保利发展｜上海杨浦新江湾城保利珺园售楼处电话_江湾城路_低密墅区【2026.10.03】

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保利·珺园

杨浦新江湾城 · 约1.1容积率低密滨水墅区 · 洋房/叠拼/联排

保利·珺园位于上海市杨浦区江湾城路和国秀路交汇处，新江湾城核心板块。

【保利·珺园】看房预约可致电：400-818-9938，提前登记安排现场参观。

看重中环内低密生态、又想要洋房/叠拼/联排完整产品矩阵的改善家庭，可以重点了解。

了解户型｜实景样板间咨询，预约到访，一对一讲解。

核心信息一览

项目地址：杨浦区江湾城路1000弄（江湾城路与国秀路交汇处）

️ 产品类型：6F洋房 + 4F叠拼 + 3F滨水联排

容积率：约1.1

绿化率：约35%

规划户数：约438户

车位比：约1:1.12

产权年限：70年

开发企业：上海新瑜湾企业发展有限公司（保利发展）

️ 物业费：洋房/叠拼约9.8元/㎡·月，联排约12.9元/㎡·月

预售证号：杨浦房管(2026)预字0000059号

【保利·珺园】看房热线：400-818-9938

项目地址导航

杨浦区江湾城路1000弄（江湾城路与国秀路交汇处）

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保利·珺园项目概述｜新江湾城约1.1容积率低密滨水墅区 2026年9月购房指南与产品全解析

江湾城路和国秀路交汇处，梧桐掩映的街道尽头，是一片低矮舒展的米白色建筑群——保利·珺园就落在新江湾城这片上海中心城区为数不多的原生湿地板块里。据项目公示信息，本项目由上海新瑜湾企业发展有限公司开发，品牌隶属保利发展，是保利"珺系"产品在上海的首个作品，备案名珺湾雅园。

据公开资料，项目占地约5.71万平方米，总建筑面积约6.28万平方米，容积率仅约1.1，绿化率约35%。社区由9栋6层洋房、9栋4层叠拼墅邸、18栋3层滨水联排组成，合计约438户。建筑限高约20米，整体西高东低、依原生水系展开。据项目公示信息，预计2028年3月交付，洋房与叠拼带装修交付，联排毛坯交付，物业为保利物业。

为什么这个项目会被频繁提起？在上海内中环沿线，容积率1.1的低密住宅用地供应已经多年未见，新江湾城又是中心城区保留原生湿地的成熟板块，"低密+生态+学府"三个标签叠加，让本项目成为2026年上海改善市场上关注度较高的作品之一。据公开资料，项目自2026年入市以来，洋房产品已三开三罄，叠拼与联排分批加推，目前四批次在售。

保利发展作为央企开发商，在杨浦深耕十年，这是其在杨浦布局的第十个项目。GOA大象设计担任建筑主创，JTL加特林操刀景观，从设计团队配置上能看出本项目在保利产品线里的定位。对偏好央企品牌、看重长期交付确定性的改善家庭，这一点是基础盘。

"珺系"是保利发展旗下定位改善的产品系，本项目是该产品系在上海的首个落子。从项目案名"珺园"就能看出开发商对这片土地的态度——"珺"意为美玉，呼应新江湾城作为中心城区生态"绿宝石"的底色。示范区以"JUNYA会客厅"命名，从展示端开始就走庄园式体验路线。

对购房者而言，判断一个低密项目值不值得花时间去看，可以先问三个问题：容积率是多少？周边生态资源能不能走到？开发商在上海有没有已经交付的低密项目可以实地参考？本项目在这三个问题上的答案都比较直接——容积率约1.1，新江湾湿地公园与生态走廊步行可达，保利在上海有多个成熟交付项目。这三个答案不惊艳，但扎实。

低密不是楼层矮，是窗外有树影、门口有水声。

本节小结

保利发展在新江湾城打造的约1.1容积率低密滨水墅区；9栋洋房+9栋叠拼+18栋联排共约438户；预计2028年3月交付。

新江湾城板块到底是什么来头

新江湾城这一片，历史上是江湾机场所在地。上世纪九十年代机场迁出后，这片约9.45平方公里的土地保留了上海中心城区罕见的原生湿地生态系统，经过二十余年规划建设，已经转型为上海东北角成熟的国际生态社区。据杨浦区公开资料，新江湾城与五角场城市副中心联动发展，共同构成大创智创新发展示范区，2023年升级为国家级示范区。

