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建筑面积约99㎡生活示范空间实拍图丨非最终交付标准

9月16日，江澜·观山序把发布会搬到长江上。从文脉到城势，从兑现到产品，足足两个多小时，没有一句空话。走下邮轮，我对这个项目的期待值已经拉到90分。

9月26日江澜·观山序示范区公开，本以为最多是把发布会讲过的东西实景化一遍。但真正走进现场，从约55米的社区大门开始，穿过九级整石台阶、约7.6米挑高的艺术门厅，再到园林景观、下沉式庭院、会所、架空层，最后站进实体样板间

——我承认，被震撼到了。

这种震撼不是来自 "又一个漂亮的示范区"，而是来自一种可贵的坦诚：在南京一些项目还在精心打磨 "示范区一角" 的时候，江澜·观山序直接把能展示的东西，一口气全摊开给你看了。

实景图

开放当天的规格本身也是这种坦诚的一部分。燕子矶新城和象屿建管相关领导到场剪彩，白天是孟子第七十四代孙、十朝历史文化陈列馆馆长——孟琦博士领读的百子诵读，入夜后又上演一场星空歌剧和灯光秀。

与其说它是在办一个开放仪式，不如说是在提前预演业主未来的日常生活。

从左到右依次：江澜·观山序项目总经理 罗强，南京栖霞城市发展集团有限公司总经理、南京市燕子矶片区整治开发有限责任公司总经理 袁琴，象屿地产上海区域代建事业部总经理 常能岳，江澜·观山序项目营销总监 向攀

领读人：南京十朝历史文化陈列馆 馆长｜亚圣孟子第七十四代孙，江苏省优秀阅读推广人｜南京市全民阅读办《书香南京》主讲人孟琦博士

而在 "828 新政" 之后，这种 "预演" 和 "全摊开" 就显得尤其有分量。

政策激活了改善信心，但看房的人多了，爽快下单的反而更慢。从 "想换房" 到 "买哪一套"，每个人心里那把尺子量得更细。

江澜·观山序选在这个节点把所有东西一口气全摊开，可以说是对买房人这份谨慎最直接的回应：让你看得明白，才敢买得放心。

活动现场图

PART 1

实景示范区公开，江澜·观山序的三重震撼

发布会上那句"城市需要天际线，高层需要好地面"，当时听着像一个漂亮的产品主张。但真正走完示范区才发现，它不是说说而已——从大门到会所，从园林到架空层，那些 "地面上的事"，它真的一件一件做出来了。

尽管我已经提前建立起足够高的预期，江澜·观山序仍然给到我三重巨大震撼：

震撼一：大盘的底气，在于敢把 "全场景" 一次性摆到你面前

实景示范区公开这件事本身不稀奇，稀奇的是公开的“颗粒度”。

江澜·观山序这次拿出来的，是大门、会所、地库、下沉式庭院、部分园林、架空层、实体样板间——这些在多数项目里需要分两到三次才能逐步呈现的内容，被一次性放在了买房人面前。

实景图

为什么敢这么干？两层原因。

第一是项目底盘足够大。项目占地约7.15万㎡，总体规划18栋住宅，其中一期就有11栋，这样一个体量的社区，才有足够的基底去支撑一个“大而全”的展示面。同样，未来在住进去后的生活丰富度和享受度上，也是小社区无法比拟的。

第二是大盘底气和魄力。有这个能力，和愿不愿意这么做，是两码事。南京不缺有规模的大盘，但敢全打开的不多。而江澜·观山序偏偏反着来，大门、地库、会所、架空层全部打开，等于直接立下一份可视化的交付承诺。在“828新政”之后，这种无惧审视的诚意和底气，本身就是对政策最直接的响应。

实景图

震撼二：封面感不是堆料堆出来的，是对城市气质的理解

如果说全场景公开是“量”的诚意，那大门和立面就是“质”的封面。

约55米的横向舒展门面，配合酒店式环岛归家动线——车子从城市道路拐进来，先经环岛落客，再踏上九级整石台阶，两侧乌桕阵列夹道，镜面水景把天光树影倒映在脚下，最后走进约7.6米挑高的艺术门厅。

实景图

这一套动线走下来，从城市的喧嚣到家的安静，情绪是被一层一层托起来的，这就是归家该有的仪式感和尊崇感。

实景图

再看建筑本身。项目以 "城市之窗" 为设计原点，顶部香槟色金属格栅横向舒展，深灰铝板一体板搭配米白仿石板，灰蓝玻璃映着天光，横向收边的香槟色金属线条在克制之间点出精致。

