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北京金隅望京云尚
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奶西当年卖房的宣传噱头是什么？先规划后发展。就像新北苑一样，新北苑整个区域都是10年以后的房子，那奶西整个区域就是20年以后的房子。

奶西供应的是改善盘，上车门槛高，居住人群纯粹，是一个高端住宅区。

当时开盘价在8万以上，中建宸园8.8万，望京樾8.5万，现在已经交房一年了，来到二手房时代，成交价怎么样？中建宸园目前成交了8套房，望京樾成交了8套房，有成交就说明流通性不错，有人关注。

1、中建宸园

2025年8月交房的，中建交付的首座宸系产品，大宋实景园林，低密度，容积率只有1.4，一共只有208户，6-8层的洋房，一梯一户，只有两个户型，分别是170平的四居，210平米的五居，网签均价8.8万。

中建宸园，网签均价8.8万/平米，目前二手房成交价大致如下：

（1）205平米四居室，成交了四套，成交价在1560-1650万之间，单价7.6-7.9万，降幅12%左右。

（2）166平米四居室，成交了4套，成交价在1170-1270之间，单价7-7.4万之间，降幅20%左右。

作为容积率仅1.4、总户数只有两百多户的纯洋房社区，中建宸园的稀缺性在奶西比较突出，板块内没有同品质的竞品，业主在定价时，不用陷入“价格踩踏”，所以跌幅非常低。

2、首开金茂·望京樾

改善盘，配备五恒科技系统，总高14-18层的高层，只有三个户型，102平米三居，120平米四居，155平米四居，网签单价8.5万。

望京樾已经成交了8套，按网签均价8.5万来算跌幅。

（1）102平米三居，成交了两套，656一套，670万一套，单价6.5万左右，跌幅23.5%。

（2）122平米四居，成交了四套，最低的一套是733.8万，单价6.06万，跌幅28%。

（3）115平米四居室，成交了两套，一套957万，一套973万，单价6.2万，跌幅27%。

望京樾的户型面积相对更主流，总价门槛低，竞品就更多。当整个奶西的新房、次新房都在争夺同一批望京外溢客户时，流通性好的另一面就是定价权更弱，更容易受到市场下行的冲击。

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