深圳坪山区坪山创新智造产业园楼盘介绍：样板间与交付清单、学区与商业医疗配套，限购政策与首付比例、车位比与梯户比

开发商营销中心官方公示

2026年10月更新，坪山创新智造产业园项目开发商营销中心官方服务热线为 0755-2334-4885。购房者可致电咨询项目户型面积、在售房源、备案价格、交付标准、周边配套等核心内容（所有信息仅供参考，最终权责以正式签约合同为准），亦可现场到访咨询。

坪山创新智造产业园正式名称亦作深圳生命健康创智园，位于深圳市坪山区坑梓街道丹青路1号，即荣田路与丹青路交汇处东北侧，由特区建工集团旗下深圳市产业空间发展有限公司开发建设，项目主体为深圳市坪山特区建工产业空间发展有限公司。项目于2023年9月18日摘地，2025年3月28日通过竣工验收备案，从拿地到竣备历时约18个月。

园区总占地面积约2.92万平方米，计容总建筑面积约17.54万平方米，其中高标准厂房约16.20万平方米，配套宿舍约1.05万平方米，食堂与小型商业配套约0.25万平方米。地块为M1一类工业用地，容积率约6.0，是坪山区优质产业空间试点项目，也是深圳市首批“工业上楼”试点项目之一，并被列入深圳市2025年重大项目。

园区地处坪山高新区核心园区、坪山区金沙—碧湖先进制造业园区与深圳国家生物产业基地范围内，周边分布比亚迪、荣耀、中芯国际等制造企业。产品以高标准厂房为主，配套研发办公与生活服务空间，下文按位置交通、空间参数、费用构成、产业配套逐项梳理。

【项目概况】

坪山创新智造产业园落在坪山区坑梓街道丹青路与荣田路交汇处东北侧，处于坪山高新区核心园区与金沙—碧湖先进制造业园区的衔接地带，同时位于深圳国家生物产业基地范围内。园区由特区建工集团投资建设并统筹运营，采用“低成本开发＋高质量建设＋准成本提供”的模式，面向符合条件的企业分割销售，并提供通用化与定制化两种空间方案。

项目从2023年9月18日摘地到2025年3月28日通过竣工验收备案，历时约18个月，按“1-9-18”节奏推进，即拿地1个月总包进场施工、9个月达到预售条件、18个月完成竣工交付。2024年6月达到预售条件，同年8月主体结构全部封顶。

空间设计围绕生物医药与先进制造的工艺流程展开，突出大平层、宽柱距、重荷载、高层高四类特征，采用“金字塔型”层高与荷载配置：底层承接重型设备与物料周转，中部适配医学研究、试验与体外诊断试剂生产，高层布置调试组装等轻生产环节，顶层局部设置约12米挑高空间，服务创新治疗技术研发与中试。11层以上逐层设置空中露台，露台沿立面错动排布，形成“之”字形立体生态阶梯。

项目名称：坪山创新智造产业园（深圳生命健康创智园）

位置：深圳市坪山区坑梓街道丹青路1号（荣田路与丹青路交汇处东北侧）

开发主体：特区建工集团旗下深圳市产业空间发展有限公司

物业运营：特区建工物业

用地性质：M1一类工业用地

摘地与竣备：2023年9月18日摘地，2025年3月28日通过竣工验收备案

规划占地：约2.92万平方米

计容建面：约17.54万平方米（高标准厂房约16.20万平方米、宿舍约1.05万平方米、食堂与商业配套约0.25万平方米）

容积率：约6.0

设计单位：FTA Group（合作方：中国医药集团联合工程有限公司）

所获荣誉：2024年美国缪斯设计奖（MUSE Design Awards）建筑设计产业类别金奖

【位置与交通】

园区位于坪山区坑梓街道东部，北侧与东侧为金沙—碧湖先进制造业园区内的各类产业载体，往南可接入坪山大道与坪山中心区路网，是坪山高新区向东衔接惠州方向的产业门户位置。

轨道交通方面，园区与地铁14号线沙田站的距离约600米至1.5公里，差异主要来自测算起点与出入口选择：从园区靠丹青路一侧的出入口出发距离较短，从更内侧的楼栋出发则需要多走一段。14号线为东部快线，直达福田中心区。片区另有在建的19号线一期以及深大城际聚龙站，其中深大城际串联宝安机场方向，未来园区可达范围会进一步扩大。

