一个月过去，“8·28”新政给楼市带来了什么？

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（来源：贝壳财经）

“8·28”楼市新政落地已满月，市场成色几何？房企拿地出现了哪些变化？地方细则又如何落地？

今年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，以提高预售门槛、推行现房销售、强化资金监管为核心，涉及土地、开发、销售、资金等多个环节。

从新政落地后市场表现看，新房成交延续筑底态势，核心城市优质板块维持一定热度。与此同时，土地市场率先感受到变化，房企出价趋于审慎，投资逻辑开始调整，现房销售地块陆续试水，年末供地高峰将成为观察新政传导效果的重要窗口。而截至目前，北京、上海已先后落地预售、现房销售细则。

从9月成交情况看，重点城市新建商品住宅成交面积延续此前走势。

根据中指研究院数据，9月1日-27日，重点30城新建商品住宅成交面积同比下降5.5%，一线城市同比增长9%；北京、上海在8月需求端政策优化带动下，成交同比分别增长18%和16%。重点20城二手住宅成交10.4万套，同比增长4.2%，上海二手房成交量已连续7个月同比增长。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，当前核心城市成交改善更多受到此前需求端政策和“金九”传统销售旺季的带动，多数城市新房市场仍处于筑底阶段，市场修复主要集中在核心城市的优质板块和项目。

“总体来看，‘8·28’新政落地满月，政策对新房成交量价的直接影响较为有限，9月市场表现基本延续此前筑底和结构性修复的运行态势。随着现房销售及新的预售制度逐步落地，其对购房者预期、项目供应和市场交易的影响仍需在后续市场运行中进一步观察。”曹晶晶表示。

在曹晶晶看来，部分房企也在加快施工进度和取证节奏，对于新政前已达到或接近预售条件的项目，部分企业倾向于加快推进取证并进入销售阶段，以缩短资金占用周期。这也意味着，短期供应端仍将以存量项目为主，新政之下尚未出现明显的供应断档。

不过，从中期看，新政对供应节奏的影响将逐步体现。曹晶晶表示，原有预售模式下，房企拿地后通常约6-9个月可以进入预售；新预售模式将预售节点提高至主体结构封顶，部分项目从拿地到最早预售的时间可能延长至12-18个月。由此，新项目从拿地到形成市场供应的周期将整体拉长，影响不会立即反映在今年的供应数据中，而会随着新政后取得土地的项目进入开发阶段逐步体现。按照目前的开发周期判断，2027年起新政对新增供应的影响将逐步增强，2028年二季度前后可作为重点观察阶段，但具体传导节奏仍取决于地方细则及在途项目的过渡安排。

相比于成交端的平稳表现，土地市场对“8·28”新政的反应更为直接。

8月31日以来，300城住宅用地成交溢价率整体低于前期水平。根据中指研究院数据，新政后四周（8月31日-9月27日），300城每周住宅用地出让金分别为472亿元、239亿元、203亿元和447亿元；平均溢价率分别为5.2%、7.5%、3.7%和4.9%，其中第二周溢价率主要受深圳单宗优质地块拉动，剔除后仅1.1%。9月以来（1日-27日），300城合计成交规划建筑面积2982万平方米，土地出让金1155亿元，平均溢价率6.0%，较8月有所回落，多数城市以底价、低溢价成交为主。

在新政影响下，房企出价趋于审慎，投资逻辑开始调整。

诸如9月21日，上海黄浦老西门、静安大宁等优质宅地竞拍，市场期待度颇高，最终一宗底价成交，另一宗溢价率也仅为5.48%。而在地方细则出台前的窗口期，西安、成都、福州等城市出现了个别地块终止出让的情况。

图/中指研究院

不过，成交也出现新的偏好。据曹晶晶观察，从近期成交地块来看，房企对项目确定性的关注有所提升。核心城市优质、稀缺地块仍具有一定吸引力，部分低容积率改善型地块因开发节奏相对可控、产品溢价空间较大，仍能获得企业关注；与此同时，地块总价较低、区域深耕以及联合拿地等方式也有所增加。

“整体来看，企业对未来销售速度和价格的测算更加谨慎，同时更加关注开发周期、资金占用和项目去化确定性。在这一背景下，企业出价策略趋于审慎，部分项目的土地溢价空间受到一定约束。”曹晶晶如是说。

年末通常是全年住宅用地供应的集中期。根据中指数据，2023年、2024年、2025年的11月-12月，300城住宅用地出让金占全年比重分别为34.8%、44.3%和34.7%，年末土地市场的成交情况具有较强的观察意义。

“8·28”新政满月之际，京沪先后落地地方细则。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，整体来看，上海紧随北京落地“8·28”新政实施细则，新老划断、分类施策的总体框架与北京一脉相承，预售封顶、全额资金监管、竣备放款、主办银行、土地分期等核心制度安排基本对齐，同时在现售定金比例、土地分期期限等方面体现了上海特色。

其中，在现房销售定金比例方面，北京收取定金的上限为1%，上海则为3%。在土地款分期方面，北京直接允许两年内分期缴纳，上海则是“1+1”的模式，即缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清；适应市场和项目需要，按规定程序决策后，可再延长一年；分期付款的，不计利息。

京沪两地细则接连落地，意味着“8·28”新政的执行路径将逐步向更多城市铺开。

张文静进一步表示，京沪两地细则相继落地，为其他城市提供了可复制的范本，预计更多城市将加快跟进出台执行细则，因政策不确定性带来的市场观望情绪有望逐步缓解。

新京报贝壳财经记者 段文平

编辑 杨娟娟