北京买房：理清思路，购房建议2018

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

帮我解惑。我是有套房在回龙观，2013年买的，经适房转商的，50多平最多卖不到200万，190吧。租金是4200，刨去各项费用一年4.6万吧，反正去年是收益率2.5%，我认为还行，不会再跌了。

但现在儿子结婚要换到国风美唐，90平两居500多万，我搜了数据是租金7000块钱吧，这样算下来这的收益率才1.5%。这就有点太低了吧？是不是说明房价虚高还有溢价啊？很担心买完就下跌。

A：

1、北京楼市都跌了好几年了，哪儿还有溢价啊？而且每次行情不好还都是先从郊区跌，市区跌完之后郊区再补跌，所以早就没溢价了。或者说国风美唐是看上去有溢价，实际上没有，这就是正常现象。

2、因为所有的房子都是户型越小或越紧凑的才利用率越高，租金收益率也就越高。而户型越大的就是利用率越低了，租金收益越低。同时越是改善小区的收益率越低，豪宅最低。

就因为到这里买房的客群收入相对高，更多的考虑的是自住改善，对价格不是太敏感，也不是太重视租金收益。

所以从常规来说，越是老破小的居住性价比越高，租金收益越高。而越是改善盘的居住性价比越低，租金收益越低，而就是因为居住的性价比低，所以才更宜居的。这其实跟吃饭+买车什么的一个道理，越是豪华的性价比越低，但更好吃+更好用+更有面子。

3、另外还有一点，毕竟回龙观是郊区，虽然离市区近，但也只有紧凑户型的租金收益等同于市区，商品房和改善小区仍然是低于市区的，这是郊区的正常现象，通常都低10%。

那北京平均租金收益率是1.8%，这是大多数紧凑户型两居室的数据。那对标国风美唐，常规1.6才合适，再加上是郊区，1.4-1.5%也不为过，属于正常范围之内。

4、总之国风美唐的数据属于正常，没必要纠结什么溢价。这里既不算学区房，也不是刚上市的豪宅，普通的改善小区而已，哪儿还有什么溢价啊？

仅供参考。

二

Q:

网友问我能不能去香河抄底了？因为他发现有的房源已经跌到1000多，一套60多平的一居室才12万，是不是可以捡漏儿了？

A：

1、我对香河是非常的不熟悉，好几年没去过了，只能凭感觉说几句吧。

2、我上网看到这套房源了，确实看不出毛病，不是顶楼也无抵押，如果楼座不是临街有噪音的话就应该挺合适的。

不过我也上网看了一下这小区的挂牌情况。挂牌率3%以上，说实话偏高了。而且估计这还不是全部想卖的房源，都挂出来的话弄不好超过5%。可北京才不到2%，常规是1.5%，说明这小区想卖房的比例很高，价格不太好涨上去。商品价格是由供需关系决定的。

3、另外我也看了一下出租情况，这种户型带装修的租金是7/800一个月，不带装修的没看到。但看到几个没图片展示的价格是600，有可能就是没装修的吧。

那假定装修好了能租800吧，63平米，每平米怎么也得大几百块钱，算上家具电器什么的1000块钱吧，整体6万块钱。就算这6万包括了过户费用吧，总成本18万。

月租800，一年才9600。而且要扣掉物业费1000块+取暖费1500，还剩7000块钱。我在网上看了看地段儿，感觉有点儿偏，离县城可不近呢，这地方租一年然后空置半年不新鲜。那也就是说，表面的租金收益率是7000/18万=3.8%，实际上很可能也就2.5%。而且我这还是高估了的，真实情况或许更低，毕竟全小区挂牌出租的一居室14套呢，其中多数都看着装修还行，那租客凭什么就看上您这套啊？要想快点儿租出去，大概率就还得降价了。

4、总之我只能说这套房肯定是不贵，但这地段儿即便是在香河也应该不占优。而且计算上成本和租金收益之后，大概率还没北京的收益率高呢。所以如果真喜欢就买来自住吧，投资的话没多大意思。或者说反正才12万，买着玩儿吧，别太当真。

仅供参考。

三

Q:

家庭基本情况：新获得北京户口，夫妇年龄50-53，还有7-10年退休，孩子大四准备考研，没有学区需求。居住需求包括：1.房屋面积80-120；2.房龄2000年以后；3.小区密度不要太大；4.不要回迁房，因为小区人员相对复杂；5.单位在东直门附近，住房附近有地铁能够到达即可；6.生活配套成熟，如商场、医院等；7.最好5环以内，地理方位优先级：北、东、西、南；恳请提供宝贵意见

A：

1、这问题属于纯粹的寻找房源，我帮不上什么忙，不过您的预算是多少啊？不聊钱的话中介也没法推荐房源的。所以还是先做个大致的预算吧。

3、另外您的面积要求的区间太大了，80-120差了40平呢，至少是两居和三居的差距。即便是房子单价7万，这差距也是300万左右的预算了，实在不好聊。

还有既然您的要求是2000年后+密度不大+不要回迁房，那直接说只要商品房不就得了。因为北京在1998年的二次房改后虽然延续了福利分房，但也只是1年，所以从1999年后就几乎没有市属公房了。而央产房分两种，一种不可交易的，一种是保障房性质，绝大部分还都带有回迁房，所以也不符合要求。因此建议只限定商品房小区吧，这样选房范围更明确。

4、其他我没什么建议，还是先说预算吧。以您的这要求，我估计五环内（北+东）在千万左右差不多，先估算个数字吧。

仅供参考。

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