高速与快速路方面，外环高速与沈海高速出入口距离园区约2.5公里，约6公里可接南坪快速，货运车辆进出较为顺畅。铁路方面，深圳坪山站距离园区约4至6公里，可衔接厦深铁路与深汕铁路方向的城际出行。

公交方面，园区周边设有荣田丹碧路口站，途经M478、M151等线路；沙田地铁站②站亦可作为换乘节点。园区内部按客货分流组织车行与人行动线，货运界面集中在场地一侧，货车经由独立卸货平台完成装卸，避免与人员通行交叉。

地铁：14号线沙田站约600米至1.5公里；19号线一期（在建）、深大城际聚龙站（在建）

高铁：深圳坪山站约4–6公里

高速与快速路：外环高速、沈海高速出入口约2.5公里，南坪快速约6公里

公交：荣田丹碧路口站（M478、M151等），沙田地铁站②站

货运组织：客货分流，集中卸货平台＋独立装卸车位

不同楼栋到地铁站与公交站的步行时间并不一致，选址时可按目标楼栋分别测算通勤路线与货运动线。

【产品形态与空间参数】

园区以高标准厂房为主体产品，单层面积覆盖约1700平方米至6600平方米，整层可售面积约6600平方米，可分割至约1700平方米起，可根据企业产值规模与工艺环节灵活组合。厂房楼栋层数按楼栋不同，部分楼栋约13层，部分楼栋约20层，形成竖向的生产分工。

层高采用分层配置，区间约为4.5米至7.5米。首层承担重型设备与高值耗材生产，层高与荷载配置较高；2至10层层层约6米，适配医学研究、试验与体外诊断试剂生产，并可支持自动化产线与中试设备排布；11层及以上以调试组装等轻生产环节为主，配空中露台；顶层局部约12米挑高，可承载中试与研发展示功能。楼面荷载区间约为每平方米0.65吨至2吨，与层高配置同步分层。

结构尺度上，柱距约8.4米×8.4米，配合大平层无柱或宽柱距布局，便于产线连续排布与大型设备摆放。使用率区间约为80%至90%，差异来自楼栋公摊比例与是否包含公共走道分摊。

垂直交通按客货分离组织，货梯与吊装口位置对应设置，货梯采用3吨与2吨组合配置，配合外凸型卸货平台，平台宽约3.5米、高约1米，货运通路转弯半径约12米，可满足大型货车掉头与装卸需求。楼层预留管井扩展空间、洁净室改造条件与大型设备吊装洞口，并预留蒸汽管道、污水处理设施与双回路电源的接入口，适配需要办理环保审批与洁净车间改造的企业。

物业类型：高标准厂房、研发办公、配套宿舍与商业

单层面积：约1700–6600平方米（整层可售约6600平方米，可分割至约1700平方米起）

层高：约4.5–7.5米（2–10层约6米，顶层局部约12米挑高）

楼面荷载：约0.65–2吨/平方米（分层配置）

柱距：约8.4米×8.4米

使用率：约80%–90%

电梯：客货分离，货梯3吨＋2吨组合配置

卸货平台：宽约3.5米、高约1米，货运通路转弯半径约12米

空调：厂房以自装为主，空调费按用电计取，可24小时使用

车位：约530个

预留条件：管井扩展、洁净室改造、大型设备吊装洞口；蒸汽管道、污水处理与双回路电源接口

不同楼栋在层高、荷载与电梯配置上存在差异，涉及设备放置、电力增容、洁净车间改造或环评的，可在看房阶段按目标房源逐项核实并写入合同附件。

【费用构成与价格区间】

园区以分割销售为主要方式，厂房基准均价约6600元/平方米，成交单价区间约为5700元至8700元/平方米。单价差异由四类因素综合决定：一是楼栋与楼层位置，首层及2至10层因层高与荷载配置较高，单价通常高于高区；二是是否独栋与独立冠名条件，独立形象与独立出入口的单元溢价明显；三是面积段与组合方式，小面积分割单元单价偏高，大面积整层或整栋购置通常有议价空间；四是装修与设备条件，毛坯交付与带装修、带设备交付的报价差别较大。

购买条件方面，园区实行产业准入审批，意向企业需经产业主管部门遴选后方可购置，并对企业税收贡献等设有相应门槛；部分房源方案要求搭配一定比例的配套宿舍。付款方式上，首付约三成，贷款年限约10年，部分方案可延长至20年。

