西安次新大盘价格回落，绿地新里城从12800元跌至4200元，远郊为何承压？

西安20个次新小区价格回落，绿地新里城从峰值约12800元/平方米降到4200元，跌幅约67%，购房者更应该重新考量通勤、配套以及二手流动性问题，远郊大盘为什么会出现集中承压的情况呢？西安楼市曾经因为新区扩容和外溢刚需的集中进入而持续升温，一些次新、改善和刚需大盘的价格被推高到高位。

现在市场热度降低，人口外溢减缓，配套兑现速度和早些时候的预期存在差别，价格下跌最为明显的就是传统的老旧小区了，一些当年被抢购的次新大盘也正处在调整期之中。

从20个小区的峰值售价同现时成交价比较中可以看出哪些板块受到的压力最大。排在第一位的是西咸空港的绿地新里城。该小区峰值售价约为12800元/平方米，目前成交价约为4200元/平方米，跌幅达67%。

空港新城早期依靠规划热度获得关注，绿地新里城又是片区比较早的大盘，吸引了不少投资者进入。但是经过很多年的发展之后，片区居住氛围仍然比较薄弱、产业引进缓慢、往返主城的通勤距离较远、接盘需求较少，在二手房挂牌增加之后也带来了更大的价格压力。

泾河新城雅居乐北城雅郡，峰值为11800元/㎡，现价4300元/㎡，跌幅达64%。它以名校预期及北跨概念迅速销售而出售产品定位偏刚需。类似的预期在市场热度高时容易转化为价格，在购房者更看重目前的生活状况的时候规划层面的吸引力就需要有真实的入住、交通和配套来支撑。

浐灞核心的中建锦绣天地，峰值20500元/平方米，目前8200元/平方米，跌幅约60%。项目地段、环境并不差，压力主要来自同板块改善盘密集竞争造成的楼栋密度和私密性等产品差异被放大而引起的改善买家之间的比较价格持续受压。

曲江二期招商依云曲江，峰值23000元/平方米，目前9800元/平方米，跌幅达57%。项目早期依靠曲江热度形成较高的溢价，并不属于曲江核心学区体系，缺少足够的硬资源支撑，在购房者回归理性之后区位溢价明显减弱。

沣西新城保利和光尘樾峰值为19500元/平方米，目前约为8500元/平方米，跌幅达到56%。它曾主打科创板块预期，但是板块建设周期长、配套兑现慢、远距离购房对刚需吸引力不大、改善客群又更看重成熟度、再叠加大体量带来的持续二手供应，价格竞争不断加剧。

高新区远洋落子栖价格为18000元每平米，现在为7900元每平米，跌幅达到56%。项目在高新与长安之间起作用，既是高新外溢需求的承接者又是缺少明确区位标签的代表物，并且没有学区和近距离地铁的优势。

当高新区新房持续供应，外溢购买力被分流之后，单纯依靠外溢需求的项目就会失去价格支撑。秦汉新城中南樾府峰值12200元每平方米，现价约5400元每平方米，跌幅达55%。

项目规划以及绿化条件曾经被重视，但是居住人口不足、日常生活配套薄弱，远期规划不能代替当下居住便利，价格因此从高位回落。曲江二期还有阳光城翡丽曲江，在峰值21000元/平方米的情况下，当前价格为9500元/平方米左右，并且跌幅达到54%。

项目早期销售热度较高，但是容积率偏高、楼间距紧凑、物业口碑一般等问题，在改善盘竞争中更容易被买家拿来比较，议价空间随之扩大。雁塔金辉世界城I区的峰值是19800元/平方米左右，现在为9200元/平方米左右，并且有大约53%的跌幅。

这里生活便利度高，但是社区体量大、二手房挂牌量长期偏高，同一小区内大量房源相互竞争，业主为了促成交易只能不断调整报价。经开北城碧桂园凤凰城峰值约为13500元/平方米，当前价格约为6400元/平方米，跌幅达到52%。

