又一地产大佬被限高，曾是“深圳富豪团”带头大哥

据南方都市报“深圳大件事”报道：近日，中国执行信息公开网新增记录，祥祺集团创始人陈红天被法院限制高消费，祥祺集团同期被列为被执行人。

一个曾经身家355亿、位列胡润百富榜的地产大佬，如今连飞机头等舱都坐不了。

这个反差，值得好好聊聊。

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陈红天1959年生于广东佛山，父亲是中学老师，知识分子家庭出身。

1976年，17岁的他中学毕业，响应号召到南海九江大同鱼苗场"上山下乡"。回城后当过乒乓球教练、职业中学老师。

1984年，他揣着200块钱南下深圳，在深圳外贸集团做丝绸纺织品进出口，后来转做服装贸易，赚到了人生的第一桶金。

1990年，他移居香港，同年创立祥祺投资有限公司和祥祺实业（深圳）有限公司，正式进军房地产。

1995年，祥祺在深圳开发了第一个住宅项目——祥祺花园。

此后陆续开发了侨城豪苑、皓月花园、阳光花园等多个楼盘，在深圳地产圈站稳了脚跟。

值得注意的是，陈红天是个"学霸型"富豪。

1997年他考入澳大利亚梅铎大学读MBA，2005年通过全国统考进入对外经济贸易大学攻读经济学博士，2008年拿到博士学位，论文《我国房地产业发展与宏观调控问题》被国家图书馆收藏。

一个卖衬衫起家的商人，硬生生读成了经济学博士。

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2013年到2017年，是陈红天最风光的四年。

他的打法变了，不再一套一套地卖房，而是整栋整栋地买楼。

在深圳，他收购了民生银行大厦（更名祥祺大厦）、证券大厦（更名同心大厦）；

在香港，他花45亿港元买下红磡地标写字楼，改名"祥祺中心"作为香港总部；

2017年，他半年内在伦敦砸下6.8亿英镑，买下金丝雀码头两栋地标写字楼。

最疯狂的一笔，是2016年以21亿港元拿下香港山顶歌赋山道15号地皮，创下当时香港住宅地块成交纪录。

巅峰时期，他手握全球12栋摩天大楼，年收租金数十亿。

2022年胡润全球房地产企业家榜上，他以355亿元身家位列内地第13。

他还牵头成立了"同心俱乐部"，自任主席，成员包括马化腾、王传福、王卫等深圳顶级企业家。

那时的他，敢公开说"李嘉诚在我朋友圈不算什么"。

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说到陈红天，就绕不开同心俱乐部。

这个组织成立于2012年9月26日，由30多位在深圳投资的全国人大代表、全国政协委员共同倡议发起，是在深圳市民政局登记的区域性社团法人组织。

它的定位很清晰："同心同德、同心同向、同心同行"，搭建政商沟通联谊、银企互助共赢、深港交流合作、公益慈善助贫等平台。

成员阵容堪称豪华：现有企业家成员153人，其中42位现任及曾任全国人大代表和全国政协委员，90%以上是各级人大代表和政协委员，70%是香港永久居民。

常务副主席包括李贤义、马化腾、王传福、王卫、刘志强、张思民、陈华、陈志列、郑松兴、徐航、黄光苗、黄楚标、黄文仔、赖海民等。

成员旗下在深圳拥有150多家总部企业、近百家上市公司，涵盖高新科技、文化教育、生物医药健康、石化能源、房地产等20多个行业，包括腾讯、比亚迪、顺丰、迈瑞、大族激光、创维等知名企业。

2015年，俱乐部及成员共同出资8.8亿元收购深圳证券大厦，并命名为"同心大厦"作为永久会址。

俱乐部还发起成立了同心慈善基金会、同心高尔夫球联谊会、同心青年委员会等机构，成员历年慈善公益捐赠累计超过100亿元。

陈红天担任俱乐部首任及现任主席，同时也是该俱乐部的法定代表人。

这个圈子的分量，用"深圳商界顶级朋友圈"来形容，毫不为过。

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问题出在2017年之后。

陈红天买楼的逻辑很简单：借钱买楼，租金还利息，房价涨了赚差价。这个模型在楼市上行、利率低位时天衣无缝。

然而，人算不如天算。经济下行叠加房地产市场下行，让许多曾经意气风发的大佬翻车。

2023年，祥祺集团公开承认面临"阶段性现金流问题"，旗下三项香港物业因按揭违约被银行接管，涉及贷款约60亿港元。

最惨烈的是那套山顶豪宅。持有九年，一天没住，2025年8月被银行以7.9亿港元甩卖——买入价21亿，亏损13.1亿，跌幅62%，创下香港住宅史上最大单笔亏损纪录。

香港祥祺中心2024年被香港都会大学以26.5亿港元接盘，较45亿买入价亏损18.5亿，跌幅超40%。

傲璇豪宅被银行接管后折价出售，跌幅近38%。

多宗物业的大额亏损处置，进一步消耗了集团流动性，境内债务纠纷随之集中显现。

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陈红天不是孤例。在深圳地产圈，还有一个人和他有着几乎一模一样的命运轨迹——郑康豪。

郑康豪，1976年生，潮汕人，天津大学工商管理硕士。他是典型的"房二代"，父亲郑世进是深圳老牌地产商恒浩地产的创始人。

2005年，29岁的郑康豪接手家族企业，公开放话"希望能有李嘉诚的百分之一就可以"。

2010年，他入主A股上市公司深国商，拿下晶岛国际购物广场项目，后更名为"皇庭广场"，并将公司改名为"皇庭国际"。

这座位于深圳福田CBD核心地段的商场，一度是他的"钻石之心"。

但郑康豪的打法同样是高杠杆。

为了建设皇庭广场，他累计向近10家金融机构贷款超百亿元，借新还旧，利息高企。

其中关键的一笔，是2016年以皇庭广场作抵押，向中信信托借款30亿元。

2021年贷款到期，仅偿还2.5亿，剩余27.5亿本息逾期，直接触发司法查封。

郑康豪也是同心俱乐部的副主席。但当皇庭国际陷入危机时，这个豪华朋友圈似乎并没有伸出援手。

2025年10月，深圳中院一纸裁定，账面价值约57.5亿元的皇庭广场以30.53亿元被以物抵债，接收方为东方资产管理公司。

这座占皇庭国际总资产七成、营收五成的核心资产，正式易主。

郑康豪本人身负超50亿元执行金额，多次被列为失信被执行人和限制高消费人员。

皇庭国际连续五年亏损，累计亏损超44亿元，2026年4月起被实施退市风险警示。

从意气风发的潮汕"房二代"到债务缠身的"老赖"，郑康豪的坠落，和陈红天如出一辙。

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陈红天和郑康豪的故事，不是一个孤例。

许家印、欧宗荣、纪海鹏、郭英成……这个名单还在变长。

他们的打法几乎一模一样：在楼市上行期加足杠杆疯狂扩张，把身家绑在"房价永远涨"的信仰上。

等风向一变，全部被打回原形。

陈红天读到了经济学博士，论文写的是《我国房地产业发展与宏观调控问题》。

他懂宏观调控，却还是没能逃过周期。

这大概就是商业世界最残酷的地方——知识可以改变命运，但周期可以抹平一切。

时来天地皆同力，运去英雄不自由。