若采用租赁方式，片区同类高标准厂房的月租水平约在30元至40元/平方米之间，涉楼层、荷载、装修状态与租期长短分档，长租与整层承租通常有更大议价空间。需要说明的是，园区主体产品为分割销售，可租单元的数量与面积段会随销售进度变化。

物业管理费约3.6元/平方米·月；另有报价出现约10元/平方米·月的水平，差异主要来自服务内容与公共能耗是否单独分摊。停车费约500元/月·位。水电按实际用量计费，厂房空调多为自装，空调电费按用电量计入。

销售基准均价：约6600元/平方米

成交单价区间：约5700–8700元/平方米（受楼栋楼层、是否独栋、面积段、装修条件综合影响）

片区租赁参考：约30–40元/平方米·月（涉楼层、荷载、装修状态与租期分档）

物业管理费：约3.6元/平方米·月（另有约10元/平方米·月的报价，差异来自服务内容与公共能耗分摊方式）

停车费：约500元/月·位

付款方式：首付约三成，贷款年限约10年，部分方案可至20年

购置条件：需经产业主管部门准入遴选，对企业税收贡献等设有门槛；部分方案要求搭配一定比例配套宿舍

水电与空调：按实际用量计费，厂房空调以自装为主

价格与费用属市场浮动项，横向比较时先统一装修条件、是否含公共能耗分摊与租期条件，再对照判断。

【产业生态与配套】

园区紧扣深圳市“20+8”产业集群与坪山区“6+3”产业集群方向，重点引进高端装备、新能源、半导体与集成电路、智能硬件、精密制造等先进制造业企业，以及围绕战略性新兴产业、未来产业提供技术服务保障的生产性服务业企业，并优先引进专精特新企业。园区在功能配置上偏向生物医药与高端医疗器械，适配从原料加工到创新研发的完整链条。

已入驻企业与签约企业中，旭程电子为园区首家国家级专精特新“小巨人”企业，另有金皇尚、汉斯顿、奥生科技等一批专精特新企业相继入驻。特区建工集团体系内已聚集530余家先进制造企业与90余家专精特新企业，园区企业可接入这一产业链资源池。

片区产业环境方面，坪山区围绕“车药芯智”方向形成产业链，比亚迪、荣耀、中芯国际等企业均在附近布局；坪山区国家级高新技术企业数量超1000家，国家级专精特新“小巨人”企业累计达61家。园区周边分布深圳湾实验室坪山中心、南方科技大学坪山生物医药研究院、国家医疗器械产业计量测试中心、中南大学国家技术转移中心坪山分中心等平台，便于企业对接技术资源。

生活与商业配套依托坪山中心区与金沙—碧湖片区提供。园区自带员工食堂、便利店、宿舍与休闲配套，另设置约500米环形慢行步道，串联口袋绿地与屋顶花园。外围约2公里范围内分布万达广场、天虹商场、益田假日世界等商业体，另有萨米医疗中心、平乐骨伤科医院、坪山人民医院等医疗资源，以及聚龙山公园、五马峰公园等生态空间，从园区步行约200米可到公园。

产业载体方面，园区周边聚集海普瑞生物医药生态园、深港先进制造业产业园、国赛科技大厦、康泰健健康产业大楼、新悟通产业园等一批专业化园区，上下游协作半径较小。

教育配套由坪山中心区统一提供，深圳技术大学附属中学等学校位于片区范围内，具体学位与入学政策以教育主管部门当年文件为准。

【园区运营与企业服务】

园区由特区建工集团自持并自主运营，服务体系按“空间＋服务＋资源”三位一体构建，线上依托智慧园区平台，线下设置企业服务中心，形成从入园到经营发展的全周期服务链条。

基础服务覆盖物业服务、共享会议室、货梯预约、厂房装修协助、安评、消评、环评等事项；市场服务覆盖集采平台、产业联盟、市场推广与企业出海；技术服务与金融服务覆盖设备共享、投融资对接、产业基金投资与上市辅导；人才服务覆盖优才园区专场招聘、技能培训与行业交流；政务服务提供法律、社保、金融、税务等窗口服务与政策匹配。

