燕子矶，为什么需要一座辽阔大宅？

南京楼市，很久没有如此激动人心的时刻了。

成熟底盘之上，密集彩蛋向燕子矶袭来。地铁6号线正式通车、超级总部签约、山姆会员店落地……每一条消息，都在为这片价值高地加码。

配套兑现、产业升级、人口结构重塑。如今的燕子矶，已经告别城市建设期，迈入城市生活期，不再是 “等待兑现的板块”，而是已经万事俱备的 “准备好了的板块”。板块价值同频向上，焕新人居也顺势而来。

问题是：谁，有资格做那个 “匹配”？

于当下的燕子矶而言，需要的不是“够用就好”的首置盘，也不是单纯依靠“地段好”的流量盘，而是真正读懂土地价值、尊重城市禀赋的作品，一座在社区规模、产品格局、居住品质上，都能适配燕子矶势能的改善住宅。

看完刚刚公开的江澜观山序，我的判断很简单：燕子矶，终于等来一座与它匹配的辽阔大宅。

▲江澜观山序实景图，具体布局及功能设置以实际交付状态及《商品房买卖合同》约定为准

01

想要看懂燕子矶的“城熟”，抓住“能级”二字，便可提纲挈领。

配套的能级：三条地铁缝合全城，生活配套全面落地

地铁，是板块能级最直观的标尺。

我们知道，燕子矶新城拥有3条地铁线路，数量上就足以令其他区域艳羡。但燕子矶的轨道交通优势，不止体现在数量上。

认真审视这3条线路，你更能读懂它的野心。

▲示意图

刚刚通车的地铁6号线，对接新玄武、大校场、南京南站等区域，还可直达禄口机场，把燕子矶与最具潜力的新城紧密连接。

南北走向的地铁1号线，串联起南京站、新街口、南京南站、江宁等区域，将燕子矶与城市核心枢纽、顶级商业中心连成一线。

东北至西南走向的地铁7号线，是名副其实的“换乘王”，直达鼓楼、新城科技园、中胜等区域，把燕子矶与城市行政中心、科创高地串联。

重磅新城与核心老城，被3条地铁线路紧密缝合。交通能级的跃升，改变的不只是通勤效率，更是燕子矶在南京城市版图上的定位权重。

商业、教育等配套，也早已从容铺展——

“小新街口”名副其实，约21万方的城北万象汇和约10万方的招商花园城，是燕子矶人民吃喝玩乐的好去处，旁边的山姆会员店计划2029年6月正式开业。

▲城北万象汇，来源于南京发布

教育版图，更是燕子矶的强项。南京仙林外国语学校伯乐中学、南京仙林外国语学校燕子矶校区、南师附中燕子矶新城学校等，从幼儿园到高中、从优质公办到拔尖民办，尽数汇聚。

还有燕子矶公园、幕燕滨江风光带、燕子矶新城体育公园（在建）、计划年底开业的南京滨江铂尔曼酒店等，无需期待繁华，因为这里的配套，早已全面铺展开。

▲幕燕滨江风光带

产业能级：总部经济赋能，重塑板块人口底色

当下的燕子矶，正式迈入总部经济与高端制造双轮驱动的时代。

9月23日，白云置业拿下两块商办用地，意味着900亩智慧电气科技园与第二总部正式落地滨江商务区。

敲黑板，这绝非简单的“拿地盖楼”。根据出让硬性要求，项目将打造约150米的城市地标，并且拿地6个月内必须引进一家全国性企业集团的华东区域总部入驻。

▲效果图

在栖霞区的宏伟发展蓝图中，这座智慧电气科技园与第二总部，已被列为智能制造产业的核心支撑项目。

产业能级向上，带来的不只是税收与就业，更将源源不断导入高学历、高收入的优质人才，重塑燕子矶的人口结构。

配套是骨架，产业是灵魂。

骨架撑起城市的轮廓，灵魂注入生活的温度。当二者共振，板块真实的改善居住需求，才会真正的爆发。

随着行业持续深度洗牌，“改善” 的定义早已迭代。过去的改善，意味着更大的面积、更奢华的装修；而如今的改善，代表着成熟的社区，以及可触摸、有温度的完整生活圈。

将目光聚焦到燕子矶本身，改善需求正在进行结构性优化：

一方面，是燕子矶“本地人”的改善。以2015年的首批商品房上市为节点，燕子矶楼市已发展十余年，早期入住燕子矶的业主，有着强烈的改善需求，进入“住得更好”的置换周期。

