上海“现售制”细则落地后：招商溢价超20%抢两地，国贸象屿忙补仓

9月28日晚，国常会提出研究出台稳地产、促就业增收相关政策。就在同一天，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、上海金融监管局四部门联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（简称《实施意见》），文件自当日起施行。

上海细则落地24小时不到，年内第十批次土拍正式落槌。由于第十批次土拍地块公告时间在8月28日之前，享受过渡期，仍可沿用旧预售规则，所以本场土拍也被业内视为传统快周转开发模式的“收官窗口”。土拍市场呈现出一番新景象：招商高溢价连夺两宗地，滨江重返上海市场，国贸、象屿积极补仓上海。

最终，闵行古美地块成交总价64.16亿元，溢价率24.44%，由招商、南山与滨江联合体竞得；杨浦江湾地块成交总价58.21亿元，溢价率21.46%，由招商、南山联合体摘得。两宗地块溢价率双双突破20%，招商一日之内连拿两宗核心地块，滨江也借此实现上海拿地突破。

断供多年的闵行古美地块经过177轮竞价，由招商、南山与滨江联合体拿下。据业内人士透露，该地块所在的古美北社区积压了大量改善需求，推高了竞拍热度。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海此次出台《实施意见》以落实“8·28”政策，完成制度供给，给房企吃下“定心丸”。新政落地后首场土拍四宗地块全部成交，地块因禀赋分化，优质地块溢价超20%，其余地块理性底价成交。房企拿地由拼速度转向精算效益，联合拿地增多，外地房企入沪意愿提升。

算账逻辑清晰

同策研究院院长宋红卫分析，上海《实施意见》落地后的首场土拍，标志着行业进入存量时代，房企需要同时比拼资金实力、产品能力与运营能力。对比9月21日举行的上海第九批次土拍，细则的落地厘清了政策预期，开发商算账逻辑变得清晰，可以对地块开展综合研判，促成两宗地块分别实现24.44%、21.46%的高溢价，折射出房企对上海楼市的信心。

宋红卫进一步指出，本次土拍的竞争早已不局限于资金层面，产品力、运营能力同样迎来考验。以虹口区北外滩地区HK285-06地块为例，该地块为住宅、科研兼容的复合业态，住宅占比不超37.5%，规划198米超高层，容积率达7.1，在全新的资金监管规则之下，十分考验房企三项能力的综合落地水平。

业内人士对比京沪细则后认为，上海过渡期设置相对宽松，但资金监管、土地缴款节奏约束更严。该人士表示，高溢价出现在过渡窗口期地块，并不代表全部新项目都会复刻热度。随着现房销售、竣备后放款、全额资金监管全面落地，房企拿地将进一步向核心优质地块集中，行业告别高周转，转向重安全、重产品的开发模式。

正如宋红卫所言，上海细则落地消除了此前的诸多不确定性，房企对地块的收益、资金成本测算框架变得清晰。以闵行古美地块为例，该宗地块历经177轮竞价，由招商、南山与滨江联合体以64.16亿元拿下，溢价率24.44%。该板块多年断供，叠加漕河泾产业集聚，积压大量改善需求。一名房企人士居住在该地块周边，其认为，该市中心地块规模适中、容积率较低，适宜打造高品质住宅产品，可较好匹配本地置换客群的置业需求。

同时，地块属于“公告早于新政、拿地晚于新政”，享受过渡期政策，可沿用原有预售条件，不必强制执行现房销售，既加快项目入市节奏，也避免现房模式抬升开发成本。

滨江集团自2015年9月拿下宝山大场滨江公园壹号地块之后，时隔11年再度在上海公开土地市场拿地。滨江集团总裁张洪力分析称，拿下古美地块，是滨江时隔多年重新回归上海土地市场的重要一步。上海是国内质地最优的房地产市场，公司也期待未来能够把握更多机遇，参与到上海的房地产建设当中。

宋红卫认为，滨江集团近两年把上海作为投资拿地的重点，多次以联合体形式参与土拍，今天终于有所斩获，这也代表了民营房企在全国城市布局的方向和趋势，上海是最具投资潜力的城市之一。

适应新玩法

在看好核心城市投资价值的同时，房企也必须直面新政带来的开发规则变革。

宋红卫认为，后续新出让地块将执行封顶预售、竣备后放款的全新开发模式，项目资金沉淀周期拉长、周转节奏放缓，将直接推高房企资金成本。参照过往期房、准现房的价格，此类项目未来预售价格或上行8%—10%。

在资金成本抬升、开发逻辑重构的背景下，本轮土拍吸引多家国资房企积极布局上海。值得关注的是，本轮土拍中，厦门系三大国资房企均深度参与上海第十批次供地。其中，国贸地产以底价54.18亿元拿下虹口北外滩复合地块，象屿地产以12.15亿元摘得宝山吴淞宅地，两家企业均在本轮实现拿地补仓。建发房产则联合象屿地产参与热度最高的闵行古美地块竞拍，历经多轮竞价后最终未能竞得该宗地块。

建发房产相关人士表示，上海市场化程度高，地块条件经过合理切分，这座城市依旧是国内最具活力、值得重点布局的城市。

面对新政带来的资金与周转约束，民营房企同样在调整自身开发策略，滨江集团总裁张洪力便持相对从容的态度。在他看来，慢周转已是行业新常态；滨江集团长期维持低杠杆运作，财务结构能够适配新的开发规则，当前土地市场依旧存在不少投资机会。

象屿地产集团营销管理中心副总经理佟文艳则表示，企业把握住本次政策过渡期窗口，以相对合理的价格获取一宗地块。今年上海土地市场热度较高，公司持续紧盯多宗重点地块，直至本轮才完成拿地布局。

在她看来，新政落地之后，行业对房企项目运营效率的考核要求显著提升。企业一方面强化项目全节点运营管控，夯实实体场景、全实景展示等产品基本功；另一方面，客户前置共创的研判能力也成为核心抓手，营销端的综合能力门槛持续抬升。整体而言，佟文艳认为，新制度环境下，房企综合实力的比拼将更为激烈。

宋红卫指出，联合拿地模式能够缓解资金压力，各家房企可利用各自优势，形成协同合力。与此同时，“8·28”一揽子房地产政策也明确上海供地模式为“以需定供”，此次出让的闵行古美地块就是一个典型代表，古美板块属于连续几年未供地的板块，区域积累了大量改善需求。从该板块2023年入市的项目均触发积分制可以看出，未来，上海多年断供的板块将会陆续供应宅地，实现职住平衡、供需平衡。

值得一提的是，上海开启新政后土拍的同一天，杭州也出让了两宗地，西湖双桥、萧山市北两宗宅地分别由绿城与海威联合体、滨江集团竞得，合计揽金28.11亿元，两宗地块溢价率分别为33.05%、23.1%。