板块的底色是生态。据公开资料，新江湾城湿地公园占地约7.35公顷，是上海中心城区较大一块天然湿地，负氧离子浓度常年高于城市平均水平。项目周边分布有新江湾城公园、生态走廊一期绿地、SMP滑板公园、安徒生童话乐园等多个公共空间，约19公里城市生态廊道串联其间。这种"住在公园里"的城市界面，在中环沿线新建住宅板块中并不多见。

板块的第二重底色是人文。新江湾城周边3公里范围内聚集了复旦大学江湾校区、同济大学、上海财经大学等多所高校，复旦附中、上海音乐学院实验学校、同济一附中等中学分布周边，形成从基础教育到高等教育的完整链条。这种高教密度带来的社区人文氛围，是其他新兴板块短期内难以复制的。

板块的第三重底色是产业。据公开资料，大创智示范区聚集了字节跳动、哔哩哔哩、耐克总部、汉高、西门子等企业的区域总部，约70个众创平台与孵化器形成"高校—孵化器—企业—资本"的创新生态。大量高收入科创人群的导入，为板块住房需求提供了稳定支撑。

本项目位于新江湾城板块的核心居住位置，东侧与北侧紧邻原生河道，距新江湾城生态走廊一期绿地约230米，距新江湾城公园约600米。主入口设在江湾城路与国秀路交汇处，向西可接淞沪路、五角场方向，向东沿国秀路可达闸殷路、军工路快速路。

新江湾城板块内部也有分工。靠近淞沪路一侧是商务办公与高校校区，江湾城路沿线是成片低密居住社区，靠近国帆路、闸殷路一侧则以居住和生态绿地为主。本项目位于居住氛围较纯粹的中段，周边已交付的中建大公馆、仁恒怡庭等次新社区形成了成熟的居住圈层。板块内业主群体以高校教师、科研人员、医生、律师、金融与科创从业者为主，社区氛围偏安静、高知。

需要留意的是，新江湾城板块部分配套仍在建设中。市东医院新江湾院区目前在建，上海交大附中杨浦实验学校一路之隔、与项目交付同步招生。对希望入住即享受全部成熟配套的家庭，需要有心理准备：前几年可能要接受周边部分工地与配套爬坡过程。

住在湿地旁边，不是每天去观鸟，是推窗空气里有树叶的味道。

本节小结

中心城区原生湿地板块；复旦同济财大高校环绕；大创智科创企业聚集；生态走廊与多个公园步行可达。

规划参数｜1.1容积率与西高东低布局

参数摆在这里，实际住进去感受如何？容积率约1.1、绿化率约35%、438户、车位比约1:1.12、70年产权。在上海内中环沿线，容积率1.1意味着建筑密度降到了传统别墅区的水平——整个社区没有高层，最高的洋房也只有6层，站在社区中央往四周看，天际线是舒展的、低矮的。

据项目公示信息，社区采用"西高东低"的错落布局：9栋6层洋房沿西侧与北侧布置，9栋4层叠拼在中部过渡，18栋3层滨水联排沿东侧与南侧原生河道展开。这种布局让联排产品获得了完整的临水界面，洋房产品则享有更开阔的南侧视野，楼栋之间不互相遮挡。建筑限高约20米，与容积率1.1共同奠定了社区低密、疏朗的基调。

建筑立面由GOA大象设计操刀，以1930年代海派Art Deco风格为基调，融合东方哲思与现代极简手法。据公开资料，立面甄选米白贝金石、古铜金属与法式蓝灰玻璃，复刻巴黎白马庄园酒店标志性的阵列柱廊、花格窗等经典符号。远看是一片米白色的低矮建筑群，近看石材肌理与金属收边细节讲究。

社区实行完全人车分流，车辆从主入口直接进入地下车库，地面以步行系统与园林为主。车位比约1:1.12，对438户的低密社区而言停车基本宽裕。地库直通电梯厅，洋房与叠拼为精装交付，联排为毛坯交付。

约3300平方米珺CLUB会所是本项目社区配套的核心。据项目公示信息，会所规划了16个复合功能区，包含室内恒温泳池、羽毛球场、篮球场、匹克球馆、冷疗舱、水疗池、高压氧舱、弥散氧瑜伽室等设施，试图构建一套从日常休闲到主动健康管理的闭环。会所长期运营模式、功能区开放范围、是否额外收费，以实际运营方公示为准。