另一方面，是“新燕子矶人”的改善。持续兑现的产业和配套发挥1+1＞2的效应，为燕子矶导入大量改善需求，他们收入高、见过世面，需要真正懂他们的改善时代作品。

江澜观山序，顺势而来。燕子矶，终于等到与之匹配的辽阔大宅。

▲示意图

02

江澜观山序的辽阔，体现在环环相扣、互相成就的两个层面。

首先，是尺度的辽阔。

眼下，南京核心地段或是高溢价地块，几乎都是规模可控的“小而美”。真正意义上的大盘，反而成了稀缺品。

“巨无霸”体量的江澜观山序，占地约7.15万方、总建面约24.87万方，18栋住宅得以从容布局。它以大盘思维为内核，将美、精、奢，景观、会所、建筑，做出难得的均衡感。

▲效果图

颗粒度更细的建筑大框架，也透着大宅的舒展。

入场仪式，以横向约55米、高约5.5米的归家界面拉开。温润的月光米黄石材如浪潮般奔涌，刻画出酒店环岛式归家动线。

镶嵌其中的巨幅照壁，是加以镂空造型的只此青绿奢石，生动还原南京城墙的序列感。造型遒劲的铁冬青舒展着枝桠，连同光影一同倒映进镜面水景里。

▲效果图

踱步进入，由星耀灰大理石一体切割而来的九级整石台阶，掩映在挺拔对称的乌桕阵列之中。拾级而上，流水、鸟鸣与风声，奏响回家的欢迎曲。

▲江澜观山序实景图，本项目为分期开发建设，各期建设进度存在差异；文中所示景观功能分区仅为过程稿概念示意，非最终交付标准，具体布局及功能设置以实际交付状态及《商品房买卖合同》约定为准

住区前场，是约7.6米挑高的艺术门厅。操盘手深谙艺术与审美，在此复刻明故宫的庄重格局，并用大片留白渲染高级感。

临江而立的燕子矶气象不凡、苍松傲立——当“金陵八家”之一樊沂的《燕矶晓望》映入眼帘，江澜观山序的全维公区，于巨幅画作旁铺陈开来。

▲江澜观山序实景图，具体布局及功能设置以实际交付状态及《商品房买卖合同》约定为准

对应而来的，是生活的辽阔。

直白回应的，先是园林。基于体量的超级底盘，江澜观山序做了十字双轴景观的超尺度格局：

东西贯通的横向轴线，主打仪式感；南北贯穿的纵向轴线，聚焦生活。四境景观体系、八大主题花园，将楼下的花园、归家的转角、赏景的廊台等，融入日常的每一帧。

▲江澜观山序实景图，本项目为分期开发建设，各期建设进度存在差异；文中所示景观功能分区仅为过程稿概念示意，非最终交付标准，具体布局及功能设置以实际交付状态及《商品房买卖合同》约定为准

发挥地块原生高差优势，这片土地有平地，有丘野。亲子欢乐天地、林下邻里空间、全天候运动系统……动静相宜、层次丰富，分享几处动人的场景。

下沉式庭院，可进入、可停留。光线透过绿荫洒下，孩子们戏水、追蝴蝶，认识每一株植物。家长们在咖啡角喝咖啡，来了兴致，邀请要好的邻居举办一场户外音乐会、读书会。

▲江澜观山序实景图，本项目为分期开发建设，各期建设进度存在差异；文中所示景观功能分区仅为过程稿概念示意，非最终交付标准，具体布局及功能设置以实际交付状态及《商品房买卖合同》约定为准

约2000㎡全龄环形运动景观带，为全民健身时代而来。孩子们钻洞、荡秋千、滑滑板；自律的年轻人，下楼就能有氧和力量训练；长辈们打打太极、读读书。每个人，都能找到适合自己的运动方式。

空间余裕，江澜观山序把度假式花园搬来住区。春天的樱花、白玉兰，夏天的榉树、朴树、紫薇，秋天的乌桕、红枫、鸡爪槭，冬天的腊梅、红梅、娜塔莉……组合搭配、错落有致。人们在四季的移步换景中，感知自然的神奇治愈力。

▲江澜观山序实景图，本项目为分期开发建设，各期建设进度存在差异；文中所示景观功能分区仅为过程稿概念示意，非最终交付标准，具体布局及功能设置以实际交付状态及《商品房买卖合同》约定为准

依托高浓度的景观，约2000㎡（含交通空间等）下沉会所、约4300㎡（含交通空间等）八大主题架空层泛会所，咬合布局，延伸每一户家庭的生活场景。

它延续了超大体量的优势，每一处空间都格外恢弘。

专属孩子们的双儿童乐园，将滑梯与乐高手工分区，嬉戏体能与安静探索，互不干扰，家长们也能在宽敞的陪护区安心守护。

商务宴请或亲友聚餐，面积、风格各不相同的两间私宴厅，完美适配。桌游室、棋牌室，或是户外的会客厅、云栖茶叙台等，承包宴前宴后的娱乐。

▲江澜观山序实景图，具体布局及功能设置以实际交付状态及《商品房买卖合同》约定为准

运动空间，更是将惊喜拉满。有氧、力量分区的健身房，瑜伽室等“标配”之外，江澜观山序还设计了全南京都不多见的羽毛球场，开阔的尺度叠加专业的设备，让每一场球都酣畅无比。

