青岛市城市管理局发布查处物业管理领域建设单位违法问题指导案例

建设单位作为物业项目的开发主体，在物业管理活动中处于源头性、基础性地位，其违法行为具有链条传导效应，源头监管缺位将导致后续物业服务纠纷、业主权益受损、社区治理失序等一系列社会问题。市城市管理局组织各区（市）综合行政执法部门，从严从实依法查处物业管理领域建设单位违法违规问题，以案释法、以案促治，有效消解物业管理矛盾，保障业主合法权益，为城市管理融入基层治理提质增效。

案例1

查处建设单位擅自采用协议方式选聘物业服务企业案

基本案情：城阳区综合行政执法局接到辖区物业管理部门移交线索，反映某小区建设单位未通过招投标的方式，也未经有关部门批准，擅自通过协议方式委托物业服务企业对小区进行物业管理。经调查，情况属实。

法律依据:《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”

《物业管理条例》第五十六条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”

处理情况：城阳区综合行政执法局下达《责令（限期）改正通知书》，要求改正违法行为，结合案件事实及裁量基准，对该建设单位作出警告并处罚款三万元的行政处罚。

案例2

查处建设单位擅自处分

属于业主的物业共用设施设备的使用权案

基本案情：崂山区综合行政执法局接到辖区物业管理部门移交线索，反映某小区建设单位擅自处分属于业主的物业共用设施设备的使用权。经调查，情况属实。

法律依据：《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”

《物业管理条例》第五十七条“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”

处理情况：崂山区综合行政执法局下达了《责令（限期）改正通知书》,责令其立即改正，结合案件事实及裁量基准，依法对该建设单位作出罚款五万元的行政处罚。

案例3

查处建设单位拒不移交物业管理用房案

基本案情：西海岸新区综合行政执法局接到辖区物业管理部门移交线索，反映某小区建设单位未移交物业管理用房。经调查，情况属实。

法律依据:《青岛市物业管理条例》第四十九条“建设单位应当在街道办事处（镇人民政府）的监督下，向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：（一）物业管理区域划分相关文件；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）物业管理必需的其他资料。”

《青岛市物业管理条例》第八十六条“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，按照下列规定予以处罚：（一）拒不移交物业服务用房的，处五万元以上二十万元以下罚款”。

处理情况：西海岸新区综合行政执法局下达《责令（限期）改正通知书》，要求改正违法行为，复查时发现当事人逾期仍未移交物业管理用房，结合案件事实及裁量基准，依法对该建设单位作出罚款五万元的行政处罚。

案例4

查处建设单位未将本物业管理区域

用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示案

基本案情：平度市综合行政执法局执法人员检查发现，某小区建设单位在房屋预售时未将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示。

法律依据：《青岛市物业管理条例》第七十四条第二款“建设单位应当在房屋预售或者现售时，将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示。”

第八十六条第二项“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，由物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，按照下列规定予以处罚：（二）在房屋预售或者现售时，未将本物业管理区域用于出售、附赠、出租的车位、车库的数量和位置予以公示的，处一万元以上五万元以下罚款。”

处理情况：平度市综合行政执法局下达了《责令（限期）改正通知书》,责令其立即改正，复查时发现当事人在限期内完成改正，依法作出不予处罚的行政决定。

（半岛全媒体记者 郭振亮）

来源：大众新闻·半岛新闻