广州现房销售细则来了：定金最高交5%！跟北京上海有何不同

继北京、上海之后，广州今日也发布了现房销售的落地细则。

9月30日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局广东监管局发布落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》）。针对房企收取现房销售的定金，明确不得高于房屋总价5%。

落地细则设置一年缓冲期，已报备项目2027年底前仍可按旧政策

通知对新取得土地项目和在途项目作出分类。

2026年8月28日后，发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。

2026年8月28日前（含当日），已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按广州市原有政策规定执行。

其中，在2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，以及8月28日前（含当日）已发布出让公告但在8月28日后取得国有建设用地使用权的项目，原则上执行新的预售政策；为保持市场供需平稳，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住房城乡建设部门备案后，2027年底前仍可按广州市原有预售条件申请预售。项目预售资金监管设定重点监管额度，重点监管额度要覆盖项目全部剩余工程建设费用，保障项目竣工验收及水电气等配套设施具备交付使用条件。

2026年8月28日前（含当日），已取得国有建设用地使用权（含部分取得）的历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

通知明确加强预售资金监管。广州市房屋交易监管中心作为住房资金监管机构，具体承担预售资金监管工作。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业应与购房人签订购房合同，并依法办理网签备案，合同应约定购房资金存入预售资金监管账户的相关权利责任。

在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，由住房资金监管机构留存一定额度后，解除资金监管；在项目完成房屋首次登记后，注销预售资金监管账户，资金余额转入企业在主办银行开立的资金账户。

房企收取定金不得高于房屋总价5%，且应存入监管账户

2026年8月28日起，新公告出让土地商品住房项目，优先选择现房销售；实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业应按照现房销售行政审批事项有关要求，在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明等报项目所在区住房城乡建设部门备案。鼓励房地产开发企业在完成房屋首次登记后，申请现房销售。完成房屋首次登记后申请现房销售的项目，应提供不动产登记证明。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。房地产开发企业销售房屋应与购房人签订购房合同并办理网签备案。

房地产开发企业收取现房销售定金的，应当取得住宅楼栋建筑工程施工许可证，并与购房人签订购房定金合同。房地产开发企业收取的定金不得高于房屋总价5%。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等。

广州市房屋交易监管中心具体承担现房定金监管工作。购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件、居住用地内独立设置的居住区配套公共服务设施竣工验收后，解除项目定金监管、注销监管账户。

房企买地需一个月内交五成首付，尾款最长可分期两年且不计息

通知指出，2026年8月28日起新签订借款合同的项目实行主办银行制。贷款银行单独提供开发贷款的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。

广州市房屋交易监管中心在项目主办银行开立预售资金、现房定金监管账户，用于存放监管项目的预售资金和现房定金。

在个人按揭贷款发放方面，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至资金监管账户。

对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。

在优化土地供应管理方面，支持带规划方案出让。商品住宅项目用地实行净地出让，支持“拿地即开工”。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；结合具体项目和市场情况，按规定程序决策后，可再延长不超过一年；分期缴纳的，不计利息。

探索开展分户国有建设用地使用权设定抵押，房地产开发项目取得建设工程规划许可证后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积的比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。

北京上海细则较严，广州细则更人性化，缓解企业压力

作为一线城市中第三个发布现房销售细则的城市，广州版本与北京上海的有何不同？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，此前北京、上海对在途项目过渡期的安排，低于市场的预期，但作为房地产发展最规范、成熟的城市，也是带头转向新模式的不二之选，严格在情理之中，为全国其他城市树立了底线或下限。广州则相对更人性化，根据本地房地产开发、销售的基础秩序，做了差异化、一城一策的处理，比如过渡期项目纾困，定金比例等做了相对宽松的措施。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，在预售与现房销售政策方面，北京、上海、广州三地总体政策方向一致，均强调封顶后的预售管理，并强调优先现房销售模式。差异主要体现在现房销售的配套制度方面，尤其是定金比例上，广州的比例相对更高。

