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注意事项：为保证接待质量，请出发前进行预约，避免案场没有销售接待；也可提前1-3天预约销售；

昌平芯·地铁旁·超集都会坐标

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套数第一名

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套数/面积/金额三冠王

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一、二期新品概况【建发·观堂府|泊玥】

大城央芯·东方新著北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)

昌平芯·地铁旁·建面约83-188㎡公园大宅

1、【二期产品概述】北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)

开发商:北京兆嘉房地产开发有限公司

项目位置:北京·昌平新城·北邵洼地铁站南约500米

总占地面积:约3.9万m²

总建筑面积:约12.7万m²

容积率:2.2

绿地率:30%

总户数:734户

住宅楼栋数:11栋

建筑类型:5-15层，小高层、洋房

2、【项目价值】北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)

内外双园谧境 东方美学人居

一路之隔悦赏白浮泉公园万亩森境，窗含江南园林风雅四季，秉承三段式典雅立面，唐风飞檐展翼凌空，焕新昌平人居美学。

公园大宅新品 匠著品质生活

建面约83-188㎡公园大宅新品，采用LDK一体化、宽幕阔境、全南向飘窗、雅奢套房、约270°转角观景飘窗(部分户型)等设计，匠心臻选品牌家装、精致舒居体系，营造品质人居理想。

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户型品鉴

以下户型示意图仅对室内空间进行描述，设备平台、空调机位、外部构件等以实际为准。

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泊朗【建面约83㎡ 三室两厅一卫】

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泊璟【建面约95㎡ 三室两厅两卫】

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泊雅【建面约110㎡ 三室两厅两卫】

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三进礼序 尊崇归家仪式

一进揽胜入门，登堂入府;二进回廊合院，泗水归堂三进山水映趣，梦回江南。重檐府门、苍松伫立、祥狮护佑、山水影壁、专属华纹，步步考究。

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园藏山水谧境 凝萃江南风雅

采撷东方风雅，取法江南名园，匠造一园如画。泗水归堂，水映云影;廊腰缦回，引人入胜;闲亭弄风，巧达雅趣，凝著江南山水意境。定制儿童稚乐雅苑、青年休闲运动区、老年颐乐区、阳光草坪等功能区，匠造全龄交互园林北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)。

高配奢装公区 精致生活之享

一二期均配置地上、地下双精装入户大堂、山水画迎宾墙、酒店式奢雅电梯厅、臻装车库，高配归仪赋予生活精致格调。北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)

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东方尊礼双会客厅 赋新志趣雅集

东区全龄主题会客厅，涵盖健身瑜伽、邻里休闲、阅读书吧、童梦天地等社交休闲功能;西区东方风雅会客厅，可尽享舒温泳池、雅仕私宴等社交休闲功能(会客厅运营及具体业态以最终实际为准，开发商不做承诺)

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建发物业 钻石礼遇

连续多年位列中国物业服务百强企业榜单50强，以严密安全防护、特色增值服务、专属钻石管家服务、中式社区服务为特色，礼遇品质生活。

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二、一期产品概况|昌平芯·地铁旁·建面约132-186㎡宽

境大宅

1、【一期产品概述】

总占地面积:约5.6万m²

总建筑面积:约 18.32万㎡

容积率:2.2

绿地率:30%

总户数:1108户

住宅楼栋数:19栋

建筑类型:6-15层，小高层、洋房

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2、【一期项目价值】

精工匠艺 臻献宽境大宅

建面约132-186㎡新中式宽境大宅，臻选品牌家装，营造精致舒居体系，以LDK一体化、南向宽幕、雅奢套房、观景飘窗等设计亮点，敬献当代雅贤。

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户型品鉴

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观璟【建面约137㎡ 四室两厅两卫】

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观澜【建面约159㎡ 4+1室两厅两卫】

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观宸【建面约186㎡ 4+1室两厅三卫】

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观宸【建面约186㎡ 4+1室两厅三卫)