438户的小规模社区意味着邻里之间更容易熟悉。没有安置房、没有公租房混居，起步户型105㎡、总价门槛约1000万元，业主群体在经济实力、生活方式上具有较高同质性。这种纯粹性在长期居住中体现为社区维护度高、物业服务被认真对待、公共区域使用有序。

1.1容积率不是给开发商省钱，是给每户多留一片天空。

本节小结

容积率约1.1，建筑限高约20米；西高东低错落布局；米白贝金石材Art Deco立面；约3300㎡珺CLUB会所。

户型详解｜105至288㎡三类产品矩阵

外立面看是第一印象，真正影响居住的是户型。据项目公示信息，本项目产品覆盖三类：洋房建面约105㎡、127㎡、140㎡，叠拼建面约161至190㎡，滨水联排建面约200至288㎡。三类产品总价从约1000万元覆盖至约4000万元，参考价格以现场公示为准。

洋房约105平方米三房是本项目的入门户型，也是新江湾城板块低密洋房的较低门槛之一。据公开资料，该户型拥有约30平方米LDKB一体化方厅，客厅、餐厅、厨房、阳台贯通，配合南向双阳台，公区在视觉和动线上都较为通透。厨房采用行业首创高低台面设计，台面抬高约7公分，并延展飘窗操作台面（外扩15公分），深U型橱柜遵循"取、放、洗、切、炒"黄金动线。玄关处规划独立八百库与多功能条板收纳墙，解决家庭高频物品的集中收纳问题。

洋房约127平方米四房与约140平方米四房面向再改家庭。据公开资料，这两个面积段在保留LDKB一体化格局的基础上，把主卧套间尺度放大，配置独立衣帽间与主卫，南向多开间采光。140㎡四房在6层洋房里做到了大平层的开阔感，因为没有高层的电梯井遮挡，窗地比可以做得更舒展。

叠拼产品建面约161至190平方米，4层格局分上下两叠。据公开资料，叠拼采用"无过道浪费的LDKG超级厅堂"设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台无缝融合，公共区视觉开阔度大幅提升。精装产品纳入完整的"她享主义"体系——科勒玫瑰金美妆龙头、美妆镜柜、专属美妆冰箱、奥普美妆浴霸、进口胭粉奢石台面等配置，同时搭载保利智慧家全屋智享系统，支持语音控制与四大场景模式。

滨水联排建面约200至288平方米，3层格局，沿东侧与南侧原生河道排布。据公开资料，联排为毛坯交付，便于业主按自己的想法做个性化设计。得房率数据上，洋房实得率较高约95%，叠墅较高约158%，联排较高约260%——拓展面积包含地下室、露台、挑空等空间，具体面积、层高、可封闭性以《商品房预售合同》测绘数据及交付标准为准。

容易被忽略的是带装修标准差异：洋房与叠拼为精装交付，联排为毛坯交付。对偏好拎包入住的家庭，叠拼是性价比选择；对希望完全掌控装修风格与用材的家庭，联排毛坯留出了充分的设计自由度。具体装修品牌、型号、交付样板间展示口径，以现场公示与合同附件为准。

样板间参观时建议重点留意三件事：一是洋房105㎡的约30㎡LDKB方厅，亲身感受方厅是否真的能放下沙发、餐桌与厨房岛台；二是叠拼上下两叠的竖向动线，上叠有没有独立入户花园、下叠有没有地下室采光井；三是联排户型的面宽与进深比例，以及临河一侧的景观朝向。这些细节在样板间灯光下不容易察觉，带卷尺去量一下更踏实。

得房率数据需要理性看待。洋房约95%的实得率在6层板式洋房里属于正常水平；叠拼约158%、联排约260%的高拓展率，主要来自地下室、阁楼、露台、挑空等不计容空间。这些空间在实际使用中需要额外承担防潮、采光、通风、隔音的改造成本，不能简单等同于"买200㎡得500㎡"。具体拓展空间是否计入产证、层高多少、能否封闭，务必在合同附件里看清楚。