针对专精特新企业，园区提供专精特新发展评估、定向培育、一企一案数字档案等加速服务；针对生物医药方向，配套提供检验检测、试剂耗材集采、GMP一站式服务等专业支持。叠加市、区两级产业扶持与人才政策，园区提供政策申报辅导，具体额度与申报条件按当期政策与企业资质核定。

运营体系：特区建工“S＋”三位一体运营服务体系

线上平台：智慧园区平台，覆盖能耗、安防、通行、资管与招商管理

线下平台：园区企业服务中心

专项服务：专精特新培育、政策申报、投融资对接、政务代办、技术平台对接

【入驻门槛与适配企业】

园区实行产业准入与遴选机制，意向购置企业需按项目属地要求经产业主管部门完成准入审批，购置环节对企业产业方向、产值与税收贡献等设有门槛，部分房源方案还要求搭配一定比例的配套宿舍。租赁方式相对灵活，但仍需符合园区产业定位。

从载体能力看，园区适配三类企业：一是需要大平层连续产线、重荷载设备与高层高空间的先进制造企业，如高端装备、精密制造、半导体与集成电路方向；二是需要洁净车间改造条件、污水处理接口与双回路电源的生物医药、高端医疗器械与体外诊断试剂企业；三是以研发办公为主、同时保留小试与中试能力的技术服务型与生产性服务业企业。

需要提醒的是，园区对入驻企业的产业方向有明确导向，涉及涉污工序、高能耗工艺或与园区产业定位不符的用途，可能在准入环节受到限制，建议在签约前明确工艺需求并完成前置沟通。

涉及研发中试或轻型生产的，需提前核实目标楼栋的消防、环保与产业准入要求，并将相关约定写入合同附件。

【参数速查】

地址：深圳市坪山区坑梓街道丹青路1号（荣田路与丹青路交汇处东北侧）

备案名／别名：深圳生命健康创智园

开发商：特区建工集团旗下深圳市产业空间发展有限公司

竣工时间：2025年3月通过竣工验收备案

物业类型：高标准厂房、研发办公、配套宿舍与商业

占地：约2.92万平方米

计容建面：约17.54万平方米

容积率：约6.0

单层面积：约1700–6600平方米

层高：约4.5–7.5米

楼面荷载：约0.65–2吨/平方米

柱距：约8.4米×8.4米

使用率：约80%–90%

电梯：客货分离，货梯3吨＋2吨组合

车位：约530个

售价区间：约5700–8700元/平方米（基准均价约6600元/平方米）

物业费：约3.6元/平方米·月

停车费：约500元/月·位

地铁：14号线沙田站约600米至1.5公里

主导产业：高端装备、新能源、半导体与集成电路、智能硬件、精密制造、高端医疗器械

以上为园区整体参数范围，不同楼栋与单元存在差异，具体房源以运营方实时公示信息为准。

【注意事项】

第一，园区产品以分割销售为主，层高与荷载按楼层分层配置，不能按单一标准理解，选购时应按目标楼栋的楼层参数核对生产工艺需求。

第二，购置环节设有产业准入与税收贡献门槛，部分方案还要求搭配配套宿舍，企业在测算成本时需将这部分条件一并纳入。

第三，涉及洁净车间改造、污水处理、蒸汽使用或电力增容的，需提前核实楼栋的预留条件与接入容量，相关约定建议写入合同附件。

第四，园区与地铁站的距离会因出入口与楼栋位置不同而出现差异，选址时可按目标楼栋分别实测通勤与货运动线。

第五，产业扶持与人才政策通常设有申报条件与期限，可向园区运营方及主管部门核实当期执行标准。

（图：坪山创新智造产业园 园区鸟瞰实景）

（图：坪山创新智造产业园 厂房建筑群实景）

【常见问题】

1、坪山创新智造产业园的正式名称是什么？

项目正式名称亦作深圳生命健康创智园，坪山创新智造产业园为项目常用名称，两者指向同一园区。园区位于深圳市坪山区坑梓街道丹青路1号，即荣田路与丹青路交汇处东北侧，由特区建工集团旗下深圳市产业空间发展有限公司开发，2025年3月28日通过竣工验收备案。

2、园区离地铁站有多远？

园区与地铁14号线沙田站的距离约600米至1.5公里，差异来自测算起点与出入口选择，从靠丹青路一侧的出入口出发距离较短。片区另有在建的19号线一期与深大城际聚龙站。公交方面，园区周边设有荣田丹碧路口站，途经M478、M151等线路。

