十一新盘忙开卖，房企重算账！京沪楼市的新变化

地产财富会

房贷开始贴息

北京上海销售细则相继落地

新盘赶在节前集中入市

买房人的账、开发商的账

都得仔细算一算

2026-9-30

又一个大招，赶在国庆前落地了！

9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局发布购房贷款贴息通知：符合条件的首套商业房贷，财政给予年化1个百分点、最长5年的贴息支持，单户贴息贷款规模最高100万元。政策10月1日起实施，实施期限暂定1年。

最近这一周，楼市政策一项接一项。

9月24日，北京发布“8·28”商品住房销售制度改革实施细则；上海的实施意见9月28日起施行，9月29日发布官方解读；同一天，全国购房贷款贴息政策公布。

购房端增加支持，开发端明确规则。售楼处也没闲着，京沪一批新盘赶在节前入市，热销海报接连刷屏。

政策密集落地，房企忙着争客。这个十一，市场会交出怎样的成绩单？

地产财富会认为，既要看眼前的成交，也要看成交背后的经营变化。

房子卖出去之后，开发商还有一笔更长周期的账要算。

房贷贴息开了头

支持楼市又添新工具

对北京、上海、深圳等一线城市，150万元总价门槛使贴息的直接作用有限。

但放到全国看，财政出手分担房贷利息，这个变化值得关注。

三部门明确，这是中央财政首次对部分收入相对不高群体的商业性个人住房贷款进行贴息，在需求侧进一步打开政策发力空间。

从盘活土地、存量住房，到帮助刚需家庭减轻利息负担，财政支持进一步延伸到居民购房环节。

财富会认为，贴息开了头，支持合理住房需求就多了一条可操作的路径。

今后支持范围会不会调整，需要看后续政策。眼下可以确认的是，稳楼市的措施正在继续落到具体成本、具体家庭上。

细则落地

开发商的账也变了

北京上海的细则，给“8·28”新政补上了具体操作路径。

销售与资金管理要求提高，存量项目有了过渡安排，土地和融资支持也在跟进。对房企而言，这三件事尤其重要。

第一，两地细则最让房企们心中一沉的是：回款时点后已成定局，这笔帐必须好好做准备。

两地细则均明确，8月28日以后取得预售许可证的项目，竣工备案才能发放按揭贷款。这意味着，无论8月28日取得规证与否，只要没拿到预售许可证，按揭放款时点就要推到竣工验收备案。

即，此前在细则出台前，抢着开盘的新盘们，虽然能按原条件预售，但签约与按揭到账之间的间隔拉长也仍要拉长。

对于以有息借款支持项目开发的房企而言，时间的拉长意味着利息的增长，房企需要重新测算建设期的资金缺口。

第二，存量项目可以过渡，企业有时间调整。

北京对8月28日（含）前已取得、含部分取得规划许可证，但尚未办理预售许可的项目，保留原预售条件和资金监管规定。已取得、含正在出让土地但未取得规划许可的项目，在区政府确保按时交付、加强监管并履行备案程序后，2027年底前仍可按原条件申请预售。

上海也设置了上述过渡路径，并进一步覆盖土地出让过程中的项目：8月28日（含）前已发布出让公告、此后取得土地的项目，2027年底前上市，可沿用原预售条件，但执行新的资金监管要求。

对企业而言，过渡期提供了宝贵的调整时间，具备条件的项目可以推进预售。

对市场而言，存量项目已经投入土地、设计和建设资金，新政允许符合条件的项目继续形成供应，也有助于减少制度切换对开发计划和市场供给的影响。

第三，压力变大了，但新政配套支持也在跟进。

京沪两地均提出开发贷款发放与建设周期相匹配，加大对现房销售和“好房子”项目的支持。其中，北京进一步明确，银行按建设进度确定投放节点和额度，分批发放开发贷，全部用于项目建设。

同时，北京还对符合规定的新出让住宅用地，允许首期支付不低于50%的土地款，余款延至合同签订后两年内缴清，不计利息；主办银行则承担更完整的项目资金管理职责。北京明确，开发贷、自有资金、现房销售资金等项目相关资金，均纳入主办银行账户管理。

