摩根大通-中国房地产：国庆前是否会推出房贷补贴政策？

过去几个交易日融创等陷入困境的房企领涨股市，这类标的是反映政策预期的高贝塔指标（图2），乐观情绪或源于市场传闻称监管机构可能在国庆节（10月1日）前出台全国性房贷补贴新政。早在2025年11-12月，市场也曾出现类似传闻，推动房企股出现类似短期反弹，但最终并未出台房贷补贴政策。尽管我们无法核实当前的传闻，但这一政策方向具备可能性（上海等多个城市已在地方层面推出类似政策），不过政策效果是否显著取决于补贴规模与落地执行情况，尤其是这类政策通常设有额度上限。

表 2：房贷利息补贴月数敏感性分析

分析：最近市场又出现了房贷贴息的传闻，所以上星期房地产股迎来了一波反弹，其实这个传闻去年底就有过，但是最终国家层面并没有落地，倒是地方层面在今年初陆陆续续推出了一些贴息政策。按照因城施政后的惯例，一些典型城市先出台测试一下效果，在形成可复制的经验后再全国推广也是符合逻辑的，所以不能排除近期会推出全国性贴息的可能性。

过去几年多个城市（如上海、广州）推出了不同类型的房贷补贴（表1）。典型的补贴形式是房贷利率下调约1%，减免约30%的利息支出（即实际房贷利率将从3.05%降至约2.05%）。不过这类补贴通常设有上限，一般为每套房屋2万至5万元人民币。例如，2026年8月上海宣布对外环以外购房提供1%的房贷补贴（每套房屋最高5万元人民币），而且该补贴资金池规模为2亿元人民币，这意味着仅有约4万套房屋（约占年度一手房交易量的4%）能够享受到该补贴。

结合当前地方案例，若单套补贴上限仅为2-5万元人民币，那么政策影响或较为有限。以上海500万元房贷额度为例，因单套5万元的补贴上限，1%的利率补贴仅能节省4个月的利息。

表1：主要城市房贷补贴政策

分析：上表是地方层面推出的贴息政策汇总，大家可以打开自动翻译一下，总结起来其实大同小异，都是贴息1%左右，关键是贴息都有限额，比如最多贴给你5万封顶，而且还设了最大资金池规模，就是说不是每个人都能申请到贴息，需要拼手速。

以典型的上海政策来看，贴息1%，最高补贴5万，而且贴息资金池只有2亿，仅有4万套能申请到，仅占上海年度新房销量的30%（这里小摩数据有误，我查了一下上海一年新房成交大概是13万套左右），也就是说，现在你去上海买房，只有30%的概率能申请到贴息。

但这里我们说的是中国顶流城市上海，30%覆盖率和5万贴息额度可能足够了，因为他本身也不太愁卖，30%中奖率、奖金5万的贴息就当抽奖了，但是其他本身就卖不动的城市就不是靠个抽奖能拉得起来的。

适用范围至关重要。存在三种可能的适用范围：

（1）所有存量按揭贷款：截至2026年6月，未偿余额为38万亿元人民币，1%的补贴意味着每年支出3810亿元人民币，占政府财政支出的1.3%。在我们看来，这对消费的提振作用（占零售销售额的0.8%）会大于对房地产市场的刺激作用。

（2）所有房屋销售（新房+二手房）：1%的补贴意味着每年支出900亿元人民币（假设贷款70%）。

（3）仅针对新建/新房（最可能的情形）：1%的补贴需支出440亿元人民币（假设贷款70%）。

上述计算均为年度口径，但实际上补贴通常设有上限（按每套计，而非按年计）或有效期限（例如1-3年）。例如，若有人在上海购买一套贷款金额为500万元人民币的新建房产，1%的补贴搭配5万元人民币的上限，意味着可节省约4个月的利息，但并非覆盖整个30年贷款周期。如果补贴提高2%（或上限提高至10万元人民币），这将意味着约8个月的利息节省。不过目前我们看到的最高上限为每套5万元人民币（上海和苏州），而最低上限可能仅为每套2000元人民币。

分析：这里小摩对于贴息的规模进行了测算，简单说如果对所有按揭（包括存量）进行贴息的话财政一年需要出3810亿，这基本上不可能，现在哪哪都缺钱，而且资源也都集中在科技行业上，不太可能匀出这么多给房地产。如果对增量房产交易（包括二手房）进行贴息的话一年需要900亿，其实我觉得也不太可能，毕竟土地收入和二手房关系不大，补贴二手短期反而挤压新房竞争力，那地岂不是更难卖了。

所以我觉得如果有贴息政策出来的话，最有可能仅针对新房的增量交易，这样仅需要440亿投入，而且对上面来说钱花在了刀刃上，新房销量拉起来可以加快土地出售给地方回血。但是具体效果取决于各种限制条件，比如补贴上限是几万，是不是每个人都能领到补贴，如果力度太小的话意义也不大，因为现在大家缺的是对未来收入的信心，贴息是一个降低贷款担忧的好办法，但力度太小的话不买账的概率很大。

还有哪些其他政策可能出台？在国家层面，除按揭补贴外，其他可行的政策方向包括：（1）放宽土地款支付期限（例如允许延期/分期支付）。（2）提高按揭借款人的个人所得税退税额度。（3）下调与房屋交易相关的税费。在地方层面，继北京和上海之后，我们认为深圳很可能是下一个推出类似宽松政策的城市。

分析：接下去还能动用的政策工具主要是房贷抵个税额度扩大和下调契税。其中契税下调的作用其实就一波，不改变长期趋势，而房贷抵个税额度扩大我觉得挺有可能推进，因为这样财政不用现在就掏出钱来，可以一年一年的用未来的收入来抵，这样对大家都比较能接受。