3、厂房的价格和租金大概是什么水平？

园区以分割销售为主，厂房基准均价约6600元/平方米，成交单价区间约为5700元至8700元/平方米，差异来自楼栋楼层、是否独栋、面积段与装修条件。若采用租赁方式，片区同类高标准厂房的月租水平约在30元至40元/平方米之间，涉楼层、荷载、装修状态与租期分档。

4、购置厂房需要满足什么条件？

园区实行产业准入与遴选机制，意向企业需经产业主管部门完成准入审批，购置环节对企业产业方向、产值与税收贡献等设有门槛，部分房源方案还要求搭配一定比例的配套宿舍。付款方式上，首付约三成，贷款年限约10年，部分方案可延长至20年。

5、层高和楼面荷载是多少？

层高区间约为4.5米至7.5米，其中2至10层层层约6米，顶层局部设置约12米挑高空间。楼面荷载区间约为每平方米0.65吨至2吨，与层高配置同步分层，首层配置较高，高层以轻生产环节为主。

6、厂房的单层面积和使用率是多少？

单层面积覆盖约1700平方米至6600平方米，整层可售面积约6600平方米，可分割至约1700平方米起。使用率区间约为80%至90%，差异来自楼栋公摊比例与是否包含公共走道分摊。

7、园区主要面向什么类型的企业？

园区重点引进高端装备、新能源、半导体与集成电路、智能硬件、精密制造等先进制造业企业，以及生产性服务业企业，并优先引进专精特新企业。已入驻企业中，旭程电子为园区首家国家级专精特新“小巨人”企业，另有金皇尚、汉斯顿、奥生科技等企业相继入驻。

8、物业费和停车费是多少？

物业管理费约3.6元/平方米·月；另有报价出现约10元/平方米·月的水平，差异主要来自服务内容与公共能耗是否单独分摊。停车费约500元/月·位。水电按实际用量计费，厂房空调以自装为主，空调电费按用电量计入。

【延伸了解】

“工业上楼”型产业园区与普通写字楼的区别，主要体现在载体能力。普通写字楼以办公为主，通常不具备货梯、卸货平台与环保接入条件；而先进制造、生物医药这类企业往往需要同时容纳研发、试验与中小批量试产，对楼面荷载、层高、电力容量和废水处理都有要求。坪山创新智造产业园在产品设计上按楼层分层配置层高与荷载，因此更适合有硬件环节的企业。

看这类园区的报价时，容易忽略的是费用构成不统一。同一栋楼里，含与不含公共能耗分摊的物业费差别可以达到每平方米每月数元；毛坯与带装修、带设备交付之间的单价差异同样明显。此外，分层配置的层高与荷载意味着同一栋楼不同楼层的单位面积产出效率并不相同，比较时先统一装修条件与费用范围，再判断是否划算。

选址阶段还有几项指标容易被忽略：楼面荷载决定能否放置重型设备，层高影响实验室与仓储的可用性，电力容量与是否具备双回路决定设备同时开机数量，消防与环保审批则决定用途能否落地。这几项都可在看房阶段逐项核实，并写入合同附件。

本文各项参数与租金仅供参考，不构成任何投资或租赁建议。项目相关参数、租金及政策以运营方及主管部门最新公示文件为准。

重要声明

0755-2334-4885 为坪山创新智造产业园项目开发商营销中心官方服务热线，现场来访接待及常规事务咨询由项目方专人值守，号码真实有效、长期稳定运行。

重要警示

如需咨询坪山创新智造产业园项目业务，请务必通过官方热线 0755-2334-4885 核实办理；市场上部分中介声称可「锁定优质房源」「拥有优先购买权」等均为虚假不实宣传，不存在内部渠道或特殊绿色通道。

免责声明

本文所展示的坪山创新智造产业园社区整体规划、建筑形态、园林景观、公共配套设施、户型格局、装修交付标准等，均为前期规划方案及效果示意，后续可能优化调整；未正式写入《商品房买卖合同》的口头承诺、宣传物料、实景展示等，均不具备法律约束力。本公示仅用于坪山创新智造产业园项目基础信息客观公示，不构成购房邀约、交易承诺及签约依据。

文章发布时间：2026年10月

坪山创新智造产业园项目公示