北京的土地支付安排、上海更细致的过渡分类，以及两地的开发融资支持，共同给企业留下了调整空间。

在这样的形势下，财富会认为，接下来的竞争会更深入到经营细节：

土地买得是否合理，融资成本能否控制，建设效率能否提高。

热销值得庆祝，利润还要靠上述环节守住。

京沪新盘

扎堆争客

新政落地叠加“金九银十”，京沪房企加快了入市步伐。北京的供应变化尤其直观。

据公开统计，9月前20天，北京已发出13张住宅类预售许可证，涉及11个项目、4458套房源。相比8月全月，分别增加5张、4个和976套，获批房源增加28%。尚未到月底，取证供应已经超过上月全月。

中指研究院数据指出，9月1日至9月27日，北京新房上市套数达5272套，已超过今年各月全月规模。

房源接连上架，项目正面交锋。

中建智地亦庄国贤府、招商蛇口湖映天青、中国金茂旗下金茂满昱，9月19日同日开盘；随后，宸园139、首开熙悦京晏、北京城建龙樾璟序等项目接续入市……

亦庄国贤府首日销售408套，湖映天青首推296套售罄，金茂满昱销售117套；宸园139首开销售52套，熙悦京晏披露销售508套，龙樾璟序首开销售664套，北清润府开盘当日销售387套。

从刚需、刚改到高端改善，近期供应覆盖了不同客群。项目集中推盘，也使购房人能够在同一阶段比较更多产品，获得了实际受益。（详见地产财富会此前报道）

十一前的实际网签数据，则呈现出市场的真实分化，进一步检验红盘热销成色：

其中，龙樾璟序、宸园139、瑜海沄颂、亦庄国贤府、金茂满昱、湖映天青六个新盘，在首个完整网签周内，合计网签851套、64.45亿元，占同期全市期房网签套数的64.5%、金额的65.3%。

尤其是在这次开盘潮中独树一帜、不用渠道创新使用MCN公司达人“带货”的亦庄国贤府，目前网签已超过200套，占据同期全市期房网签套数的15%以上。

上述六个项目贡献了同期六成以上的期房网签，说明这轮新盘入市已经获得真实成交支持，也显示出市场分化、成交向部分项目集中的特点。

而国庆前这几天，北京新盘供应仍在补充。

9月24日，昌平东小口02地块（二期）取得规划许可证。该项目定名建发越秀·观玺，作为昌平首个抬板新盘，在9月30日发布了面积段80/118/143㎡的全套户型图，预计将于10月2日开放售楼处样板间。

9月25日，未来城·星寰时光、首创禧瑞都苑、北京沄玺取得预售许可。

其中，星寰时光为了十一争客户准备充分，在拿到销售许可的当天，开放了城市展厅与美学生活空间，快速收获一批客集中到访；更积极复制此前热销的亦庄国贤府的MCN达人带货模式，有望在十一表现突出。

上海节前同样出现供应补量和成交增长。

中原地产数据显示：9月21日至27日，全市13个项目取证入市，新建商品住宅供应面积15.82万平方米，环比增长152.81%；同期成交面积8.91万平方米，环比增长3.13%。

其中，嘉定象屿金茂满嘉二批次135套房源于9月25日售罄；森兰越秀天屿147套房源于9月26日开盘售罄。

不过，热度并未平均分配。上海部分新盘关注度提升，同时仍有项目认购偏低、去化困难。

财富会认为，政策提供支持，供应提供选择，最终成交仍要落到房源总价、区位、产品和实际优惠。客户有更多选择，项目就需要拿出更充分的购买理由。

这个十一，谁能把到访变成认购、把认购落实为网签，值得继续跟踪。

地产财富会将关注京沪在售新盘的假期到访、认购及节后网签变化。

招商、华润、中建智地等房企新盘如今的到访热度能形成多少成交，节前的销售势头能否延续，我们等待市场继续给出答案。

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