89%新增人口流入前20城，马光远仅20%房产有价值还准确吗？

2026年一季度全国人口净流入186万人，前20个城市拿走了其中89%。 十个换城市工作的人，差不多九个落在同一批城市里。 马光远早些年说“三个20%”20%城市、20%板块、20%房子才有资产价值，剩下大多只适合住。 放到这组人口数据里看，方向没毛病，比例有点太窄。

人口去哪里，买房钱就去哪里。 广东2025年常住人口增加79万，其中省外净流入50万；浙江增加31万，上海增加5.15万。 学习时报2026年的文章把主要流入地列为长三角、珠三角、京津冀，人才报告里长三角在人才吸引力前50中占21席，上海、杭州、苏州等万亿城市增量稳定。 这些地方有产业、有岗位，年轻人肯去，房子才容易转手。

光看人口还不够，库存把城市分得更细。 克而瑞截至2026年6月的数据，50个典型城市商品住宅去化周期26.1个月，一线25.3个月、二线24.4个月、三四线31.6个月。 按行业常用标准，6到12个月算健康，18个月以上供大于求。 三四线整体31.6个月，意味着不再新供地也要两年半往上消化。 西宁53.1个月、汕头49.6个月、珠海46.9个月、昆山45.2个月、东莞41.4个月；哈尔滨71.8个月、大连65.5个月、沈阳56.7个月。 这些数字和深圳、上海核心区完全是两个市场。

价格也在走两条线。 2026年8月，一线二手住宅环比涨0.1%，70城里有48个城市二手价格同比降幅比上月收窄；但不同城市实际感受差很多。 北京8月二手住宅网签13853套，同比增3.9%，前8月累计12.1万套，创近5年同期新高。 上海8月二手房成交23137套，同比涨16%，是2021年以来同期新高。 深圳8月二手住宅录得5108套，同比涨7.6%。 成交回来，不代表所有城市都回来。

土地市场更说明问题。 9月29日上海第十批宅地，闵行古美北社区地块三家联合体争，177轮竞价，招商、南山、滨江联合体以64.1616亿元拿下，楼面约5.5万元/平方米，溢价24.44%；杨浦江湾地块109轮，溢价21.46%。 同一场里，虹口北外滩、宝山炮台湾两宗底价成交。 杭州9月29日两宗宅地，西湖双桥单元48轮竞价，绿城&海威联合体以9.46亿元拿下，楼面13682元/平方米，溢价33.05%；萧山市北25轮溢价成交。 古美不是人民广场，双桥也不是西湖景区核心，开发商愿意多轮加价，看中的是轨道、产业、成熟配套和去化预期。 马光远说的“核心”如果只圈一线CBD，这批地块已经在外面了。

二手房占比过半，是重新看“有价值”的关键。 住建部9月18日国新办发布会给出数据：二手房交易占比从2020年27%升到2025年46%，2026年前8个月52%。 前8月全国二手房网签面积5.49亿平方米，同比增10.6%；新建商品房销售面积同比下降12.1%。 1—8月16个省区市二手房总交易量超过新房，20个省区市二手住宅超过新房。 重点20城8月二手住房成交是新房的1.59倍，1—8月1.33倍。

挂牌量也在降温。 易居统计到6月底，8个重点城市二手房挂牌量较历史高点减少28万套、降幅19%；杭州降39%、广州降32%、上海降31%、北京降27%、成都降26%。 挂牌少了，不代表价格一定涨，但至少说明一部分城市进入“卖得动”的状态。 资产价值先看能不能卖，卖不掉再谈保值都没意义。

按这个标准重新分，比“20%有用、80%没用”更贴近实际。 一类是一线及强二线核心区，人口持续进、去化短、二手换手快、土拍有溢价，上海内环周边、深圳南山福田、杭州钱江新城和未科成熟片都在这层。 一类是强二线主城非顶级板块、一线近郊轨道盘、核心城市外溢产业城，比如闵行古美、杭州双桥、苏州工业园区外圈、佛山临广片区，去化大概18到24个月，二手有成交，租金能覆盖部分月供，算半核心资产。 一类是弱二线郊区、高库存三四线、无产业人口流出地，去化30个月以上，挂牌多、成交慢，房子主要解决住，不考虑转手收益。

首套贴息数据也能补充这个范围。 中指监测2026年前8月重点40城，符合首套贴息标准的二手房成交占55.2%、新房占33.1%，户型120平方米以内、总价150万以内覆盖很多二线到三四线刚需。 这类房不是豪宅，但在有人口、有产业、去化可控的城市里能成交，就比“20%核心资产”宽得多。

马光远判断的价值在“分化会一直存在”，不在“精确卡20%”。 人往少数城市走、土地往少数板块集中、二手房过半之后，买房要看四个数：所在城市全年净迁入还是净迁出，新房去化低于18个月还是高于30个月，小区近半年二手成交套数和挂牌套数比，地块周边有没有产业与地铁。 四个数都过关，不一定要一线核心；有一个长期不达标，一线远郊也一样难转手。