同时，广州在预售资金监管方面的表述文字较多，在资金监管方面有一些积极动作。主要强调资金的规范运作，强调资金的内部管理和封闭式管理导向，同时也提到了预售资金后续监管解除等内容，更好地保护购房者权益。

严跃进指出，广州此次细则有几点是其他城市提得不多，而广州比较注重：

第一，探索开发分户国有建设用地使用权设定抵押。房地产项目取得工规证以后，即建设工程规划许可证以后，按照不动产单元建筑面积占宗地总建筑面积比例，计算其相应国有建设用地使用权份额，以国有建设用地使用权份额集合设立抵押。这是一种非常好的抵押和融资制度。通过对相应地块进行分拆设定抵押，能够实现比较好的融资。如果按照过去的方式，没有这样一个制度，可能土地就不符合要求，没有达到标准就无法融资。现在能够更好地为企业这些土地项目、一些开工项目设定抵押，真正回笼相应资金，积极应对当前改革下企业所关注的资金问题，给予非常好的政策支持。

第二，政策提到不动产登记制度，广州已经明确在不动产出具土地不动产登记证明后，可以办理相应的规划许可、施工许可等。这有助于降低开发成本，缩短流程，真正更好地给予相应支持。同时，广州还有一项政策支持和特色，即支持项目分期分栋办理建设工程规划许可，包括其他相关工作。通过分期分栋的方式，能够很好地缓解资金压力，使企业更加游刃有余地安排相应资金，这非常值得肯定。

严跃进认为，广州此次细则进一步体现了房地产发展新模式的建立，尤其是在开发、融资、销售方面的制度建立，对于后续企业资金成本降低、市场预期稳定，推进新模式建立，都有积极作用。

广州细则给市场留足缓冲空间，避免一刀切冲击供给节奏

58安居客研究院院长张波分析指出，不到一周时间京沪穗三城连发，标志着一线销售制度改革全面铺开。从广州细则来看，既严格对齐中央制度框架，又结合本地市场特点呈现出更大缓冲的风格，给出了适配本地的过渡方案，三地政策都给后续落地的城市提供了可参考的样本。

从核心制度框架看，广州和京沪高度相关。8月28日后新出让土地，须单体建筑主体结构封顶方可申请预售；新出让土地优先选择现房销售；全面推行主办银行制度，开发贷、自有资金、销售回款全部纳入封闭监管；8月28日后取证项目，竣工备案后才可发放商业按揭与公积金贷款。本质都是把房企融资逻辑直接切到项目自身，从根源上管住交付风险，和本轮房地产制度重构的总主线完全一致。

但广州细则呈现出更大兼顾缓冲的风格，给市场留足缓冲空间。一方面坚持“优先选择现房”不全面强制，避免一刀切冲击供给节奏；另一方面在途项目分类施策，已拿地未取证的项目符合交付保障条件的，备案后可延至2027年底按原条件预售。更好地帮助房企应对预售收紧带来的资金压力，避免制度切换出现市场断层。

现房销售定金比例设定为5%，高过京沪两地。上海现房定金上限为3%，广州直接提至5%，且要求全额存入交易监管账户、竣工备案前不得动用。对房企来说，更高的定金比例是更强的锁客工具——现房模式下回款周期拉长，定金能提前锁定真实需求、减少客户流失；对购房者来说则是双刃剑，既能锁定房源、防范一房多卖，也相应抬高了违约成本。

张波分析认为，京沪穗三城连发后，深圳及强二线、省会城市会陆续跟进，现房销售将从局部试点走向全国性的制度常态。制度转型的大方向不会变，但落地节奏会因城施策，核心都是让房子回归居住属性，让购房更安心。行业底层逻辑已经彻底切换，传统高周转模式终结，未来房企比拼的是项目现金流管控能力、产品品质和交付能力，行业分化会进一步加剧。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