为什么是贴息而不是降息？

财政部发布关于实施居民购房贷款贴息政策的通知，很好地贯彻了国务院常务会议关于研究房地产新政策的导向。此次政策总框架强化了财政与金融政策的协同，金融政策主要涉及贷款政策，财政政策则聚焦贴息支持，二者协同效应明显。政策的重要落脚点在于减轻新购买首套住房家庭的房贷利息负担，体现了对居民家庭刚性住房需求的支持。
具体来看，第一，支持对象有明确要求，主要是首套房，且住房面积在120平方米以下、住房价格在150万元以下，清晰表明对刚性购房需求或首套房需求给予较大支持。其逻辑在于，当前楼市循环中，如果刚性需求没有激活，会影响到后续置换需求和改善需求，因此从源头上、从本源上对刚性购房需求进行支持，导向非常好。
第二，贴息方式为按照贷款本金给予每年一个百分点、不超过五年的贴息支持，每户可享受贴息的贷款规模上限为100万元。从字面上看，每个家庭最多能拿到5万元左右的贷款贴息，这一力度比传统购房财政补贴要大。以往购房补贴多为1万至3万元，此次财政贴息力度明显更大，且资金更多由中央承担，与地方购房补贴存在差异，有助于缓解地方财政支持压力。中央财政贴息在资金效率和力度上更高，进一步体现了对住房消费的支持。贷款100万元，实际可减轻约5万元的补贴，对于百来万元一套的房子而言，力度比较明显。
总体而言，此次贴息政策回应了此前市场传言，代表新一轮政策支持在持续发力。当前市场行情也在积极提振，房价趋稳，购房者入市节奏明显加快，好房子尤其是住宅项目规范以来的好房子产品陆续入市。叠加贴息政策以及此前已有的降首付、房贷利率、公积金支持等，购房政策进入了一个非常好的历史时期，势必对当前金九银十楼市营销、后续房地产稳中向好发展以及进一步促进住房消费等具有积极作用。

【购房贷款贴息政策对大城市二手房流通的积极意义】
此次政策中提到的住房价格150万元以下这一限制条件，对一些大城市来讲，乍一看好像影响不大，因为大城市现在房子总价肯定要超过200万元以上。但实际上，从目前房价调整来看，很多房价已经出现调整，一些性价比比较高的二手房、小户型二手房，其总价现在基本上也在这个水平。这背后对于大城市来讲，其实有助于这些二手房的盘活，能够带动这些二手房的交易活跃。
甚至某种程度上，在实际操作过程中，比如有一套150万元左右的房子，如果房东要享受这个政策，他也愿意适当降价、让点利，这个时候是有助于一些大城市小户型房子的流通。流通的背后，从底层逻辑来讲，对大城市而言有助于盘活一些小房子，既对于房东来讲能够加快房源流通，同时也让很多性价比比较高的工薪家庭能够买到一些比较好的二手房，满足一些刚需和自住需求。所以大城市也要积极评估这一政策的影响。
对于其他城市呢，150万元有些城市其实都能够买到一些比较好的新房子，当然有些二手房也包括在内。所以客观上来讲，对于各个城市、各县的这样一些市场，应该说都具有非常好的流通效应。本质上来讲，都是要加快市场的流通。尤其是我们大城市当前的一些二手房中介门店，要积极宣传这个政策，促进二手房流通，也促进二手房市场的联动。
【购房贷款贴息1%的计算方式与政策便利性】
这里讲的贴息1%，应该怎么理解呢？它其实不是说把利息计算出来，然后再乘个多少、乘个1%，而是指直接按照贷款本金乘以1%来计算贴息。这样做的好处是什么呢？就是跟各地利率本身没有关系了，不管当地利率高点还是低点，你贷多少，我直接在上面乘以1%来贴息。这样操作比较简便。比如贷款100万元，1%就是给你贴1万元，我也不需要计算你这100万元贷款到底有些地方利率高点、低点，那个没关系。
所以这个政策在实际执行中比较容易，老百姓也比较好理解。你贷100万元，我就给你贴1%，也就是1万元，而且每年都可以累计补贴，五年下来就相当于多得了5万元，减轻了一些压力，或者说得到了一些支持。因此在实际理解过程中，市场上应该有这样一个比较好消化的政策。
【购房贷款贴息为何采用贴息而非降息】
为什么采用贴息而不是降息？这背后其实有一些背景和故事。实际上，尤其是考虑到美元加息、LPR难以再下降，以及银行息差也比较小，所以直接通过降息的方式来降低房贷成本，应该说空间比较小。
为了降低现在买房的成本，首先首付比例已经降到15%，目前市场评价还不错，主要压力还是在还贷方面。此前国家层面提到房地产三项制度时，已经讲到了40年贷款，其实也就是每个月的还贷利息已经在下降了。以前我们测算过，100万元的贷款，每个月房贷利息可以减少600来块钱，应该说是有积极作用的。所以这次贴息，其实也是在降低我们每个月的还贷成本。
因此，这次政策中讲到的最多能够有5万元的贴息，比传统的一些购房补贴力度其实要大。叠加其他一些政策，包括银行本身的降息、40年贷款等，实际上使房贷整个还贷压力也小了，再加上首付降低，进一步使得我们现在讲的低首付、低利率、低月供这样一个“三低”效应明显，对于我们当前市场集体向好具有积极作用。
（上海易居房地产研究院副院长严跃进）