万科深圳旧改迎破局点 南苑新村十六年旧改拆分两期实施

观点网 9月28日，深圳市规划和自然资源局南山管理局公开展示了《南山区南头街道南苑新村城市更新单元规划修改（草案）》。

本次修改主要包括三方面内容：一是将更新单元由一期整体实施修改为两期实施；二是将社区体育活动场地调整为社区体育活动场地和社区儿童游戏场地，位置由原02地块调整至09-06地块；三是将公共厕所位置由原02地块调整至09-06地块。

单看条款，这只是一次技术性的规划微调，没有新增一平方米建筑面积，没有改变任何强制性指标。但从南苑新村的时间轴上来看，这是对一个“已批规划”的实施性修改，“两期实施”的安排意味着这个静置了16年的旧改项目，正在从“批而未建”转向开工建设的节奏。

关键破局动作

资料显示，南苑新村城市更新单元规划已于2022年11月取得更新单元规划批复。

根据规划草案，项目拆除用地面积为7.9万㎡，开发建设用地面积为5.59万㎡，计入容积率建筑面积44.9万㎡，容积率8.02。项目将采取TOD模式开发，计划将居住，商业，办公和公共空间解决在600米之内的范围。

其中，住宅22万㎡，商业3.356万㎡，办公5万㎡，商务公寓14万㎡，配套设施5230㎡，地下商业建筑面积5.1万㎡，规划停车位3450个（其中配建停车位3280个，公共停车位170个）。

项目由1栋60F写字楼公寓、2栋30F-40F公寓、9栋33F-48F超高层住宅以及1所18班小学、1所9班幼儿园组成。

今年9月28日，深圳市规划和自然资源局南山管理局公告披露，结合更新单元规划实施需要，对更新单元规划进行修改。

具体来看，本次修改拟将社区体育活动场地（场地面积3000㎡）调整为社区体育活动场地（场地面积1894㎡）和社区儿童游戏场地（场地面积1200㎡），位置由原02地块调整至09-06地块；将公共厕所位置由原02地块调整至09-06地块。

同时，优化地块编号和社区级配套设施的表达方式，由过去的01、02、03、04、05地块调整为09-03、09-04、09-05、09-06、09-07地块。

此外，本次修改还拟将项目实施周期进行了调整，由一期整体实施修改为分两期实施。

一期需完成09-04、05、06、07地块及其周边部分规划市政道路的拆除工作，并建设09-05与09-06地块及相关公共配套设施，拆除面积合计5.61万㎡。其中，05、06地块用地面积共3.28万㎡，规划容积率7.1-7.2，总建面23.45万㎡，住宅部分22.02万㎡（含3.3万㎡公租房），商业1260㎡。

二期则需完成09-03地块的拆除与建设工作，拆除面积与用地面积均为2.315万㎡，规划容积率11.8，总建面27.33万㎡，其中商业3.23万㎡、办公5万㎡、商务公寓14万㎡、地下商业5.1万㎡。

有市场人士分析称，本次分期实施的核心逻辑是以时间换落地空间，对开发主体而言，分期实施可大幅降低一次性资金投入压力，实现滚动开发。

经调整后，南苑新村旧改一期项目为“住宅本体”，二期的定位更多为“商业配套”，首期地块满足条件即可先行开工，通过商品房销售回笼资金反哺后续建设。同时可根据市场节奏灵活调节二期开发进度，规避大规模集中开发的资金风险。

16年超长待机

南苑新村的故事，几乎是一部深圳早期旧住宅区改造的浓缩史。

该小区建于1983年，位于南山区南头街道大新片区、南山大道与桃园路交叉口东南侧，东临南海大道、北临南山区人民政府，紧邻地铁1号线和12号线桃园站，距前海中心区约2公里。49栋6层住宅、1310户，是深圳早期建设的典型福利房小区，区位优越，楼龄老旧。

2010年4月，南苑新村与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、海涛花园等8个老旧小区一同列入《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，成为深圳首批旧住宅小区改造项目之一，也是其中规模最大的一个。

项目早期由万科与金晖集团的合资公司金晖地产申报立项，后来万科全面收购了金晖集团手中金晖地产20%股份，从而完全拥有了南苑新村旧改项目所有权。彼时的万科难以意识到这个旧改项目的进程有多艰难。

2013年1月，专项规划草案公示阶段，因部分业主对前期意愿征集和开发单位合法性提出质疑，南山区政府与原市规土委决定暂缓公示，南苑新村因此成为8个首批项目中首个暂缓公示的项目，审批自此停滞多年。

2019年5月，南山区政府核查工作完成后项目重启，同年7月31日重新公示专项规划草案。但专规落地并未实际推动项目的进程，反而因为签约受阻、“钉子户”、信访等种种问题导致进展迟缓，使得项目陷入了“超长待机”状态。

转机出现在2021年3月开始施行的《深圳经济特区城市更新条例》上，该条例创设“个别征收+行政诉讼”机制，旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和权利人人数占比均达到95%、经行政调解仍未达成一致的，区政府可对未签约部分实施征收。

南苑新村旧改进程随之提速，2022年2月项目签约率突破98%；同年11月，深圳市规划和自然资源局发布更新单元规划公告，专规正式获批；2024年7月，南山区政府发布《房屋征收决定书》，对南苑新村旧改项目范围内的未签约的21套房屋进行征收，签约工作就此强制清零；同年11月确认实施主体为深圳市万科南苑房地产开发有限公司。

如今，南苑新村规划再现修改利好，项目破冰时刻已经到来，接下来考验的是开发主体的资金耐性和市场的回暖速度。然而，即便分期实施可大幅降低资金压力，但万科如今的处境仍难以用“从容”来形容。

从数据来看，万科的营业收入近些年不断向下走，从2022年峰值5038.4亿元滑落至2025年的2334.3亿元，归母净利润则是从2020年的415.2亿元一路转负，2024年录得亏损494.8亿元，2025年亏损885.6亿元，两年累计亏损超过1380亿元。

2026年上半年，其营收规模约701.7亿元，进一步同比下降33.4%；归母净亏损149.5亿元，同比扩大25.2%；综合毛利率降至7.94%，开发业务毛利率仅6.1%。

相比于营业端，负债端的压力更为直观。万科总资产从2021年峰值的1.94万亿元收缩至2026年6月末的9597.6亿元，缩表幅度超过一半，资产负债率却从76.89%微升至77.51%。期末货币资金590.5亿元，而有息负债3512.6亿元中一年内到期部分占比50.9%，现金对短期有息负债的覆盖率只有约三分之一；净负债率135.4%，较2025年末上升11.9个百分点。

在万科当前“控亏、减亏”的总体框架下，南苑新村旧改项目若要全速开工，引入合作方无疑是一个合理的现实选项。只是，项目前期1:1.2-1:3的高补偿成本与高容积率，也决定了它对合作方的资金实力要求不低。

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