▲江澜观山序实景图，具体布局及功能设置以实际交付状态及《商品房买卖合同》约定为准

在江澜观山序，会所与泛会所并非功能的简单堆砌。

以艺术和自然为肌底，会所的艺术长廊和时光游廊，串起棋牌室、儿童乐园、健身房、私宴厅等空间。

巨幅落地窗，将潺潺流水、满枝绿意“引”来室内，人们快意“唤君同赏小窗明”。燕子矶的全新生活，也在这里碰撞出无数种精彩。

▲江澜观山序实景图，应规划设计要求，本项目架空层配置因楼栋而异，划分为不同功能分区，以上图片展示配置非实际交付统一标准

03

具体到小家的生活场景，辽阔大宅展现了非同一般的格局。

江澜观山序没有为了改善而一味把面积做大，建面约90㎡的起步户型，将总价控制在相对友好的门槛内，让尚处在上升期的年轻人，体面拥抱大城之上的从容日常。

迭代四代宅+空间极致利用的缘故，每款户型的综合使用率都很高。

建面约99㎡（偶数层）三房两厅两卫，为三开间朝南的格局，整体开间约9.7米，综合使用率约99.47%。

一体化客餐厅，安放全家的一日、三餐、四季。

客厅与南次卧之间的墙体可灵活调整：二人世界时，它是宽敞的横厅；孩子出生后，它可以变回独立卧室，适配家庭人口结构变化对空间的进阶需求。

约10.68㎡的挑空露台与客厅、南次卧嵌套，种下月季、迷迭香、薄荷，角落里还能安放一套休憩桌椅。

▲建筑面积约99㎡生活示范空间实拍图，非最终交付标准

套房主卧，步入式衣帽间、独立卫浴一应俱全，私隐又独立。

▲建筑面积约99㎡生活示范空间实拍图，非最终交付标准

建面约116㎡（偶数层）三房两厅两卫，较建面约99㎡尺度更为阔绰。

南向整体开间达12.35米，挑空露台的面积扩大至约12.47㎡，全屋收纳空间也更充裕，综合使用率提升至约103.15%。

建面约137㎡（偶数层），则做到四房两厅两卫的进阶改善设计，综合使用率约108.96%。

走出电梯，梯厅可奢侈“私享”，鞋柜、绿植，孩子的自行车，有序摆放。

推开家门，八百库放得下外套、靴子、包包，也装得下冬天的厚被子、先生的鱼竿、大尺寸的行李箱。

实体样板间，将南次卧与客厅打通，书房与厅堂无界，阳光清风与小家无界，每一位家庭成员，也亲密无间。

▲建筑面积约137㎡生活示范空间实拍图，非最终交付标准

它有大宅的广袤尺度：

连接露台的南次卧是同住父母的天地，他们不忘在花花草草间隙种上一把葱，丰富晚餐的口感。

套房主卧的270°观景窗，恰好把下沉庭院的天光树影尽收眼底；衣帽间的采光窗下，刚好放得下梳妆台，自然光帮助女主人画出服帖妆容（本文所示主卧 270° 观景窗仅为边户137㎡户型楼栋配置，非所有137㎡户型主卧窗型配置，具体以合同附图及实际交付为准）。

▲建筑面积约137㎡生活示范空间实拍图，非最终交付标准

它也有大宅的审美与气度：

全屋，是温润的色彩搭配，大面积玻璃窗把园林里的盛景引作背景画，居家的视觉效果养眼又舒适。

让改善一步到位，品牌三大件、厨电、卫浴，就连主卧的衣柜等，都写进了交付清单。

▲建筑面积约137㎡生活示范空间实拍图，非最终交付标准

在我们看来，江澜观山序的格局与远见，比燕子矶还辽阔。

从行业的视角来看，房地产正从规模竞速转向产品的确定性竞争，当真正意义上的大盘供应脱节，一座巨无霸体量的迭代四代宅，本身就是一种稀缺。

从板块的底盘上看，燕子矶已完成了从老工业基地到滨江新城的完整蜕变，且有全面兑现、持续升维的向上态势。

站在两个趋势的交汇点上，江澜观山序用大地块承载大而全的生活场景，以用户思维为内核，将改善空间搭建于完整的公共生活系统之上。

目前，江澜观山序已公开美学示范区，很快首开。是时候以这座辽阔大宅为介质，翻开燕子矶的崭新生活篇章了。