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项目3个面积分别是：88平三房、108平四房、122平四房

这个面积段和低总价区间，都是目前海珠比较缺的

广纸314地块，9月19日，越秀以楼面价3.4万/㎡、总价35.6亿元拿下，跟海珠西主流项目很相似，体量不大，只能做小型社区

项目位于海珠重点开发的广纸板块，广纸从2015年开发到现在，已经有一定成熟度，几个社区连片开发，商业、公园等配套建起来了

这块地还有一特殊之处是新规后户型，能达到110%使用率

项目基本信息

项目占地面积：14810平

建筑面积：104693平

规划楼栋：4栋

规划户数：1040户

总层高：57层

梯户比：4梯5户

绿化率：26.3％

车位数：1079

车位比：1：1.04

收楼时间：28年5月份

户型：88-110-123平三四房

物业公司：越秀物业

物业管理费：3.6元/平

容积率：7.5

【越秀熙悦江湾】深度分析

No.1

交通配套：

01

交通便捷

海珠西少有的双地铁楼盘，距离广佛线燕岗站580米，另外600米就是11号线棣园站，步行基本7-8分钟即可到达，地铁通达珠金琶非常方便

地铁7站，30分钟通达珠江新

地铁11站，47分钟通达金融城

地铁11站，39分钟通达琶洲

11号线作为广州首条大环线，今年年底就会开通，该地铁含金量是非常高的

开车出行也很方便

自驾或地铁通勤珠江新城：小区出来走新滘西路转广州大道南即可到达珠江新城，全程11公里耗时28分钟，打车20块

自驾或地铁通勤金融城：走新窖西路转科韵南路即可到达金融城，全程15公里耗时25分钟，打车25块

自驾或地铁通勤琶洲：走新滘西路转新滘东路即可到达琶洲，全程14公里耗时23分钟，打车22块

但是进小区道路比较小，经常会塞车；地铁11号线要年底开通，届时地铁开通，通勤珠金琶时间会更短

想捡漏，进彭鹏的“秘密小基地”蹲守，不然真的连笋盘的影子都摸不着

【越秀熙悦江湾】深度分析

No.2

项目教育配套：

02

最优教育

海珠2024小学学区划分，隔壁的越秀星汇海珠湾对口的是工业大道中小学或宝玉直实验学校南校区

初中方面摇号对口的是广州五中、江南外语学校、海珠外国语实验中学附属学校等优质中学

【越秀熙悦江湾】深度分析

No.3

项目生活配套：

03

生活配套齐全

在海珠西，最不缺的就是烟火气以及商业配套；整个片区的烟火气很足，很多老广都住在这里，换房也偏向在这个生活圈内置换

星汇海珠湾还配套滨江艺术商业街，门前的广纸天地荟也已经开业

这里有休闲场所，还有网红餐厅，哪怕过年期间很多店铺都营业到凌晨甚至通宵，有种不夜城的感觉，夜生活非常精彩

越秀·熙悦江湾自身还会打造一条约150米的商业街，满足业主日常需求，也和周边的浓厚商业氛围完美融合

【越秀熙悦江湾】深度分析

No.4

建筑和园林：

04

广府文化与现代风相融

越秀把岭南、广府文化嚼碎吸收再融入到项目之中，打造六重归家礼序广府九迹：骑楼、醒狮、窗花、绿琉璃、大榕树等，甚至连地砖都采用了木棉花的元素，既有整体神韵又细致到细节

建筑上，项目参考了骑楼的风格，能防风避雨，更适应广州多雨炎热的气候条件

架空层还设置了禅意休憩区青年健身区以及吧台休闲座椅，闲时叹茶、聊聊家常也很惬意

｜园林效果图

儿童玩乐区，也富有广府文化的底蕴，来看下醒狮主题的小区儿童乐园

梅花桩、木凳桩、平衡桩、探崖彩绘、醒狮科普都通过器械和活动装置外化出来；这样孩子从小玩乐时也能学习醒狮文化，传承非遗

｜全龄空间效果图

熙悦江湾占地不大，但在设计上尽可能为大家创造更多的社区公共活动空间；社区里有街角公园、浮岛乐园、共享草坪、邻里剧场，几个空间围成了一个多功能的街角公园圈，和旁边的商业街巧妙联合起来

广州的天气，有两个不能忍，回南天的潮湿+暴雨暴晒

熙悦江湾的小区规划，有做双层架空层，防潮湿，地面防滑，有风雨连廊

小区楼栋都是风车楼体设计，能够保证每一户通风和尽可能的南向采光面

【越秀熙悦江湾】深度分析

No.5

户型产品分析：

05

新规120%的使用率

项目全盘只有4栋住宅，每栋均是57层高，四梯五户型设计，整体使用率接近120%，户型做的真的非常不错

首先，越秀优化了诸多布局，将楼栋扭转一定角度，实现了户户不对望的100%全南向户型

其次，越秀熙悦江湾每个户型至少三个房间是朝南的，而且没有玄关+1房这些比较鸡肋的设计，是真正能睡人的三房和四房

再次，而且88平和108平分为动静分离竖厅和南北对流两种户型，买家选择也会多不少

首开2栋，4梯5户，约260套，从货量来看约88㎡，三条梯腿，约156套；约110㎡，一条梯腿，约52套；约123㎡，一条梯腿，约52套，也就是说，首推楼栋，小面积户型占大头，若是中意大面积户型，要拼手速了

从景观来看，约88㎡，高层01-02户可望广州塔，高层03户可望后航道江景；约110㎡，高层可望后航道江景；约123㎡高层可望广州塔，很明显，每个户型的景观面，都是不错的！

2栋的景观视野也比较粗错，正居地块C位的2栋，向西南展开了望江视野，部分高楼栋单位，拥有南向珠江的高质量陪伴，可见首开区诚意满满

建面120平四房，只有一个户型，做到了南北对流设计，连接阳台的次卧可以打通整体开间会更加开阔，自带开放式厨房

建面108平四房，这个面积段比较适合改善家庭，同样有动静分离的竖厅和南北对流两个户型

建面88平三房，该户型分为A、B两个户型，分别是动静分离的竖厅和南北对流设计的三房

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