北京商品房销售新政细则落地：交房更有保障，中秋楼市热度持续回升

来源：央广网

“之前一直担心市场还是会有变化，现在政策也定了，产品相比自己现在住的确实也有很大提升，现在买房也不用担心交付问题，就不想再等了。”在北京某售楼处，一位刚签完认购书的购房者对央广网记者说。

这个中秋假期，不少北京购房者的心态正在悄然变化。

中秋楼市升温，热销项目频现

刚刚过去的中秋假期，北京新房市场交出了一份亮眼的成绩单。北京市住建委网站数据显示，中秋三天假期里，北京新房网签量分别为254套、161套和186套。多个项目表现抢眼：龍樾璟序中秋假日3天累计签约414套；兴宸揽阅假期三天到访超2000组，VIP意向登记超300组；9月27日，中建壹品未来元著首开2小时288套房源全部售罄。

“假期到访量明显比之前多了，不少客户是冲着政策来的。”一位销售顾问告诉央广网记者，“以前客户最纠结的就是交付安全，现在政策把这个问题从根子上解决了，买房意愿明显强了。”

不过，看房的人多了，购房决策依然谨慎。上述销售顾问也提到，从一线观察看，不少客户来了不止一次，问得最多的是“封顶到底怎么算”“贷款什么时候能批下来”，问清楚了才肯交意向金。另一位在丰台看房的购房者告诉央广网记者，自己从年初就开始看房，一直没下定决心，“这次主要是想确认政策落地后，开发商的资金监管是不是真的更严了，房子能不能按时交。”

与新房的火热不同，二手房市场的回温速度较慢。据安居客平台监测，9月以来北京二手房用户主动发起咨询量、发起用户数同比分别增长1.1%、1.3%，看房意愿保持平稳，但留电率同比下降4.0个百分点，购房者决策整体仍偏谨慎。

政策落地：现房销售“优先选”，定金1%锁定安心

新房市场的热闹，与近期发布的楼市新政密切相关。9月24日，北京市住房城乡建设委等四部门联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》，自当日起施行。多位业内人士表示，作为“8·28新政”后首个出台系统性实施细则的一线城市，北京此次新政从预售管理、现房销售、主办银行制、信贷发放到土地供应，打出了一套“组合拳”。

根据《实施意见》，2026年8月28日起，新项目优先选择现房销售。房地产开发企业在房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案。同时明确，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。在现房销售过程中，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1的%定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

中指研究院政策研究总监陈文静分析指出：“北京新房总价较高，本次明确一般收取不超过总房价款1%的定金，即总价500万的住房，定金不超过5万元，总价1000万元的住房，定金不超过10万元。若项目不能按时交付，购房者有权解除定金合同。”她同时提到，新政在执行上的具体细节，仍待后续具体项目实操后观察，包括企业能否支取定金，因购房者责任解除定金合同的情形，本次政策均未明确。

预售门槛“封顶”硬约束，新老划断稳过渡

《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目申请预售的，其预售资金将全额、全过程监管，且在项目联合验收后，方可解除资金监管。

对于在途项目，政策设置了分类过渡安排。58安居客研究院院长张波表示：“对于8月28日前已拿地但未取得建设工程规划许可证的项目，并非直接全部沿用老规则，而是设置了缓冲，例如各区政府背书确保按时建成交付，强化预售资金全程监管，报市级备案后，就可在2027年底前按原有预售条件申请预售。这一安排的核心重点考虑了保交付的民生优化，也避免了大量存量项目突然切换规则，导致开发节奏断裂、新房供应断档。”

上海易居房地产研究院副院长严跃进则指出，新老划断，此前拿地项目基本不受影响，改革主要针对后续新出让土地，原有项目不会出现大的变化。但后续新拿地项目预售标准已明确，至少达到主体结构封顶，这可能成为常态化模式，客观上要求企业加快资金配套和用途安排。

信贷发放后移，土地端“减负”对冲

在信贷方面，《实施意见》明确，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。严跃进认为，资金发放后移，后续贷款发放需在竣工备案后，而原先政策一般是在主体结构封顶，所以资金到位大体延后两年左右。这对后续拿地项目以及后续要申请预售许可证的项目影响较大。

与此同时，土地端则给出了“减负”支持。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。张波认为，这相当于给房企提供了两年期的无息土地融资，直接降低了拿地初期的资金占用成本，和预售封顶带来的资金回笼周期拉长形成有效对冲。有助于稳定房企拿地意愿，避免新房供给出现大幅滑坡。

整体来看，北京此次现房销售新政对于购房者而言，交付安全有了更坚实的制度保障；对于房企而言，资金管控能力与产品品质将成为未来竞争的关键。张波分析称：“行业底层逻辑已经切换：过去房企靠规模、靠杠杆、靠高周转取胜，未来比拼的是项目现金流管控能力、产品品质和交付能力。房子好不好卖，不再只看营销包装，核心看项目的产品力和现金流。”