诸暨楼市表面稳住，城东改善盘冲两万，乡镇还在探底，买房该选哪？

诸暨9月楼市没有出现明显的涨跌，但是价格表面上平静，板块之间的差距还在不断扩大。城东沁园项目踩盘均价为23000元/平方米，大唐商圈二手房均价为7152元/平方米。

同一座城市里买房人所面对的已经不是同一个价格表了。9月份诸暨二手房参考价是10431元/m²，环比上个月下降了约0.1%。安居客给出的均价是11082元/m²，环比下降了约0.67%。月度跌幅已经很小，在过去两年里动辄两位数的同比跌幅面前，市场下探速度确实放慢了下来。

但是价格不能算作真正的回暖。

房天下数据显示，诸暨二手房价格同比下降了8.48%；安居客口径下，同比跌幅为12.56%。新房参考均价为12461元/平方米, 与上月持平。新房价格暂时稳定, 与当前市场上的项目多是尾盘、续销项目有关，新盘入市偏慢，开发商主动调价的意愿也不强。

779套在售二手房和10431元/平方米的参考均价一齐来看，就代表着诸暨楼市正在重新分层。买房人不再只看“诸暨房价是多少”，而是会继续追问：具体在哪个街道、哪条路、周边有什么配套、房子属于哪一类产品。

但是，“城东贵”并不是所有城东房子都是贵。瀚江府二手房挂牌价为11066元/平方米，谷丰东城府则只有8200元/平方米。同一条东三环线上不同的小区价格差超过一倍。

高价主要出现在核心地段、低密度产品、品质项目等老旧小区或者相对边缘的地段上,被购房者重新定价。浣东街道整体均价约为15000元/平方米，朗臻中鸿府等新盘也维持在14000元左右。

这里是城东改善需求外溢所至之处，价格未达沁园那样的高位，产品、区域位置可以满足一部分置换家庭的需求，并且属于城东之外重要的承接区域。城西陶朱走的是另一条路。

陶朱街道新房均价约15000元/平方米，和浣东接近但是房源结构不同，刚需和首次改善产品多一些，总价门槛低一些。华城四季花园、天成锦望等项目均价大约在10000到15000元/平方米之间,买房人更容易在总价范围内做选择。

金昌烟波辰鹭园表现较好，9月份二手房均价约为11211元/平方米。

高铁站、宝龙广场带来的交通和商业配套正逐步成为购房者的选择。但是城西也并不轻松。祥生铂悦湾部分房源挂牌价已经降到9929元/平方米，个别房源价格松动比较明显。相比城东，城西的入住率和人气还有差距，商业配套的成熟还需要时间。

买房人愿意为配套预期付多少钱，仍要依靠生活便利度能否持续兑现来决定。乡镇板块的价格低，但是选择不能只看单价。大唐街道商圈二手房均价约为7152元/平方米、碧桂园项目挂牌价约7882元/平方米、富洲花园还出现过5906元/平方米的成交价。

大唐是传统工业重镇，目前处于产业转型期，人口流出和购买力变化造成当地住房需求承受压力。店口镇价格数据要分开看待。安居客显示当地房价达30000元/平方米,但是这个数字受到个别高端项目的牵制,碧桂园钱塘府二手房均价仅为9300元左右。

店口的主要购房对象是本地产业工人、中小企业主，价格弹性大，成交量容易出现波动。枫桥镇均价为8215元/㎡左右，牌头镇约为9507元/㎡左右，暨南街道约8562元/㎡。

这些板块的共同点就是本地改善需求不足、外来购房者兴趣不大、价格主要由当地人口、就业以及住房供需决定。单价低不等于未来容易转手，也不等于对居住需求和持有成本的判断。政策端正在托住市场。诸暨公积金贷款最低首付比例已经降到15%，职工家庭只要没有正在偿还的公积金贷款，就可以享受首套房政策。

截至目前为止，这项安排已经为90笔贷款减少了540余万元的首付支出，并且为56户家庭节省了超过120万元的利息。

政策降低了部分家庭进入市场的门槛，但是能不能转化成更多的成交，则要从家庭收入、房价预期和置换链条是否顺畅的角度来判断。绍兴“惠民安居”房博会9月30日启幕，也把诸暨楼市推到了一个集中展示窗口。

诸暨会场设在市城市广场上，近40家品牌房企带着各自的项目亮相，同时推出一口价特惠房源、团购优惠等。活动横跨中秋、国庆两节，优惠能否产生持续成交要看的是展会现场有多少人参加而不是买房人离开展馆后是否还会看房谈价签约。

土地市场的变动又给城东注入了新的变量。9月24日,暨阳街道东三路与金鸡山路交叉口东南侧一宗住宅用地挂牌，面积56078.6平方米，起始价46298万元，容积率为1.01至1.03，计划于10月15日开拍。

低容积率对应低密度改善产品,城东未来的改善房源还会继续增加。需求端已经出现明显分化。城东和浣东的改善型项目在9月保持了一定去化速度,沁园、朗臻中鸿府等楼盘到访量有所回升。

这类买房人一般已有住房，置换动机强，更重视地段、户型以及居住品质，价格敏感度低一些。刚需买房人比较谨慎。城西和乡镇板块虽然也有不少低总价房源，但是首付、月供门槛并没有那么高，在等待价格信号时会更加缓慢。

以旧换新政策已经带动新建商品住宅销售483套,成交金额11.2亿元,后续效果还要看房源收储和旧房置换能否顺利衔接。四季度有两个时间点值得留意。

一个是房博会结束后的实际转化，展期优惠不等于长期成交，现场签下的意向能否变成持续到访和网签，才是市场真正关心的结果。另一个是10月15日暨阳街道低密地块的出让情况,合理溢价成交会给城东改善市场带来更积极的价格参照,底价成交甚至流拍,则会让市场预期承受压力。

9月诸暨买房选择比之前更多，城东改善盘拼的是地段、产品，城西刚需盘拼的是总价、配套兑现，乡镇房源还要考虑就业、人口、转手和长期持有成本等因素。

10431元/平方米只是全市参考均价而已，决定一套房子值不值得买的已经越来越接近它所在的板块与小区。