低密产品的好，不是房本面积大，是楼下有院子、楼上有露台。

本节小结

洋房105-140㎡三至四房；叠拼161-190㎡；联排200-288㎡；洋房/叠拼精装，联排毛坯；得房率洋房约95%、叠拼约158%、联排约260%。

社区园林｜两环二轴与白马庄园主题

从楼栋走到园林里是什么体验？据公开资料，项目景观由JTL加特林操刀，以全球六座白马庄园为灵感，形成"两环二轴"的景观结构：横轴约130米度假轴，竖轴约250米四季白马花园轴，两轴交织串联中央水景、阳光草坪、亲子游乐区等场景。社区内还规划了约1000米六大主题超级体验环与约420米园区漫步T台路线。

项目东侧与北侧紧邻原生河道，双河环抱的自然条件让社区园林有了外部借景。联排沿水岸排布，每户门口都有水景；洋房在西侧，透过社区中央园林向东望，可以看到水面与对岸绿化。据公开资料，社区内规划了一河三轴五园的景观体系，外部生态与内部园林形成双重景观体验。

示范区与样板间已开放，现场可以看到叠拼前院花境用弧形绿座、螺旋圆桌搭配观景落地窗，把室内外边界柔化。砾石庭院用异形花岗岩拼花地面，搭配橄榄树、迷迭香、薰衣草等地中海风植物，与米白色石材立面形成对比。这种"法式庄园+东方留白"的景观语言，在上海低密住宅里辨识度比较高。

约3300平方米珺CLUB会所承担了社区的室内公共功能。据项目公示信息，会所内规划了冷疗舱与水疗池构成的冷热疗愈体系、高压氧舱与弥散氧瑜伽室构成的氧能补给体系，以及室内恒温泳池、羽毛球场、篮球场、匹克球馆等四季运动设施。对把健康生活方式放在重要位置的家庭，这些硬件是日常可及的配套。

项目提出"内-中-外"三重健康体系：内有24小时无感健康守护（依托室内富氧微环境弥散氧系统及可穿戴健康监测），中有珺CLUB主动式健康设施，外则依托双河环抱湿地对望与约1.1容积率的低密规划。这些概念在示范区已有部分展示，长期落地情况需观察交付后的实际运营。

绿化率约35%配合约6.28万平方米总建面，再加上东侧与北侧原生河道绿地，住户日常能走到的绿色空间是"社区园林+滨河绿地+新江湾湿地"三层叠加。下楼是社区花园，出门是生态走廊，周末是湿地公园，这种生态密度在中环沿线新房里比较少见。

园林的高级感，是植物会随季节换衣服，而不是永远摆着假花。

本节小结

两环二轴景观结构；双河环抱原生河道；约3300㎡珺CLUB含恒温泳池与运动设施；外部新江湾湿地步行可达。

周边配套｜五角场商圈与大学城

从项目走出来，周边的生活配套够不够用？按方向捋一遍。

商业配套方面，据公开资料，项目步行约380米可达新江湾生活广场，约2.1公里可达江湾里MEET678，约3公里可达大学路文艺街区，约3.5公里可达五角场商圈（万达广场、合生汇、百联又一城）。悠方购物中心、国和1000、中原城市广场等社区商业在车行范围内。日常采买步行解决，周末聚餐逛街走五角场方向。

教育配套方面，周边有教育资源分布，具体入学政策以教育部门公示为准。

医疗配套方面，据公开资料，上海市肺科医院、长海医院、上海市第一人民医院（北院区）均分布在车行可达范围内，市东医院新江湾院区目前在建。日常感冒配药、慢病管理可在社区卫生服务中心解决，三甲医院在短驾车范围。

公园绿地方面，项目距新江湾城生态走廊一期绿地约230米，距新江湾城公园约600米，周边3公里范围内分布多个公园。新江湾城湿地公园免费开放，是周末亲子休闲和日常锻炼的现成场地。沿生态走廊跑步、骑行、遛狗，是家门口的日常。

整体来看，新江湾城的生活配套属于"成熟+成长"叠加：五角场商圈已经运营多年、客流稳定，江湾里MEET678与大学路提供年轻活力的消费场景，新江湾生活广场解决日常采买。对在杨浦、虹口、宝山方向通勤的家庭，这种配套密度足以支撑全周期居住。

五角场商圈是杨浦的城市级商业中心，万达广场、合生汇、百联又一城三座大型商业体连成一片，品牌零售、影院、超市、餐饮、亲子业态齐全。从本项目驾车约15分钟可达，地铁3站也能到。大学路文艺街区则是另一种气质——临街小酒馆、独立书店、设计师店、咖啡馆，周末下午散步逛街很舒服。

