让百姓都能够“住”得起房

文 | 金透社 万捷

图 | 微摄

当“房价收入比5.7倍”和“深圳不吃不喝27年”同时出现，你信哪个？

2026年，两组房价数据同时在网上流传。一组说，中国40个最大城市买一套房平均只需要5.7年，已经是国际合理值。另一组说，深圳的房价收入比达到27.4倍，普通家庭不吃不喝需要27年才能全款买一套房。

两组数据都来自“可靠测算”，但结论截然相反。

差在哪里？差在“中位数”还是“平均数”，差在“套均面积90平方米”还是“成交总价中位数”，差在用哪个城市的房价除以哪个城市的收入。统计口径的不同，可以把同一个市场描述成“买房很容易”和“买房是奢望”两个平行世界。

这就是讨论“住得起房”时最先要面对的问题：我们到底在讨论谁的“住得起”？

拆开来看，分化是真实存在的。2026年中，北京、上海、广州、深圳的外围区房价收入比分别为10.03倍、9.96倍、7.75倍、12.72倍，在全球样本城市中排名第9、第10、第15、第7位。但同一份报告也显示，若按核心区计算，深圳的房价收入比飙升至27.4倍，北京24.8倍，上海25.7倍。外围区和核心区之间的差距，可能意味着“买一套房”和“买对一套房”是两件事。

全国层面，如果按“新建商品住宅均价×90平方米÷城镇家庭可支配收入”计算，房价收入比已降至5.9倍。这个数字放在全球范围内不算离谱。但它的前提是：你买的是全国均价水平的房子，而不是北上深的房子；你的收入是城镇家庭平均收入，而不是刚毕业大学生的起薪。

“住得起”的第一个真相是：平均数很好看，中位数才是真实体验。对一个在深圳工作的年轻人来说，深圳核心区的房价收入比是27倍还是10倍，取决于他买在南山还是坪山——但丈母娘通常不会同意后者。

59%的居民杠杆率与25.6%的看跌比例：不是不想买，是不敢买

比起房价高低，更值得关注的是居民对房地产的态度正在发生根本性转变。

国家金融与发展实验室数据显示，居民部门杠杆率从2024年一季度的62.3%降至2026年一季度的59.0%，自2024年二季度起持续去杠杆。家庭总负债高达84.01万亿元，紧贴60%的国际债务风险警戒线；存量房贷余额38.7万亿元。央行原副行长胡晓炼指出，居民债务压力四分之三来自房贷。

翻译一下：不是不想加杠杆，是加不动了。

2026年上半年，个人住房贷款余额36.29万亿元，同比下降3.8%，同比增速已连续13个季度为负。央行储户问卷调查显示，居民看涨房价的比例已降至8.5%，连续三个季度跌破10%的心理关口，看跌比例攀升至25.6%。只有9%的人预判房价还会往上走，剩下九成多都在观望、在存钱。

一个更扎心的数据是：2026年前7个月居民贷款同比多减1.5万亿，住户存款冲到了173.59万亿元。光大证券分析师王一峰的解释是：就业、收入预期未有实质性改善，房价下跌侵蚀居民资产负债表，消费能力及意愿均不足。

“住得起”的第二个真相是：低利率本身换不来购房意愿。当央行把首套房利率降到历史低位、把首付比例降到15%的时候，居民的选择是——提前还贷，而不是加杠杆买房。因为决定购房行为的不是利率高低，是收入预期和房价预期。前者看不清，后者在下跌，再便宜的贷款也是负担。

26.1个月的去化周期与8100亿的收储：工具箱里还有什么？

政策端已经拿出了足够的诚意，但市场的消化速度远远跟不上政策的投放速度。

截至2026年6月末，50个典型城市商品住宅去化周期仍处于26.1个月的高位区间。一线城市去化周期25.3个月，二线城市24.4个月，三四线城市31.6个月——三四线城市的去化压力最为突出，而这恰恰是财政最薄弱、人口流出最严重的区域。

