广西
前几天跟一个做了二十多年物业的老邻居聊天，他跟我说了一句话，我印象特别深。
他说现在很多人买高层还是只看楼层、采光、景观、户型，很少有人会问一句：这栋楼住到十五年、二十年以后会怎么样？
他现在管着三个高层小区，其中一个交房才十三年，电梯已经开始频繁出故障。
平时还好，一到早晚高峰，电梯只要停一部，楼下马上排队。
最麻烦的还不是修电梯，而是大家为了钱怎么出、维修资金怎么用，前前后后扯了半年。
他说以前新房刚交付的时候，大家觉得三十层高层又新又气派。
可住了十几年以后才慢慢发现：高层住宅真正贵的有时候不是买房那一刻，而是后面的维护。
尤其现在第一批大量建设的高层住宅正在慢慢进入 “中年期”。
未来几年，住在二十层、三十层高层里的家庭，能都要提前想清楚三件事。
0 1
第一件事，电梯开始老了，真正麻烦的是谁来出钱
对于六层步梯房来说，没有电梯最多就是累一点。
但对于三十层住宅来说电梯不是配套，而是每天上下楼的 “腿”。
你住二十几层，电梯停一天试试。
年轻人还能爬，老人怎么办？抱孩子怎么办？拎着菜怎么办？
所以高层住宅一旦房龄上去，电梯就是绕不过去的一笔账。
很多人有个误区，以为电梯坏了修一下就行。
实际上随着使用年限增加，控制系统、曳引设备、门机、钢丝绳等部件，都可能逐渐进入更高频的维护周期。
小修几千几万还好，真到了大修甚至更新的时候一部电梯几十万元并不稀奇。
一个单元两三部电梯，账单一下就大了。
这时候问题就来了。
维修资金够不够？
低楼层业主愿不愿意出？
长期空置的业主联系不联系得上？
物业和业委会能不能把事情推动起来？
所以以后买十几年房龄的高层，我觉得除了问物业费多少钱，还应该多问一句：这个小区维修资金还剩多少？这些年用过几次？
这句话以后可能越来越重要。
02 第二件事，比电梯更贵的可能是整栋楼的外墙
很多人去看二手房，进门第一件事就是看装修。
地板是不是新的，橱柜什么牌子，卫生间有没有翻新。
但买老高层我反而建议你先别急着进屋。
先站在楼下抬头看看外墙。
为什么？
因为房子里面那一百平方米是你自己的。
但一栋三十层住宅几万平方米的公共外立面，是大家一起承担的。
高层外墙维修，有三个特点。
一个是高。
二三十层施工要搭吊篮，要高空作业，人工和安全成本都高。
第二个是面积大。
楼越高，外立面越大，真出现空鼓、开裂、渗水，往往不是补一小块就结束。
第三个更现实。
外墙属于公共部分最怕大家意见不统一。
顶楼漏水的人急，没受影响的人不急。
有人准备长期住 ， 愿意修。
有人准备卖房，觉得能拖一天算一天。
最后经常变成小问题拖成大问题，小修拖成大修。
这也是为什么我一直说：买老高层别只看房东家里装修得多漂亮，更要看整栋楼维护得怎么样。
墙面长期渗水，瓷砖鼓包，外立面明显老化，这些问题以后都可能变成真金白银。
0 3
第三件事，老高层最大的压力未必是不好住，而是不好卖
这两年一个变化特别明显。
以前大家买房总觉得楼越高越现代。
三十多层、落地窗、视野开阔，听着就高级。
但现在改善型买家的想法已经变了。
越来越多人开始看什么？
低密度、小高层、大阳台、横厅、少户数、低公摊、好物业。
说白了大家开始从 “看起来新”转向“长期住得舒服”。
这对一部分老高层来说压力就出来了。
因为二手房竞争不只是在跟隔壁小区比。
它还要跟十几年以后更 新的产品比。
人家新房两梯两户、大 阳台、会所、架空层、物业服务更好。
你这边三十多层、每层六户八户，电梯还经常维修。
买家当然会重新算账。
0 4
但这里一定要说清楚 ，不是超过二十层就一定不值钱。
银行也不会因为你住二十五层就直接不给贷款。
真正影响一套房子价值的是很多条件叠加在一起：地段怎么样，房龄多大，物业好不好，维修资金够不够，小区密度高不高，周边人口是在流入还是流出。
最需要警惕的其实是这种房子：远郊、老龄、超高密度、物业弱、维修资金又不足。
几个问题一起出现才是真麻烦。
相反，如果是一二线核心地段，交通成熟，学校商业齐全，小区维护得很好，物业稳定，房子本身产品也不错，即使二三十层也不能一票否决。
所以未来高层住宅一定会分化。
而且这种分化可能比我们想象得更明显。
0 5
说到底房子的竞争逻辑已经变了
过去二十多年我们买房最关心的是一句话：这个房子以后能不能涨？
以后可能还得再加一句：这个房子老了以后好不好维护？
以前房价一直涨，很多问题都被遮住了。
电梯旧一点，没关系，房子一年涨几十万。
外墙修一次，没关系，资产还在升值。
但进入存量房时代以后，大家会越来越精细地算账。
同一个地段，两套差不多价格的房子，谁电梯更新，谁物业靠谱，谁公共设施维护得好，谁维修资金更充足，可能直接决定最后谁先卖掉。
所以现在如果你已经住在高层，尤其房龄超过十年以上，我建议你做几件事。
查查维修资金，留意电梯故障频率，看看外墙有没有渗水和脱落，再看看物业和业委会到底有没有办事能力。
这些以前大家根本不关心。
以后可能越来越值钱。
如果你正准备买高层，也别再只问十八层好还是二十八层好。
真正应该看的是地段、密度、物业、电梯、消防、外墙和维修资金。
因为房子这东西买的时候新不新，只决定前几年的体验。
住到十五年、二十年以后还能不能舒服才真正考验一栋住宅的底子。
未来楼市最明显的变化可能不是所有房子一起涨，也不是所有高层一起跌。
而是住宅开始进入一场真正的 “长期淘汰赛”。
地段好的、产品好的、物业好的、维护好的房子会越来越吃香。
而那些只靠 “楼新”“楼高”“景观好”撑起来的房子，等时间一长差距就会慢慢拉开。
所以我越来越觉得：买房最怕的不是楼层高，而是买的时候只看今天，从来没想过二十年以后。
关注就是鼓励，谢谢支持！
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