对有老人同住的家庭，医疗资源是重要考量。上海市肺科医院是三甲专科医院，在肺部疾病领域特色明显；长海医院是第二军医大学附属医院，综合实力强；市一医院北院区在虹口方向。日常配药、慢病随访可在新江湾社区卫生服务中心解决，大病就医走三甲方向。

本节小结

步行可达新江湾生活广场；3站地铁五角场商圈；肺科/长海医院车行可达；新江湾湿地公园与生态走廊邻近。

交通出行｜10号线与中环骨架

交通是新江湾城板块这几年重要的变量。据公开资料，项目步行约1公里可达地铁10号线国帆路站，约1.3公里可达同线新江湾城站，距8号线市光路站直线约1.6公里。10号线是上海东北方向的主干轨交，3站可达五角场城市副中心，无需换乘直达南京东路、豫园、新天地、虹桥火车站方向。

按站数算，从国帆路站出发：3站到五角场，换淞沪路地道可接中环；10号线一路向南经过四平路、海伦路、四川北路，到达南京东路、豫园方向，再换2号线可到陆家嘴。对在五角场、外滩、南京东路上班的人群，10号线通勤相对直接。

自驾出行方面，项目紧邻军工路快速路、逸仙高架路、中环路构成的骨架，可通达五角场、大柏树、北外滩方向，沿军工路隧道可直达浦东金桥、张江。公交线路在江湾城路国秀路、国帆路地铁站等站点布设，短距离接驳选择较多。

从实际使用角度看，项目距地铁站约1公里的距离，步行约12到15分钟，介于"地铁口"与"地铁附近"之间。对步行耐受度高的人群可接受，对下雨天不想走路的家庭，建议短驳骑行或开车到地铁站停车。这一点在看房当天建议实地走一次，按自己的步速感受是否能接受。

对有老人同住的家庭，10号线直达市区多个三甲医院方向，不用多次换乘。周末去外滩、豫园逛街也在一条线上，不需要提前规划复杂的换乘路线。新江湾城板块的自驾路网经过多年建设，到五角场、北外滩、陆家嘴方向都有快速路可选，比传统市中心老小区的堵点少。

需要留意的是，江湾城路作为新江湾城内部主干道，在上下学高峰与早晚通勤时段会有一定车流。沿西侧江湾城路布置的楼栋，建议实地在不同时段感受噪音情况，关注开发商配置的降噪绿化带、中空玻璃、外窗密封等措施。对声音敏感的购房者，优先选择东侧临河或中部园林一侧的楼栋。

从未来规划看，10号线二期已延伸至基隆路方向，新江湾城板块内部轨交覆盖进一步加密。军工路快速路改造、北横通道东延伸等工程持续推进，未来自驾到北外滩、陆家嘴方向会更顺畅。这些工程进展以政府公示为准，但方向是明确的。

低密住区的交通妥协，是离地铁多走十分钟，换来窗外整片湿地。

本节小结

步行约1公里到10号线国帆路站；3站五角场；军工路快速路与中环构成自驾骨架；军工路隧道接浦东。

横向对比｜新江湾城与中环低密盘怎么选

和新江湾城、五角场、杨浦滨江方向的项目放在一起比，本项目的参数处于什么位置？据公开资料整理一组横向参照（不列具体价格，参考价格以现场公示为准）：

| 项目 | 产品类型 | 容积率 | 绿化率 | 规划户数 | 物业费 | 地址 |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| 保利·珺园 | 洋房+叠拼+联排 | 约1.1 | 约35% | 约438户 | 约9.8-12.9元/㎡·月 | 江湾城路1000弄 |
| 中建大公馆 | 高层+低层 | 以现场公示为准 | 以现场公示为准 | 以现场公示为准 | 以现场公示为准 | 新江湾城 |
| 仁恒海上源 | 带装修高层 | 约2.5 | 约35% | 以现场公示为准 | 以现场公示为准 | 杨浦内江路 |