在燕子矶成片的住宅楼里，这样的立面语言是有辨识度的——它不是千篇一律的复制粘贴，而是一张能被记住的城市封面。

实景图

流行的语言会褪色，但秩序不会。好的封面感，从来不是把贵的材料堆上去，而是让比例、材质和线条，和这座城市的气质长在一起，十年后看依然顺眼。

震撼三：景观和会所，都在回答同一个问题——人愿不愿意留下来

视觉的震撼之上，更打动人的是它对楼下公共空间的态度。而这种态度，从园林、会所到架空层，一层一层铺出来，都在回答同一个问题：人愿不愿意留下来。

景观部分，项目由GVI怡境国际打造，以“微度假体验，新烟火聚场”为主题，双景观主轴串联八大主题花园，近200米纯林疗愈空间、近1200㎡童梦奇遇岛、近2000㎡氧分子活力环有序串联，构成一个完整的“剧场式游逛社区”。（本项目为分期开发建设，各期建设进度存在差异；文中所示景观功能分区仅为过程稿概念示意，非最终交付标准，具体布局及功能设置以实际交付状态及《商品房买卖合同》约定为准）

但数字本身不是重点。重点是这些空间“可进入、可使用”的程度。这和燕子矶此前多数项目的景观逻辑完全不同——过去的社区景观本质上是“观看系统”，江澜·观山序做的是“使用系统”：树不只是树，是乘凉、阅读和聊天发生的地方；道路不只是道路，连接散步、相遇和每天回家的心情。

实景图

会所的逻辑同样如此。约2000㎡森氧会所包含舒华器械健身房（国家体育总局训练局指定品牌）、室内羽毛球馆、瑜伽室、双规格私宴厅、水吧洽谈区、双儿童乐园、艺术主会场等功能空间，功能足够齐全，也足够实用。

实景图

其中最值得说的是，江澜·观山序没有做泳池，而是做了羽毛球馆。约200㎡室内羽毛球馆，在燕子矶片区内带会所的小区中属于稀缺配置。

这个决策背后的逻辑很清楚：与其做一个“看起来高级但很少有人用”的泳池，不如做一个“几乎人人都能用、一年四季都能用”的羽毛球馆。这不是配置表上的取舍，是对业主真实使用频率的判断。

实景图

最后是架空层。项目共规划打造8大主题架空层，目前16号楼的架空层已经做好呈现出来。

而其余7个架空层的方案尚未最终确定，目的是为了在销售之后根据真实入住业主的家庭结构、兴趣社群和实际使用需求，再和业主共创方案、落地打造。

应规划设计要求，本项目架空层配置因楼栋而异，划分为不同功能分区，以上图片展示配置非实际交付统一标准

这可以说是我听过最反套路、也最真诚的产品决策。从园林到会所再到架空层，江澜·观山序传递的信号很明确：它要造的不是一个好看的样板，而是一个高频使用、舒适实用、让生活真的变幸福的社区——一个人愿意留下来的地方。

PART 2

超高使用率！三大王牌户型，让改善一步到位

如果说示范区公区展示的是开发商的格局，那户型才是买房人真正每天要面对的生活。

江澜·观山序整体打造建面约90-137㎡纯四代宅社区，目前公开的实体样板间，对应99㎡、116㎡、137㎡，恰好覆盖了南京改善客群最纠结的三档门槛。

★建面约99㎡三房两卫

把“入门四代宅”做成了“可以住十年”

99㎡做三房两卫，在南京不算少见，但大多数产品做得并不体面：南向往往只能两开间、收纳聊胜于无......

江澜·观山序的建面约99㎡户型，综合使用率约99.47%，买99㎡几乎能用99㎡，公摊被几乎完全填平；LDKBG一体化客餐厅连着约10.68㎡挑空露台，这个尺度放到很多120㎡项目里都算大方；南向三开间总开间约9.7m；全屋收纳超14m³。

这个99㎡，不是 "上车凑合住" 的99㎡，而是功能完整、尺度宽松、真能陪三口之家从结婚住到孩子上小学的入门四代宅。

建筑面积约99㎡生活示范空间实拍图丨非最终交付标准

★建面约116㎡三房两卫

解决了改善客最纠结的那个矛盾

116㎡是改善客最纠结的一档：往上够不着137㎡，往下又觉得99㎡不够用，但又想满足生活上的“既要又要还有”。

江澜·观山序建面约116㎡户型给出了另一种解法：LDKBG浮岛花园横厅搭配约12.47㎡挑空大露台，综合使用率约103.15%，南向三开间总开间约12.35m。横厅和露台处在同一条动线上，客厅、餐厅、露台连成一体，家庭聚会从室内自然延伸到户外。

