北京优化宅地出让规则：参与预申请的企业，地价款24个月内缴清

文/北京进深 徐迪

现房新政后，北京首宗住宅地块正式挂牌！

9月30日下午，昌平歇甲庄村0704-0049、0077-01、0073地块进入用地预申请，随后丝滑转正。

将于11月3日下午开拍，起价29.36亿元，楼面价3万元/㎡。

这是828新政及北京细则出台后，首宗正式挂牌交易的住宅用地。

出让文件明确将该地块纳入北京最新商品住房销售制度改革框架：

本次出让宗地应严格执行住建部等三部门发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》及《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》的有关规定。

根据新规，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目，优先选择现房销售；如果选择预售，则预售条件提高为：单体建筑主体结构封顶，并出具五方签章的主体结构分部工程验收记录，预售资金全额、全过程监管，联合验收后方可解除监管。

在地价款支付方面规定，对于参与用地预申请并竞得土地的企业，在出让合同签订后30个自然日内缴纳地价款的50%，剩余价款在出让合同签订后24个月内缴清；未参与用地预申请竞得土地的企业，首付款缴纳期限和比例不变，剩余价款在出让合同签订后18个月内缴清。

此外，据北京市规自委相关负责人介绍，北京将通过优化商品住宅用地交易规则，着力稳市场、稳预期，除延长地价款分期缴纳期限外，还将降低预申请保证金收取金额，由此前的最低500万元、最高2000万元，调整为最低200万元、最高1000万元。

10万方住宅组团

歇甲地块于9月23日发布的第十一轮供地清单中亮相。

项目占地8.89公顷，规划地上建面10.09万㎡，包含3幅子地块。

其中2幅为居住用地，建面合计9.79万㎡：

北侧0049地块占地约6.15公顷，地上建筑规模为6.21万㎡，容积率1.01，限高36米。

含一处分布式能源子站，含街坊路，宽度为20米。

南侧0077-01地块占地约2.24公顷，地上建筑规模为3.58万㎡，容积率1.6，限高36米。

含末端配送场站、再生资源回收站，均不低于50㎡，可设置于地下。

以上2幅居住用地地下空间可进行连通。

0073地块为社区综合服务用地，位于住宅西侧，用地规模5100㎡，地上建筑规模3060㎡，限高24米。

规划为社区会客厅，建筑规模含社区居家养老服务驿站500㎡、社区助残服务中心300㎡、社区文化设施980㎡、社区管理服务用房500㎡、市政公共设施厕所70㎡。

用地规模含儿童活动场地(公益性)150㎡，含一处100个车位的社会停车场，一处开闭站用地面积约300㎡。

社区综合管理服务用地要求与住宅用地同步报规、竣工验收并交付使用。

接档国贤府PARK

地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，邻近地铁17号线、18号线换乘站天通苑东站，南侧距清河约300米。

与国贤府PARK同属0704街区，在国贤府PARK西南方向，位置上更靠近天通苑。

项目主体为两幅居住用地及若干配套用地，整体形成一个住宅组团，与国贤府PARK的供地方式也比较相似。

国贤府PARK也是一南一北两幅住宅地块，建面合计9.1万㎡，整体容积率2.07，限高60米。

本次规划的地块体量更大，并且更加低密。

规划显示，这两幅地块地下空间可进行连通，参照国贤府PARK，这两幅地块如果进行统筹建设，整体容积率只有1.3左右，预计是纯洋房住区，北区或有更为低密的类别墅产品。

歇甲地块处在清河转弯的三角滩域，被清河营郊野公园和温榆河包围，与板块内超10万㎡湖泊水系串联，构筑了湾区生态基底。

按照街区控规批复，0704街区定位于高品质生态宜居社区，北接未来科学城“能源谷”，西边是巨无霸社区天通苑，南边是新北苑板块。

邻近地铁17号线、18号线换乘站天通苑东站，此外还有规划中的地铁R6线（17号线支线），通勤友好。

目前地块周边配套以天通苑一带的底商为主，大型商超稍远。

但是从街区规控来看，歇甲村后续还有不少宅地供应，预计后续配套将逐步兑现。

作为北五环罕有的大面积城市净地，歇甲地块定位为“花园城市”，打造全新的板块发展概念，是一座“先规划、后建设”的新兴之城。

据悉，未来歇甲板块的开发并非以单个楼盘点状方式进行，而是集合便捷交通、优质教育、滨水商业、文体休闲设施等丰盈配套设施于一体，系统性地打造功能完备的城市高端居住区。

与歇甲庄村一河之隔的北苑板块高端项目集中，包括润泽御府、润泽公馆、福熙大道等，二手次新稳定在8万 ，品质好、楼龄新的能达到10万。

国贤府PARK是歇甲板块首发住宅项目，地块成交于去年10月28日，由中建智地 未来科学城置业以26.012亿元的底价摘得。

同样也是以住宅 社区服务 教育配建的组团形式出让，总占地约6.35公顷，建面约10.47万㎡，其中2幅住宅子地块计容地上建面9.13万㎡，配建社区会客厅、卫生服务、养老驿站、基础教育、文化及体育设施等，共计约1.34万㎡，与住宅同步建设、同期交付。

国贤府PARK规划18栋住宅楼（北区2栋18F小高层 5栋11F洋房，南区2栋小高层 9栋11F洋房），共832户。主力户型为99-144㎡的三居、四居，少量77㎡小三居，加赠后得房率达97%。

该项目于今年3月底取证入市，目前网签654套，去化近八成，成交均价5.58万/㎡；

成交金额超39亿元，已覆盖拿地和建安成本。