横向看，中建大公馆是新江湾城成熟次新社区，以二手成交为主；仁恒海上源是杨浦内江路方向的高层改善盘，容积率约2.5；本项目胜在约1.1的容积率、洋房叠拼联排完整产品矩阵、约3300平方米珺CLUB会所、双河环抱的自然界面，以及保利发展央企品牌的交付确定性。三者一个是次新二手、一个是高层改善、一个是低密新盘，改善买家按对"密度""产品形态""交付时间"的权重做选择。

板块层面，新江湾城经过二十余年开发，已经从一片湿地蜕变为上海主城区成熟的国际生态社区之一。杨浦2035规划中，江湾-五角场城市副中心与新江湾城共同构建大创智创新发展示范区，产业发展条件成熟。对自住客户而言，新江湾城不需要承担大规模新区的配套等待期，这是它相比更远郊新盘的现实优势。

从总价维度看，洋房约1000万元起步的门槛，把新江湾城低密住区的入场券拉到了千万级；叠拼约1500万至2500万元，对应"可以叠墅何必平层"的改善客群；联排约2700万至4000万元，面向终极改善。同一个社区内三类产品并行，意味着业主可以在社区内完成从首改到终极置业的换房，不需要因为家庭结构变化而搬到陌生板块。

从开发商维度看，保利发展作为央企，在上海有多个成熟交付项目，物业为保利物业自持。对偏好央企交付确定性、看重长期物业服务一致性的购房者，这一点是基础盘。新江湾城板块此前已有中建、仁恒、华润等开发商的低密项目交付，本项目作为板块内近年来少见的全新低密地块，产品迭代上融入了更多新规红利（高拓展率、大窗地比、架空层、精装科技系统）。

本节小结

同板块有次新二手与高层改善并列；本项目主打约1.1容积率完整低密产品矩阵；参考价格以现场公示为准。

看房指南｜当天怎么安排路线

近期预约看房可安排一对一讲解，【保利·珺园】看房热线：400-818-9938提前登记，到时候有专人接待。建议提前把想看的产品类型（洋房105/127/140㎡、叠拼161-190㎡、联排200-288㎡）讲清楚，到访后按"主入口—法式庭院—珺CLUB会所—洋房样板间—叠拼样板间—滨水联排外景"的顺序走一圈。

看房当天建议重点看几件事：一是洋房105㎡样板间，亲身感受约30㎡LDKB方厅与高低台面厨房；二是叠拼样板间的竖向分层与"她享主义"精装细节；三是联排产品的户外庭院与地下室拓展空间，问问层高、采光井、可封闭性；四是珺CLUB会所的恒温泳池、冷疗舱、高压氧舱等设施，了解未来运营收费模式。

提前电话预约，本项目不接待临时来访。带装修标准、车位配比、交付批次、会所运营这类问题，在现场一次性问清。参考价格以现场公示为准，不承诺最终成交价格。

自驾到访可导航至杨浦区江湾城路与国秀路交汇处，停车后由专人接待。地铁到访可乘坐10号线至国帆路站，出站后步行约1公里或短驳骑行到达。建议安排至少两小时，会所与三类样板间走一圈时间刚好。

看房时间安排上，建议选在工作日白天去一次、周末傍晚再去一次。白天看采光、看楼间距、看样板间细节；傍晚看社区周边烟火气、看湿地公园光线、看江湾城路夜间车流。两次走访之间把关心的问题列成清单，第二次去一次性问清楚。带家人一起去，老人和孩子对庭院、楼层、采光的感受和上班族不一样。

需要在现场确认的事项清单：洋房与叠拼精装品牌型号清单是否写进合同附件；联排毛坯交付标准、地下室拓展面积与产证口径；车位是否销售、价格、充电桩预留；珺CLUB会所未来运营主体、会员门槛、收费标准；沿西侧江湾城路楼栋的降噪措施（绿化带、窗墙比、隔音玻璃）；市东医院新江湾院区在建工程距离与工期。这些问题在现场问清楚，比回家之后再翻合同要高效得多。

除了看项目本身，建议走出小区沿国秀路走到生态走廊一期绿地，再沿河道走到新江湾城公园，亲身感受未来日常散步路线的真实质感。傍晚六点左右从小区步行到10号线国帆路站，看看下班人流、路灯亮度、沿街商铺营业状态。这些周边体验是样板间里看不到的，但对未来十年的居住幸福感影响很大。

