根据“康波周期”定律，中国楼市或终将迎来下一轮“大变局”

楼市走到今天，很多人已经彻底看懵了。

小阳春来了又去，几次三番折腾下来，市场信心被磨得七零八落。大家都怕了，不敢买，不敢动，总觉得房价还能再跌，总想再等等，看能不能抄到一个世纪大底。

当全网都在喊"楼市回不去了""要走日本老路失落二十年"的时候，真正的周期反转，往往已经在悄悄酝酿。

要真正读懂当下这轮调整，还得把时钟往回拨，看看这场大周期究竟是如何走到今天的。

几年前，有很多关于中国房地产危机的讨论，以及恒大这样的大型开发商的困境。媒体的兴趣最终消退，大概是因为许多人预测的那种严重危机从未发生，但中国的房地产市场从未真正复苏，房地产价格悄然持续快速下跌。

这与日本20世纪90年代长期的房地产衰退有着明显的相似之处。中国房地产危机的根本原因是1998年住房商品化之后，叠加了快速城镇化、土地财政、以及高杠杆开发模式。

这些改革促进了城市地区经济的快速增长，亿万中国人民搬到城市寻找工作和繁荣。

这个城市化速度如此之快，很难真正理解。

居住在城市的中国人比例从1980年的约20%上升到今天的近70%，每年约有2000万中国人搬家，这意味着每六个月就必须创建一个与伦敦大小相同的新城区。快速的城市化创造了对新住房的巨大需求。

开发商尽可能快地建造，但由于城市化速度快得离谱，供给永远无法满足需求，房价也随之开始上涨。1980年至2005年的25年里，房价中位数翻了数十倍，中国大城市的涨幅更大。

经过多年的物价上涨，大家基本上都认为物价会永远上涨，买家和开发商都举起了越来越多的债务来参与这一行动。开发商借了很多钱建造越来越多的房子，买家为了登上房产阶梯而申请了越来越大的抵押贷款。

不出所料，这造成了泡沫。据估计，房地产占中国家庭财富的75%，英国的可比数字约为35%，占所有经济活动的20—30%。

鉴于中国人口增长和城市化率不断下降，为了应对危机，2020年8月引入了所谓的三条红线，从本质上限制了中国开发商可以承担的债务数额。

这给某些过度杠杆化的开发商带来了一些真正的问题，其中最著名的是恒大，他们突然不得不开始偿还债务。

物价不断上涨的预期也随之扭转，市场信心走弱，促使房价下跌。但即使避免了一场严重的、值得头条新闻的危机，中国的房地产危机还没有结束。

根据肯尼思·罗格夫和布鲁金斯学会的Yuanchen Yang于2026年3月发表的一篇论文，自恒大事件以来，中国房价这些年来一直以相当稳定的速度下跌，现在已经进入了四年来大部分时间都在下降，受影响最严重的城市下降时间更长。

随着中国经济持续调整，与20世纪90年代的日本房地产市场危机相似已经变得更难以忽视。

作为背景，在80年代的大规模繁荣之后，1990年和2000年之间的十年间，日本房地产市场崩溃，住宅价格下降了50%，商业价格大约下降70%。

如果将中国迄今为止的房地产衰退与日本房地产衰退之初进行比较，二者看起来很相似。根据前述布鲁金斯学会的论文，在各自危机的前四年里，中国和日本的住宅房价都下跌了约20%，相对于危机前的峰值。

然而，迄今为止中国和日本之间存在巨大差异。在日本，房地产危机导致了其他经济领域的下滑。

日本的主要股指日经225指数下跌约75%，日本增长率从80年代约为5%降至90年代的1%。今天的共识是，这是因为日本经历了所谓的资产负债表衰退。

换句话说，日本家庭在资产价格不断上涨时承担了大量债务。因此，当资产价格下跌时，这些家庭和公司的反应是专注于偿还债务，也就是修复资产负债表。

虽然这在个人层面上可能有意义，但如果经济中的每个人都开始同时这样做，那么经济就会停滞。乍一看，可能会预料到类似的事情也会发生在中国。

毕竟，就像20世纪90年代的日本一样，中国的大部分家庭财富都与房地产挂钩。然而，这还没有发生。

与20世纪90年代的日本不同，中国继续呈现令人印象深刻的增长数字，GDP始终保持在5%左右。中国股市也表现出奇的好。

经过2021年至2024年的下跌之后，上证综指作为中国主要股票市场，目前交易价格创历史新高。那么，中国如何避免日本式的资产负债表衰退呢？

总的来说，有两个主要原因。首先，虽然房地产调整影响了国内消费者的信心，中国经济已经能够通过更加依赖外部需求来抵消这一影响。

这就是为什么在房地产调整以来的这些年里，中国的出口持续增长而其进口却持平，导致贸易顺差不断扩大。第二个原因是中国能够通过将资金从房地产部门直接转向制造业来应对房地产放缓。

中国银行体系持续加大对制造业的投入，这是发展新质生产力的一部分。而在日本，房地产暴跌导致信心更广泛下降，在没有国家指导和保证的情况下，日本银行不愿重启贷款，日本公司对承担新债务感到不安。

迄今为止，这一举措效果良好。拉长周期看，中国楼市没有崩盘，更没有终结，它只是走完了一轮长达20年的上行大周期，现在正处在深度筑底、蓄力待发的阶段。

世界上最长、也最核心的经济波动，叫康德拉季耶夫周期，一轮差不多60年，正好对应中国的一甲子。已故的"周期天王"周金涛，把这套理论结合中国国情做了落地，才有了我们常说的康波周期。

他那句名言很多人都听过：人生发财靠康波。落到房地产上，楼市走的是库兹涅茨周期，一轮完整循环大约20年，刚好是一代人成家立业、买房置业的完整周期。

对照中国楼市，第一轮大周期清清楚楚：1999年—2019年。按照周金涛的周期理论，再结合当前市场走势，一个非常明确的时间轴已经出现：2026年，就是楼市触底磨底的关键年份。

触底之后，不会立刻全面暴涨。2026到2030年，楼市的主旋律是分化筑底、结构先行：核心城市、强二线、优质改善盘、市中心稀缺地段，会先企稳、先上涨。

等到2030年前后，周期力量共振，信用环境修复，需求集中释放，楼市将迎来真正的趋势性上涨。调整时间越长，底部筑得越实，后续反弹力度就越强。

7年磨底，把泡沫挤干净，把风险拆解开，一旦真正启动，行情会更稳、更持久。潮落之后必有潮起，阴极之下必生阳极。

人生发财靠康波，真正看懂周期的人，从来不会在黎明前放弃。楼市的大底，已经近在眼前；下一轮"大变局"，正在路上。