北城发展趋于成熟之后，新增利好很少，周边新盘又在户型、价格上形成竞争，项目原有户型、公摊等问题被重新放大。城南雁塔的龙湖紫宸峰值为17500元/平方米左右，在现在的成交价为8400元/平方米时出现了约52%的跌幅。

不意味着项目产品本身没有品质，而是城南新房迭代速度很快，横厅、落地窗和低密度等新产品不断分流买家，老次新的溢价空间因此而缩小。空港新城的绿地国宝21城峰值为9600元/平方米左右，目前约为4700元/平方米左右，在此之前的跌幅达51%。

项目距离主城区较远，通勤成本高，片区常住人口支撑小，早期具有投资属性明显的特点，在市场转冷之后投资需求下降、价格随之回落。西咸泾河金科世界城峰值为10800元/平方米左右，现价为5300元左右的跌幅约为51%。

项目一开始是靠性价比来吸引刚需的，但是区域新房供应过多导致开发商一直用折扣促销的方式走量，二手房没有明显的价格壁垒只能跟着市场变化而下调。咸阳与西咸交界的融创御河宸院峰值约为12000元/平方米，当前价格为5900元左右，并且下跌幅度达到50%左右。

项目曾经有西安外溢刚需，但是跨区交界地段的性质使得两侧配套都不突出，周边地缘购买力有限，早期价格中的部分溢价较快回落。三桥板块华润二十四城峰值为16000元/㎡左右、现价8100元左右、跌幅约为49%。

项目交通、生活条件较好，但是板块城市界面更新少、新增规划和利好不多，房价长期表现较弱。沣东新城蓝光公园华府峰值为15200元每平方米左右，目前是7800元每平方米左右的水平，并且跌幅约为48%。

随着沣东核心区不断开发，区域重心发生变化，处于相对边缘位置的项目配套更新不足，原有的热度逐渐消失。长安大学城德信御府峰值为14600元/平方米左右，现价约为7600元/平方米左右，并且下跌幅度达48%。

大学城曾经依靠学生人口以及年轻刚需形成需求，但是板块楼盘集中、竞争激烈，缺少优质学区支撑的买家选择空间大，项目保值能力受影响。高陵隆基泰和万和郡峰值9200元/平方米左右，在现在约为4800元/平方米左右，并且跌幅达到47%。

它曾经是外溢刚需关注的大盘，但是由于远郊市场降温，通勤型购房需求减少，项目去化压力加大。浐灞世园板块的世园大公馆峰值为14800元每平米左右、当前价约为7900元每平米左右、跌幅约46%。

世园景观仍是项目的优点，但是板块开发多年之后就逐渐定型了，缺少新的产业、人口的流入，单靠现有的景观资源无法保持原来的溢价。泾河新城天湖名郡峰值为8800元/平方米左右目前价格约4800元/平方米左右下跌幅度达45%。

项目入住率尚可、早期性价比较高，但是房龄越大、户型设计越落后于新盘，则只能靠价格来保持竞争力。这些案例有共同之处的变化，也就是第一点调整压力并不是传统的老旧小区所特有的，部分次新大盘由于早期预期高、供应量大而回落幅度同样大。

第二，远郊及跨区概念板块主要依靠规划、产业导入以及外溢需求来支撑价格，若人口或者购房需求没有同步完成，则价格支撑就会消失。第三，缺少明确的学区、核心地铁、成熟的产业发展或稳定的居住人口的小小区环境、品牌和远期规划所形成的溢价容易消失。

第四，社区规模大也会造成挂牌量多、房源互相竞争的情况出现，生活成熟并不代表二手流动性就会更好一些。西安这20个小区的价格变动并不能体现整个市所有的项目价格情况，也不能说明同一个小区内每一套房屋的交易幅度都是一样的。

具体的定价还受楼栋，楼层，户型，装修，面积以及成交时间的影响。主城成熟的配套设施、真实的通勤条件以及现有的生活便利程度比单纯地进行远期规划要更加重要；

社区挂牌量、产品竞争力以及实际成交活跃度也应该同单价一起考虑。本来受到高热度追捧的次新股大盘，最后还是要在居住价值和交易流动性这两个方面得到检验。