政策大礼包密集来袭！京沪现房销售细则落地，地产板块多股涨停

9月29日，房地产板块持续走强，信达地产（600657.SH）、深物业A（000011.SZ）、华联控股等多股涨停，特发服务、滨江集团、荣盛发展、万科A、招商蛇口、绿地控股等跟涨。

消息面上，据央视新闻报道，国务院常务会议9月28日召开，会议指出推出一批务实管用的增量政策，研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施。

在顶层政策信号释放之前，地方层面的制度落地已先行。9月24日，北京市住建委、市规划自然资源委等四部门联合印发《关于发布本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，对预售管理、现房销售、资金监管、住房信贷、土地供应及市场秩序等方面作出具体安排。其中规定，8月28日以后新出让的商品住房项目原则上优先选择现房销售；新项目申请预售需完成主体结构封顶；部分在途项目设置至2027年底的过渡期；土地出让金则允许分期缴纳。

在北京细则落地仅4天后，上海迅速跟进。9月28日晚间，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等四部门联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，主要包括加强预售管理、实施现房销售、加大融资支持力度、优化土地供应管理以及做好质量监管和市场秩序规范等6个方面的政策措施。

从宏观数据看，政策加码有着现实的市场背景。据国家统计局数据，2025年1—8月，全国房地产开发投资60309亿元，同比下降12.9%；新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；房地产开发企业到位资金64318亿元，同比下降8.0%。房地产市场仍处于调整过程中，亟需制度层面的重构来稳定预期。

机构对此轮政策组合给出了积极评价。中银证券认为，北京落地了商品住房销售制度细则，是8·28新政后第一个发布政策细则的城市，也为其他城市提供了较为完整的政策样本，一定程度上缓解此前因政策不确定带来的市场观望情绪。

中银证券表示，随着此次北京细则落地，以及未来更多城市执行细则逐步落实，在多方重新磨合出新的运行模式后，未来房地产市场将会更加健康。长期看，近期一系列的政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，有助于稳定购房人信心，以及推动供给侧出清。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方面有实力的公司。

财信证券则从行业运行模式角度作出分析。财信证券认为，现房销售拉长资金占用周期，项目IRR中枢下移，周转放缓将倒逼房企提高对利润率的要求。快周转模式的规模性房企受冲击剧烈，其投资将从全国性的“摊大饼”模式向核心城市收敛。区域型中小房企以项目制稳扎稳打，杠杆水平低，业务规模和区域范围小，受影响较小。

财信证券建议关注：财务稳健、融资成本低、经营性业务收入占比高的大型综合房企；深耕属地、不依赖高杠杆扩张的低杠杆区域龙头；以及受益于二手房交易占比提升的房地产经纪龙头。

（声明：文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。）