“8·28房地产新政”后，厦门首宗现房销售涉宅用地成交

9月24日，厦门完成“8·28房地产新政”后的首场宅地出让，2宗涉宅用地均以底价成交，总成交金额41.95亿元。

在上述成交的两宗地块中，位于湖里区后埔片区2026P13地块在业内保持着较高关注度。该地块是“8·28房地产新政”后厦门乃至福建省首宗明确要求现房销售的涉宅用地，最终该地块以约5.81万元/平方米的楼面价成交，由本土国企建发底价摘得。

作为三部门《关于完善商品住房销售制度的通知》发布后，核心城市中首个落地的强制现房销售样本，厦门本次土拍采用“岛内现售+岛外封顶预售”的差异化规则，成为观察地方新政落地路径的典型标本。

据《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）梳理，在厦门土拍落地强制现房销售地块之前，浙江省丽水市青田县已挂牌明确要求现房销售的涉宅用地；广东省广州市南沙区推出“现房销售承诺制”试点地块。全国现房销售正从政策文件加速走向市场落地，且普遍呈现“少量试点、一地一策”的特征。

一地块设现房销售门槛

厦门本次出让的两宗地块，成交总价与楼面价分化明显。湖里区后埔片区2026P13地块由本土国企建发底价摘得，成交总价35.61亿元，综合楼面价约5.81万元/平方米；翔安区刘五店2026XP07地块由厦门国贸、厦门市政开发联合体拿下，成交总价6.34亿元，楼面价9135元/平方米。

根据出让文件，湖里区2026P13地块设置严苛现房销售门槛，须完成项目竣工验收并办理房屋首次登记后方可销售，属于严格意义上的现房销售。

地块出让面积约5.1万平方米，计容建面约6.12万平方米，容积率仅1.2，住宅上限400套，折算套均面积约153平方米，低密改善属性突出。配套上，地块紧邻地铁2号线古地石站，爱琴海购物中心、宝龙一城等商业配套成熟；片区北部五缘体育文化中心、安踏体育公园已动工，配套确定性较强。

针对约5.81万元/平方米的楼面价，中指研究院高级分析师孟新增向每经记者分析称，该价格高于片区此前成交地块，但结合1.2低容积率，项目定位高端、售价预期更高，土地成本并未脱离片区价格体系，定价贴合市场。

从片区房价参照来看，根据房天下数据，同板块在售的建发·宸启瑞湖一期均价约6.3万元/平方米，二期备案均价约7.5万元/平方米。其中二期今年4月首开，当月网签超60套，成交金额破13亿元，位居全市项目网签金额首位，显示出片区对高总价改善产品的较强承接能力。

二手房层面，湖边水库片区挂牌均价约4.5万元/平方米，后埔、蔡塘一带约3.3万元/平方米~3.5万元/平方米，与新房存在明显品质价差，为低密新盘留出了定价空间。

每经记者注意到，在资金层面，为对冲现房销售带来的资金沉淀压力，出让文件设置土地款分期政策：总价款的50%在成交之日起20日内付清，剩余50%可在24个月内付清且不计利息。叠加“8·28房地产新政”配套的主办银行制、现房项目开发贷款最长可达7年等金融支持，可在一定程度上缓解企业资金压力。

但35.61亿元的总价、7.12亿元的竞买保证金，再叠加现房模式下更长的全周期资金占用成本，仍对房企自有资金规模和低成本融资能力提出较高要求，这或许也是该地块最终以底价摘牌的核心原因。

另一宗翔安区地块则执行预售新规，要求项目开发建设资金达到总投资25%以上，且单体建筑主体结构封顶后方可预售。

中指研究院认为，厦门这种岛内岛外有别、现售预售并行的安排，预计也将成为多数城市推进销售制度改革的常见过渡形态。

多城落地现房销售试点

8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，实行预售的单体建筑应完成主体结构封顶。

每经记者梳理发现，8月28日后，全国已有多个城市落地现房销售试点，但无一城市全域“一刀切”，均采用“挑选单宗或少量地块试点、其余地块执行封顶预售”的差异化供地模式。

青田县是8月28日后全国最早挂出现房试点地块的县域。9月1日，青田县挂牌2宗涉宅用地，出让文件明确地块内市场化可售住宅实行现房销售，距离新政发布仅4天。9月23日，瓯南区块0104-03-02地块由青田西娜置业以底价3.78亿元摘得，成交楼面价1992元/平方米，成为“8·28房地产新政”后全国首宗顺利成交的现房试点涉宅地块。

与厦门核心区纯商品住宅试点不同，青田地块以安置回迁为主，超过60%的房源为定向回购或安置房，市场化可售现房占比仅约四成。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，大量锁定的安置房源相当于“安全垫”，大幅降低了房企市场化去化压力，也让中小城市的现房试点风险可控。不过也正因安置房源占比高，该地块的纯市场化样本典型性相对有限。

广州市南沙区则走出另一种弹性路径：采用“现房承诺制”，而非整宗地强制现房。

南沙2026NJY-3地块于7月挂牌、8月28日新政发布当天成交，房企承诺宗地内部分子地块实行现房销售，即可享受土地出让金最长2年分期缴纳的政策优惠。

试点推进并非一帆风顺。福建省泉州市9月9日挂牌丰泽区东海板块丰2026-13号地块，出让条件捆绑现房销售、项目公司制、主办银行制三项制度；仅一天后，官方因地块内可能存在权属争议发布终止出让公告，该地块并未实际成交。

除了已推出强制现房地块的城市，杭州、成都、苏州等更多城市目前处于政策过渡阶段，新出让地块明确优先现房，但暂未推出强制现房地块，仅将预售门槛升级为“单体建筑主体结构封顶”，并未直接跳至现房销售。