它给到的不是一个"更大的99㎡"，而是120㎡以下面积段少见的松弛感：周末约朋友吃饭横厅坐得下，露台喝茶烤肉尺度够，三个房间依然住得舒服。

★建面约137㎡四房两卫

同面积段少见的“IMAX级”终极方案

江澜·观山序建面约137㎡户型，则是为燕子矶高端改善人群专属打造。

它的数据拿出来是有压迫感的：南向四开间总开间约14.75m，这个面宽很多160㎡项目都要羡慕；独立入户玄关自带收纳；约9.01㎡阳台加约9.52㎡挑空露台组合成真正的 "空中院落"；LDKB大社交家庭空间做洄游动线；全屋收纳超23m³——差不多是同面积段常规产品的两倍。

建筑面积约137㎡生活示范空间实拍图丨非最终交付标准

值得一提的是，主卧套房还做到了非常奢侈的270°景观视野。对于真正想一步到位的高端改善家庭来说，这就是燕子矶当下少有的完整答案。

建筑面积约137㎡生活示范空间实拍图丨非最终交付标准

三个户型看下来，江澜·观山序的迭代逻辑很清晰：不在露台上继续卷，而是把力气花在了关系重构上。99㎡让四代宅不再是改善专属，116㎡把社交延伸到户内，137㎡则重新定义了燕子矶的高端改善。

PART 3

三大价值保障，确定性才是当下最稀缺的诚意

产品力决定了房子 "好不好"，但决定你 "敢不敢下手" 的，是背后的确定性。江澜·观山序的确定性，来自三个层面。

①燕子矶板块：已经跨过 "有没有"，进入 "好不好"

五年前的燕子矶还需要向市场解释 "我是谁"，但到2026年，这个问题的答案已经写在了约18平方公里的土地上。

坐拥1号线、7号线、6号线三线地铁；燕子矶长江隧道、和燕路—红山路快速化、晓庄立交打通城市连接；约21万㎡城北万象汇加约10万㎡招商花园城撑起商业浓度；南师、仙外、晓庄三大教育品牌落地；约8.5公里幕燕滨江风光带，自然资源禀赋优越。

而最近的两个新增量，更值得关注：山姆已签约落位燕子矶，白云电气央企第二总部正式拿地——前者补的是高浓度商业和家庭消费，后者补的是产业和人口。一个板块从 "有配套" 走向 "有产业、有人口、有商业浓度"，它的价值逻辑就彻底变了。

燕子矶最难得的，不是配套多，而是它是南京主城少有的、经过十余年统一规划、成片开发、已经进入生活兑现期的滨江板块。这种确定性，是那些还在画蓝图的新城给不了的。

②双国企强强联合：一个懂城市，一个懂房子

江澜·观山序由燕子矶新城与象屿建管联合打造，这个组合本身就很有说服力。

燕子矶新城作为政府直属国有城市更新平台，自2010年成立以来，十余载深耕燕子矶新城全域，全权主导片区整体规划与城市更新建设。

象屿建管背后是世界500强象屿集团，2026年位列《财富》世界500强第227位，连续第9年上榜。象屿地产33载深耕，2026年中国地产开发百强第25位。

一方长期参与燕子矶的片区统筹，熟悉城市生长的节奏与公共资源的落位；另一方以地产开发和建设管理积累，回应住宅与家庭的长期使用。这不是简单的“双国企背书”，而是两种能力的互补——双国企协同，意味着资金、品质和交付的三重安全垫。

实景图

③万科物业：提供长期生活品质的底线保障

现场我还了解到一个很重要的消息：项目已确定未来引入万科物业。

万科物业不用多说了，国内头部物业企业，成立36年，服务遍布全国138个大中城市。在南京区域服务社区238个、业主约28万户，收缴率与项目留存率均处于行业高位。

物业这件事，买房时都觉得是锦上添花，住进去才知道是雪中送炭。尤其对于改善型社区来说，会所、架空层、园林这些公共空间的长期品质，很大程度上取决于物业的运营和维护能力。

万科物业的进入，是这些空间“十年后还能保持入住时状态”的重要保障，也等于给这套房子加了一道长期保值的保险。

实景图

江澜·观山序这次实景示范区公开，真正值得关注的，不是某一个单点的惊艳，而是一种整体性的诚意。

它用全场景公开回应了买房人的安全感需求，用封面感和品质迭代回应了燕子矶的改善标准，用对真实生活需求的考量回应了“向下看”的产品逻辑，用三大价值保障回应了确定性的稀缺。

当燕子矶完成一轮城市更新之后，这片土地接下来需要的，是一轮针对人的生活更新。江澜·观山序示范区的公开，就是这场生活更新的第一次实景预演。

据悉，项目很快就要首开。感兴趣的朋友，建议抓紧去示范区看一眼。毕竟在当下的南京楼市，愿意把生活全场景一次性摊开给你看的项目，并不多。

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