上海
先说结论，本次政策大大超出预期。
先看覆盖范围，根据中指研究院数据，百城二手房成交均价为1.25万，再结合贴息门槛为120平，总价就是150万，和贴息总价门槛完美贴合。
也就是说，120平的房屋，所有低于均价的房产，均能享受到本次贴息。如果面积往下走，比如100平，则单价就能拉到1.5万，向上突破了均价。
换句话说：百城所有均价以下的二手房均享受贴息，均价以上的，根据面积大小也有一部分能享受贴息。
也就是120平以内的面积，贴息范围必然会超过50%。
每套房，五年累计贴息最高接近5万，再叠加百城这么大的范围和超出50%的比例，所以我认为需要贴的钱非常多，这超出了我的想象，也是我认为最超预期的地方。
再看影响城市，从总价限制看，更多的利好二三线及以下城市，所以是一个全国范围的政策。但有一个一线城市例外。
哪一个？
作为在楼市上行期，曾在全国多城市布局的老兵，我想说的是，北京有一个和其他一二线城市明显不同的地方。
那就是，北京是征收房产买卖差价20%的个税的。但其他城市不是。
比如以上海为例，上海是可以选择按照房屋总价的1%或2%交个税，也可以选择差价20%。但北京不能选，只有20%一种方式。
这就导致了一个结果，那就是北京在核验网签价时，要比其他城市宽松很多。所以在楼市上行期，很多购房者，都会做低网签价，用来减少20%的差价税。
而核验价宽松也就意味着，北京会有更多的房子，可以按150万网签，从而更多的享受到贴息政策。
第三，我认为这次政策影响面最大的，是居民杠杆率。
本质上说，这次的贴息，你要享受到好处，前提就是要贷款，而大家知道，今年居民新增贷款下降的比较厉害。比如截止8月的累计新增贷款，只有今年是负数。
而居民贷款和房价的企稳休戚相关。下图 是我们在过去的公众号文章中，反复放过的一张图。
如上图，每次居民新增债务小涨（印钞小涨），就会造成房价小涨，如2007年，2013年，以及2020~2021年；
如果居民新增债务大涨（印钞量大涨），就会造成房价翻倍式大涨。比如2009年，2016年。
整个20年的大周期，唯一出现回调的，就是2022年之后，新增贷款持续下行，印钞持续减少且二阶导向下，因此房价在2022年之后走出了一波长期的下行和调整。我们也在2022年发现该异常，并于2023年确认数据趋势向下后，实现了京沪楼市逃顶 （参见2023年初的发文： ）。知识星球的同学可看2023年精华区我的卖房记录，有详细的交易谈价和博弈技巧分享。
为什么贷款和房价关系更紧密？
因为首付或者说存款，只是货币在交易者之间的转移，而只有贷款（因为贷款才是货币创造），才是楼市的净买入力量。
那这是否就代表楼市会止跌回稳呢？
不一定！
我们要以数据的最终兑现为最后的依据。
考察哪些数据？
11月中旬央行发布的居民新增贷款数据，验证的是10月的居民贷款数据，也就是本次政策之后的数据；
如果考虑到买房发放贷款没那么快，10月成交11月才放贷，则12月中旬发布的11月数据，应该是一个更合适的数据验证点。
在数据验证成功之前，建议先观察，别着急。楼市触底很不容易，所以我们一定要先观察到数据兑现，才能再做下一步判断。
最后，对北上深楼市的影响：
对进入贴息范围的刚需类房产有提振，但对改善类影响不大，而一线城市今年其实小户型和刚需老破小的价格短期已经止跌；但改善类，大户型还是在下行，从这个角度，贴息确实没有和一线城市匹配起来。
北京因为核验价相对宽松，相对更受益。
北上深等各个城市的居民贷款数据，我们也在持续跟踪，特别是北京的居民贷款，在接下来一段时间的表现，我们会重点关注。
对于全国的贷款数据，我会在数据发布后的第一时间，在公众号发文做分析；对于北上深以及部分二线城市的各个城市的数据，我也会每个月在知识星球做出城市维度的分析。最近一次的城市维度的居民贷款数据发布和分析，已于本月中旬在知识星球发布过，星友们可参考。
后记：
最后，说一个小技巧，对于确实想买首套自住房的同学，怎样才能最大限度的享受本次的贴息？
答案是，尽可能的在五年期间内多留本金。
所以，最大限度的贴息享受，就是40年等额本息，年限越长越好，此时贴息可以获得最大化，没有其他方式。
全文完
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