收储方面，全国已有超28省市落地专项债收储项目，累计投放资金超3300亿元。截至2026年3月末，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券超60亿元，收购存量商品房约1.3万套，建筑面积超100万平方米。专项债收储闲置土地的规模超过8100亿元。

购房贴息方面，2026年9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发布通知，对首套住房商业贷款给予年化1个百分点的财政贴息，最长5年，单户贷款上限100万元。以100万元贷款计算，5年累计可减少付息近5万元。

但这三项工具加在一起，撬动的增量仍然有限。贴息政策限定120平方米、150万元双门槛，与库存压力最重、地方财政最紧张的三四线城市高度重合，但有效市场集中在中低房价城市，一线城市可及房源极少。

“住得起”的第三个真相是：政策工具箱越丰富，越暴露一个根本问题——财政和货币能降低购房的“财务门槛”，但降不了购房的“心理门槛”。26.1个月的去化周期、25.6%的看跌比例、连续13个季度负增长的房贷余额，这些数字指向的不是“买不起”，是“不敢买”。当房价预期走弱→居民资产缩水→提前还贷→消费收缩→房价继续承压的负反馈循环形成时，财政补贴和货币宽松只能对冲边际痛苦，无法扭转循环方向。

从“买得起”到“住得起”：标准正在被重新定义

“住得起房”的标准，正在从“买得起”向更丰富的维度延伸。

租房市场的变化是一个被忽略的信号。2026年，百城租金回报率已回归合理水平，从租金和房价的比值来看，部分城市的租房性价比已经优于购房。当持有房产的年化成本（含利息、物业费、折旧）高于租金时，购房的“消费属性”和“投资属性”就会进一步分离。

年轻人的观念转变更为深刻。“这两年跟朋友聊房子，话题总绕不开一个字：等。政策一波接一波，降息、松绑限购、下调首付，力度不算小。可身边真正掏钱买房的人，反倒越来越少。”一位观察者的总结很精准：“房子从升值工具，慢慢变回了住的地方。”

这与央行的调查数据高度吻合：当被问及未来3个月准备增加支出的项目时，居民选择“购房”的比例仅为20.1%，排在教育（30.9%）、医疗保健（28.1%）、旅游（21.6%）之后。购房在家庭支出优先级中的排序，已经从“第一”滑落到了“第四”。

让“不买房”也不意味着被社会抛弃

“希望让百姓都能够‘住’得起房”，这个目标背后，有一个需要诚实面对的问题：“住得起”的标准，究竟是谁定的？

如果标准是“在核心城市核心地段买一套商品房”，那么在中国14亿人口的基数下，这个目标在可预见的未来都不可能实现。全球没有任何一个国家做到了这一点——纽约做不到，东京做不到，伦敦也做不到。

如果标准是“让每个家庭都能有一处体面的住所”，那么路径就清晰得多：租房市场的规范化、保障性住房的供给、城市间公共服务的均等化、住房租赁权益的法律保障——这些都是比“降利率”更根本的事。

当前的政策工具正在从货币端向财政端延伸，贴息、收储、再贷款，方向都对。但工具箱再丰富，也回答不了一个根本问题：当房子从“投资品”变回“消费品”时，社会是否愿意接受“租房也是一种体面的居住方式”？

真正让百姓“住得起”的，不是把房价降到所有人都买得起，而是让“不买房”也不意味着被社会抛弃。

文章数据主要来源：国家统计局2026年上半年居民收入数据；国家金融与发展实验室（NIFD）2026年一季度、二季度宏观杠杆率报告；中国人民银行2026年二季度金融机构贷款投向统计报告；中国人民银行城镇储户问卷调查（2025年四季度、2026年一季度）；财政部、中国人民银行、金融监管总局《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号）；中指研究院房地产市场统计报告（2026年4-8月）；克而瑞《中央财政首次实施居民购房贷款贴息的研判》（2026年9月30日）；中房研协研究中心房地产市场分析报告；国泰海通证券《中国核心城市房产与全球重点城市对比研究》（2026年7月）。