建发越秀观玺，惊现“之”形花池

北京进深 徐迪 规证到手一周后，昌平首个抬板新盘建发越秀·观玺发布了全套户型图。

面积段80/118/143㎡，三居起步。

南北双阳台+飘窗+花池+设备平台多重赠送，综合得房率约95%-106%。

起步80㎡三居

刚需上车盘、极致紧凑户型

优点：

得房率与赠送极高：三面赠送，大部分不计产权面积，实际使用面积远超房本面积，性价比极高。

采光面优秀： 80平米做到三面宽朝南（客厅+两卧室），且拥有罕见的270°端厅采光，视野和光照在同类小户型中属于“降维打击”。

功能齐全： 在极小面积下做到了三房，满足了二胎家庭或需要书房家庭的最低门槛。

缺点：

单卫痛点： 三房只配一个卫生间，早高峰抢厕所是必然的，对于三代同堂或多人居住非常不便。

次卧极小： 北向房间和南向次卧的面宽都很窄（从比例看可能仅2米多），只能放单人床或做榻榻米，作为长期卧室舒适度差。

动静不分区： 入户门直对客厅和餐厅，私密性较差；且走廊狭长，浪费了一定交通面积。

厨房狭长： 厨房操作台面有限，多人操作会拥挤。

适合预算有限但想要多房间的家庭，只要你能接受只有一个卫生间，它的得房率和采光绝对值回票价。

建面约118㎡四居两卫

刚改主力户型、功能性平衡

优点：

南北通透性强： 经典的板楼设计，客餐厅一线，南北窗户对应，通风效果极佳。

双卫配置合理： 解决了80㎡户型的痛点，主卫私享，客卫公用，满足四房居住人口的需求。

LDK一体化： 厨房、餐厅、客厅在一条直线上，视觉延伸感好，家庭互动性强。

南向三开间： 客厅加两个卧室朝南，保证了主要活动区域的日照。

缺点：

北向房间依然局促： 虽然做到了四房，但北侧两个房间（厨房旁和入口旁）面积较小，且北入户卧室离卫生间较远，动线略长。

走廊浪费： 通往三个卧室的走廊虽然不算长，但也占据了一定的纯交通面积。

主卧进深一般： 主卧虽然带独卫，但并没有形成真正的“套房感”（缺乏独立衣帽间区域），收纳压力较大。

公卫对着餐厅： 客卫的门虽然做了干湿分离，但洗手台区域正对餐厅/过道，视觉上略显尴尬。

适合多成员家庭，追求实用，它是标准的“不出错”户型，通风好，功能全，流通性通常最好。

顶配143㎡四面居

定位： 终极改善、享受型大宅

优点：

四面宽朝南： 约14.5米的超大面宽，客厅+3个卧室全部朝南。这是大平层豪宅标配，采光和视野无敌。

三卫配置奢侈： 四个房间配三个卫生间，基本可以实现每个卧室都有独立卫浴，彻底解决早高峰问题，隐私性极佳。

真·南北通透： 客厅阳台与餐厅窗户（或北阳台）形成完美对流。

主卧套房豪华： 主卧面宽大，带有独立的衣帽间通道和四件套卫生间（甚至可能有浴缸位），居住尊严感强。

L型超大阳台： 连接客厅和次卧的转角阳台，不仅增加了采光面，还提供了巨大的休闲空间。

缺点：

总面积大，总价高： 这是针对预算充足客户的，持有成本（物业费、取暖费）相对较高。

入户门正对问题： 虽然有电梯厅缓冲，但入户门进来后视线直通内部走廊，可能需要装修时增加玄关隔断来保证隐私。

北向次卧稍弱： 相比于南向房间的宏大，最北侧的房间（书房/保姆间）相对独立且狭长，适合做功能房而非常住卧室。

适合追求生活品质，三代同堂，预算充足的客群，四面朝南和三卫设计，住进去就不会想再换房了，是真正的“一步到位”。

建发越秀·观玺所在的昌平东小口2号地，从土地出让起就自带流量。

它的入市节奏很紧凑，7月30日拿地，8月20日，项目一期设计方案公示。

这期间，建发不但迅速完成了规划方案设计，还引入了越秀地产作为新股东，联合开发东小口项目。

项目总用地面积5.64公顷，规划地上建面约14.16万㎡，其中计容面积13.81，容积率2.45，限高60米。

规划总户数1352户，在昌平南区域，近两年很少有这么大体量的新盘。

在北邵洼板块，建发操盘的观堂府，共1842套房源，分两期开发，入市时间相差8个多月。

建发东小口项目，同样做了两期，但是方案公示时间只差了十几天。

一期为东侧的10栋楼，共785户，住宅建面合计7.71万㎡。

二期位于小区西侧，包括11栋住宅楼，共567户，建面合计5.91万㎡。

楼栋排布

一期10栋楼分三排，行列式分布。

