媒体报道 | 从＂有地方坐＂到＂有圈层共鸣＂：中国办公空间正在经历什么？

2026年，中国办公空间迎来从格子间、联合办公到服务式办公的第三代迭代，“与谁协同共生”成为核心命题。当字楼空置率依然居高不下，当深耕行业18年的创联工场，将臻选店落子青岛CBD 281米地标卓越世纪中心52层。

为何要把店开到城市云端？党建头条对其创新实践进行了报道。这个“第三代办公空间样本”，正试图以空间、服务与生态，回答从“有地方坐”到“有圈层共鸣”的命题。

九月的青岛，城市天际线在秋日里显得格外清晰。在市北区敦化路与山东路交汇处，281米高的卓越世纪中心1号楼52层已进入施工阶段——这是创联工场·臻选店的所在，青岛联合办公的物理高度纪录。

如果只把它读作"又一家新店开业"，可能会错判这件事的分量。在一个全国办公楼平均空置率攀升至24.7%、全年租金累计下跌10.4%的年份，在一个业主普遍"以价换量"、续租取代新增成为市场主旋律的周期里，一家运营商把店开进了城市最贵的地标、联合办公最高的楼层。这不像收缩，更像一次判断的下注。

要理解这次下注，得先把时间轴拉长一点。

创联工场全国连锁办公空间

中国办公空间的进化，从来不是设计美学的进化，而是企业成本结构与人组织方式的进化。

第一代是格子间。上世纪末到本世纪初，外资企业把"cubicle"带进中国，标准化的隔断、日光灯、灰蓝地毯，构成了一代人对"现代公司"的想象。它的底层逻辑是福特制在办公场景的延伸：把人固定在位置上，用可视性换管理效率。它解决的是"有秩序地坐下来"。

第二代是联合办公。2015年前后的"双创"浪潮，让中小微企业数量井喷，弹性、社交、社群成为关键词。全国一度涌现出数千家联合办公品牌，咖啡、路演与社群活动，成了空间的标准配置。但它的底层逻辑依然没有跳出"工位买卖"——把旧物业重新装修、打上隔断、摆上咖啡机，就完成了一次从毛坯到共享的叙事转换。当创业热潮退去，缺乏产业深度运营能力的品牌迅速出清，行业这才意识到，"装修网红化"撑不起一个新物种的长期生存。它解决的是"有弹性地坐下来"。

第三代则是服务式办公。这不是一个营销词汇，而是商业模式的实质性重构。第二代的核心问题是：它用长期租约锁定成本，用短期租约收取收入，本质上是一门赚取面积价差的重资产生意；一旦市场下行、租金倒挂，现金流立刻崩塌。第三代把"二房东"身份剥离掉，转向"品牌输出+运营托管+收益分成"的轻资产路径——业主出物业与装修投入，运营商输出品牌、客源、标准与系统。它要解决的，是"和谁一起坐下来"。

与此同时，需求侧的变化同样剧烈。仲量联行的调研显示，企业迁址行为中74%以"提升办公空间质量"为核心动机，"灵活的租约条款"在决策考量中位列第二；《2025华北办公趋势报告》中，73%的企业将"租金弹性"列为选址核心指标。另一重变化是组织形态：越来越多企业从"集中式办公"转向"分布式办公"，总部压缩核心区面积，转而在城市周边设立"卫星办公室"。

一句话概括三代之别：第一代解决"有地方坐"，第二代解决"灵活坐"，第三代正在解决"和谁一起坐"。

创联工场全国连锁办公空间

"圈层共鸣"听上去柔软，但它背后是三笔极其硬朗的商业账。

第一笔是品牌账。经济下行周期里，办公空间的性质从"成本项"部分回归为"信用项"。一家十人的跨境出海公司，把客户约在普通乙级楼宇的茶水间和约在CBD地标52层的会客区，成交转化率不是一个量级。空间在替企业背书，这是无法计入租金表的隐性资产。

第二笔是效率账。中小企业的真实痛点从来不是"没有办公室"，而是行政、人事、财税、法务、政策申报这些非核心业务持续吞噬创始人精力。当空间能够把这些打包成"服务中台"，企业买下的就不再是平方米，而是被释放出来的时间。

第三笔是圈层账。这是最难复制、也最值钱的一层。500强企业看重的是供应链上的协同，初创公司看重的是投资人、政策通道与产业链上下游的距离。一个能够持续产生"有效连接"的空间，本质上是一个低摩擦的商业撮合场所——而撮合网络的价值，遵循的是平方律，不是线性律。

这也是为什么行业格局正在加速集中：全球前十大共享办公运营商市场份额已从2020年的35%升至2025年初的62%；CBRE在2025年1月以4亿美元收购Industrious剩余股份，补齐全球灵活办公网络。资本在用真金白银投票：这门生意的终局，属于有网络、有系统、有产业资源的头部。