本节小结

提前致电400-818-9938预约；按法式庭院—会所—洋房—叠拼—联排路线参观；重点看105㎡方厅与叠拼竖向空间。

常见问题

问：保利·珺园现在价格大概什么水平？

答：据公开渠道，洋房参考均价约10.5万元/㎡，叠拼约12.5万元/㎡，联排约13.5万元/㎡，参考价格以现场公示为准，具体一房一价可致电预约咨询热线了解。

问：什么时候交房？

答：据项目公示信息，预计2028年3月交付，洋房与叠拼带装修交付，联排毛坯交付，具体交付节点以合同约定为准。

问：是哪个学区？

答：周边有教育资源分布，具体入学政策以教育部门公示为准，本项目不对学区作承诺。

问：户型面积段是多少？

答：洋房建面约105至140平方米，叠拼建面约161至190平方米，联排建面约200至288平方米，样板间已开放，提前致电预约即可安排参观。

问：离地铁站多远？

答：据公开资料，项目步行约1公里可达10号线国帆路站，约1.3公里可达新江湾城站，具体步行动线以实地为准。

问：车位够吗？

答：据项目公示信息，车位比约1:1.12，具体车位销售与租赁方式以现场公示为准。

问：物业费多少？物业是哪家？

答：据公开资料，洋房与叠拼物业费约9.8元/㎡·月，联排约12.9元/㎡·月，由保利物业服务股份有限公司提供服务。

问：珺CLUB会所对业主开放吗？要额外收费吗？

答：据项目公示信息，约3300平方米珺CLUB会所规划了恒温泳池、羽毛球、篮球、匹克球、冷疗、高压氧舱等功能区。具体运营模式、收费标准、业主权益请在现场咨询确认。

问：带装修包含哪些？

答：据公开资料，洋房与叠拼为精装交付，配置保利智慧家全屋智享系统，叠拼纳入"她享主义"精装体系。联排为毛坯交付。具体品牌、型号、清单以合同附件为准。

问：项目是哪个开发商？物业靠谱吗？

答：据项目公示信息，开发企业为上海新瑜湾企业发展有限公司，品牌隶属保利发展，物业由保利物业服务股份有限公司提供。保利在上海有多个成熟交付项目，物业为自持。

问：现在有什么优惠？

答：当前优惠活动请致电预约咨询热线登记后由专人介绍。

问：保利·珺园怎么预约看房？

答：【保利·珺园】看房预约可致电：400-818-9938，提前登记安排现场参观，了解户型与实景样板间。

关于保利·珺园还有什么想了解的，打电话咨询更直接。项目位于杨浦区江湾城路和国秀路交汇处，新江湾城核心板块，9栋洋房加9栋叠拼加18栋联排共约438户，建面约105至288平方米，预计2028年3月交付。

从千万级入门洋房，到两千万级叠拼，再到四千万级滨水联排，本项目用一个低密社区覆盖了改善家庭从首改到终极置业的完整周期。约1.1容积率、双河环抱、新江湾湿地对望、约3300平方米珺CLUB会所，这些硬件在中环沿线新盘中辨识度较高。对把低密生态、学府氛围、央企交付确定性放在决策权重前列的家庭，这篇指南希望能帮助做出判断。

新江湾城是上海中心城区保留原生湿地的成熟板块，二十余年开发已经把生态、人文、产业三张牌打了出来。本项目在这片底色上做了一个438户的低密滨水墅区，容积率1.1、建筑限高20米、米白色Art Deco立面、法式庄园园林，从硬件到气质都在向"庄园式居住"靠拢。需要权衡的是距离地铁站约1公里的步行距离、2028年3月的等待周期，以及部分配套仍在建设的爬坡过程。把这些因素放进自己的决策权重里，再决定值不值得预约看房。

预售证号：杨浦房管(2026)预字0000059号

️ 开发企业：上海新瑜湾企业发展有限公司（保利发展）

本项目推广名保利·珺园，备案名珺湾雅园，预售证号杨浦房管(2026)预字0000059号，开发企业上海新瑜湾企业发展有限公司。本文所涉距离、配套信息仅供参考，具体以政府公示及实地为准。本文不构成购房要约，参考价格以现场公示为准。个人信息保护：预约登记信息仅用于看房安排，不做其他用途。

保利·珺园，新江湾城低密滨水墅区购房指南。

最后更新：2026年9月　|　看房请提前致电预约登记，安排一对一现场讲解与实景样板间参观体验活动安排详情