东北角大门两侧的4栋楼为17/18F小高层，其余6栋为5-11F洋房产品。

主入口大门设计极具视觉张力，延续了建发“标志性门头营造”的特色。

气势恢宏的景观大门之内，是豁然开朗的园林景观与架空层空间。

三排住宅楼划出南北两块分区，呈现出清晰的北静南动格局：

北侧是沉浸式园林景观区，通过多重下沉庭院、风雨连廊、架空层等元素，构建出兼具观赏性与实用性的园林会所体系。

南侧则聚焦于服务功能，集中设置了需要高频使用、人员聚集的公共服务设施。

作为一个千户大盘，建发东小口项目地面规划有2070㎡的公共服务设施，包括社区管理服务用房、托老所、老年活动场站、社区助残服务中心、室内体育活动场地等等。

这些配套集中设置在小区南排的住宅楼首层，这种布局既实现了动静分离的优化，又做到了下楼就是社区客厅的便利。

通过景观与功能的差异化布局，打破了传统社区底商的封闭感，营造出开放、共享的社区微生态。

二期地形狭长，南北长而东西短，11栋楼纵列分布。

北排1#、2#、4#，以及中间的5#、8#、10#（东侧）为17/18F小高层；

其余5栋楼为6-11F洋房，整体北高南低的天际线。

西侧也做了一个带出入口广场的景观大门，与物业服务用房结合而建，是二期的主要人行出入口。

向内利用集中绿地打造园林主景观，两个架空层以及邻里共享空间等都围绕在周围。

向北延伸，为室外运动场地，与户外文化广场统筹设置。

东北角还有一个架空层，形成完整的园林和会所动线。

西南角一条倒L型街坊路穿过，将二期的3栋楼和一期的2栋楼包围起来。

轻抬板设计

建发越秀·观玺的抬板高度分三种：

一期北排抬高3.6米，中间抬高3米，南排靠近街坊路出入口的位置抬高2.7米。

二期北排抬高3.3米，中间抬高3米，南排抬高2.7米。

除车行出入口外，园区中间的消防车道也需设置坡道衔接。

3米左右的轻抬板设计，板下净高有限，扣除结构板厚、管线敷设及设备层空间后，难以满足地下停车场的设置条件。

所以小区整体还是向下挖了2层做地库。

这意味着，东小口项目的抬板并未真正释放地面空间用于景观或公共活动，更多是在竖向空间上做了一次“形式上的抬升”。

类似一种仪式感的营造。

通过抬高入口、拉开高差、塑造层层递进的归家动线，加上出入口强烈视觉冲击力，强化了小区的门面感和居住的尊贵感。

拿地回溯

项目所在地块成交于7月30日，由建发房产以49.77亿元的总价摘得，折合楼面价3.6万元/㎡，溢价率10.6%。

这也是今年以来建发首次单独拿地。

半个月后，建发的拿地主体——北京兆晏房地产在上海联交所挂出增资公告，为东小口项目引入越秀地产联合开发东小口项目。

目前，股权分配、操盘权责、产品定位还没有正式官宣。

据北京进深获悉，未来在该项目持股层面，建发房产49%，越秀地产51%。

昌平这地方，越秀地产太熟了。

星樾、星耀未来、梧桐星宸、国誉星城……一串项目排下来，客群什么口味、价格天花板在哪、竞品怎么出招，门儿清，可以给到建发很强的区域操盘支持。

东小口又是昌平南确定性最高的板块，贴着海淀外溢，配套现成，一度被称为昌南楼市最后一块拼图，自打亮相就颇受关注。

地块直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，算是昌平区距离海淀核心区最近的住宅项目之一。

往西能承接西二旗、后厂村的互联网新贵的外溢需求，向东可吃到望京商务区的红利。

在建的地铁13B号线建材城东站距离地块1公里左右，计划明年通车，向西5站直达西二旗；向东3站到望京。再加上今年6月已开工建设的S7东北环线，减少到国贸CBD的换乘。

周边有西三旗万象汇、东小口城市休闲公园、东小口森林公园、贺新公园等设施，生活配套完善。规划中的北京101中学也在地块附近，12年一贯制学校，填补区域优质教育资源的缺口。

最重要的是，这个板块在龙樾海序之前，将近5年都没有新增供应，新规产品稀缺。这也是龙樾海序热销的原因之一。

尽管2号地的成交楼面价比龙樾海序贵了4000 ，但龙樾海序的热销，也为东小口板块重新确立了市场价值锚点。

随着区域旧改的推进和配套的逐步兑现，区域基本面在向好，这也会为后续地块提供一定的价格支撑。

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