青岛的本土市场同样在印证这一点。戴德梁行数据显示，2025年三季度青岛优质甲级写字楼存量183.55万平方米，平均租金94.58元/平方米/月，空置率24.8%；其中市北CBD租金82.52元/平方米/月，空置率20.05%，是三大核心商务区中表现相对稳健的一个。到四季度，全市租金进一步降至91.50元/平方米/月。在戴德梁行的大中华区报告中，青岛核心商圈24.7%的空置率，甚至是二线城市中最低的一档。

租金在下探，但"品质分化"在加剧。这恰恰是第三代办公空间的机会窗口：当毛坯交付越来越难卖，能交付"确定性结果"的精装、全配、带服务的空间，反而成了稀缺品。

创联工场全国连锁办公空间

创联工场·臻选店，是这个判断在青岛的一次落地。

在空间维度，它选择的是市北CBD核心的卓越世纪中心1号楼——281米城市地标，5A甲级标准，LEED金级绿色认证，金钥匙物业，约2000㎡双层挑高大堂，21部日立电梯分区运行，43层起另有6部高区直达电梯。地铁3号线敦化路站步行可达，约2000个地下车位，万达广场、京东MALL、卓悦里、富力艾美酒店环伺，市北区政府与青岛市图书馆近在咫尺。52层的高度意味着视野，也意味着一种不需要解释的身份识别。

在产品维度，它给出了覆盖企业全生命周期的四档解法：从1—10人初创团队的独立开放工位（核心价值：低成本、高起点、链生态），到10—300人成长期团队的精装独立办公室（核心价值：独立形象、灵活扩缩、降本增效），到成长型与成熟企业的全周期定制方案（核心价值：品牌彰显、功能专属、弹性保留），再到300人以上集团的整层或多层定制（核心价值：品牌定制、生态赋能、全球链接）。300㎡的共享会务中枢，把智能路演厅、私密会议室、洽谈室与专注舱集成在一起；星巴克同品质的冷萃与每日茶歇，则是把"幸福感"写进了交付清单。

在服务维度，真正的分野在这里。管家式行政团队承接访客接待、快递与会务；专配政策解读团队，做创业补贴、高企补贴的一对一精准申报；一站式企业服务中台，把人财法、IT、设计制作、室内保洁、绿植租摆全部托底；全链路生态赋能，则试图打通产业资源、品牌合作与投融资对接的通路。

创联工场创始人冯希祥曾这样描述眼下的变化："这不是简单的替代效应，而是办公需求的范式转移。"在第三代的逻辑里，空间是入口，服务是黏性，生态才是壁垒。

创联工场全国连锁办公空间

行业里有句老话：所有捷径，最后都会以更长的时间偿还。

创联工场创立于2008年。那一年，中国还没有"联合办公"这个词汇。从彼时至今，这家机构在全国20多个城市布局了50余个空间，累计服务企业超30000家、创新者超200000人。

十八年意味着什么？意味着它完整地穿越了行业的三轮周期——双创热潮的狂飙、资本退潮后的洗牌、以及存量时代的重新定价。它见过估值470亿美元的神话如何在一夜之间归零，也见过"二房东"模式如何在租金倒挂中失血。这些经验无法用资金加速购买，只能靠时间积累。

今天，创联工场把自己定位为"中国领先的服务式办公空间运营商"，并以"办公空间+产业创新+生态赋能"的三维驱动模式运行：以灵活、高品质的服务式办公空间为基础，以产业资源对接与创新孵化能力为特色，联动政府、投资机构、大企业与创新主体，构建企业服务生态。这一定位，恰好落在第三代办公的核心坐标上——不是空间的分销商，而是企业增长的合作者。

创联工场全国连锁办公空间

回到开头那个问题：在空置率创历史新高的年份，为什么还要把店开到城市最高的地方？

答案或许在于：市场缺的从来不是空间，而是能够被企业信任的确定性。当租金一路下行、毛坯交付无人问津，业主需要的不只是一个能付租金的租户，而是一个能把空置面积转化为可运营、可增值资产的专业伙伴；当企业预算收紧、扩张决策变得犹豫，它们需要的也不只是更便宜的工位，而是一个能同时提供形象、弹性、服务与连接的综合解决方案。

从"有地方坐"，到"有圈层共鸣"，中国办公空间走过的这二十多年，本质上是一部企业组织方式变迁的侧写。格子间对应的是科层制，联合办公对应的是创业浪潮，服务式办公对应的，则是一个不确定性成为常态、效率与连接同时稀缺的时代。

卓越世纪中心的52层，是这个时代在青岛投下的一枚具象注脚。窗外是山东路的车流与远处的胶州湾，窗内是一群试图把成本、效率与可能性重新排列组合的人。商业远见，正在由此落地。