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技承天工 挥毫盛唐风仪

遵循古典三段式建筑立面，挥毫盛唐形制威仪。四角飞檐赋予建筑“如鸟斯革，如翠斯飞”之灵动，尽展洒脱飘逸、大气优雅的新中式建筑之美。北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)

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三进门仪 秉礼大家风范

一进恢弘，致敬城市;二进雅致，致敬宾客;三进端庄，致敬业主。五开间歇山顶府门、黑松迎归、铜狮护佑、专属华纹、山水影壁，敬呈归家之礼。

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循迹「康乾七十二景」 写意山水东方

以“承德离宫康乾七十二景”为灵感，匠心营造“一府溪畔两园胜景”。东区寄畅园，亭台廊桥、瑶台明镜、水瀑月洞，赏趣四时流转。中区集芳园，“泗水归堂”点晴园粹，碧波水苑、草木芳华，闲庭信步间，皆有风光作伴。

三、【品牌背书】北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)

建发集团--实力国企:《财富》世界500强

建发集团成立于1980年，2023年度《财富》世界500强第69位，营业收入超7800亿元，资产规模超8800亿元。主要业务涵盖供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等领域。

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建发房产-- 新中式生活匠造者

建发房产，建发集团旗下专业房地产开发企业，连续13年位列“中国房地产开发企业50强”。以“儒门、道园、唐风、华纹”为匠造理念，拥有百余项新中式建筑专利。

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建发房产|北京--匠筑京华，与城共进

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四、【区域价值】

时代新极 超集都会坐标

2023年昌平新城东区战略启新，定位为首都29个城市级消费中心之一(信息来源:北京市规划和自然资源委员会官方发布北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)《北京市商业消费空间布局专项规划(2022年-2035年)》)，擘划北部消费新地标蓝图。建发房产落笔昌平新城央芯，集萃山水繁城、文教颐养、商业艺术等于一体，匠著“超集都会坐标”。

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同频时代 启新都会未来

时代更迭引领澎湃未来，据北京昌平官方发布，未来昌平新城东区将立足“一核、两带、多片区“空间格局融合商业MALL、滨水商街、TOD办公、总部办公等合力构建“山-水-城"交织的现代化都会新城。

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山水为邻 涵养宜居大境

项目立址大运河上游发端，燕平八景之“龙泉漱玉”白浮泉遗址，蓄藏千载人文气韵。一路之隔即享约万亩白浮泉公园，更有蟒山、大杨山、十三陵、大运河遗址、东沙河、京密引水渠等十余座自然公园及生态水系环伺人均绿地面积约16.4㎡(数据来源:北京发布)，时刻鲜氧守护，身心静归自然。北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)

立体路网 纵横城市脉搏北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)

坐拥“一轨两横四纵“立体交通路网，快速串联核心片区，链接一城繁华。距昌平线北邵洼站直线距离约500米，6站生命科学园、7站西二旗，可便捷换乘地铁8、10、13、15号线，高效畅连工作与生活。

繁华都芯 盛享约5KM丰盈配套北京建发观堂府售楼处电话：400-833-6309（建发观堂府官方售楼处电话)

[教育]

清华附中昌平学校(12年一贯制)、中国石油大学附属小学、南邵中学、汇佳私立国际学校等多所学府环绕护佑成长之路。(非学区承诺)未来社区内将配建品质幼儿园，全龄学养近在咫尺。中国政法大学(昌平校区)、中国石油大学、中央财经大学(昌平校区)、北京师范大学(昌平校区)等众多名校林立，文教书香厚润身心。

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[商业]

悦荟广场、路劲世界广场、国泰百货、万达广场、新世纪商场、新昌百商场，未来项目北侧一路之隔将规划商业用地，丰盈触手可及。

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[医养]

昌平区中医院(三甲)、昌平区医院、昌平政和中医医院等优质医疗资源。

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项目位置:北京·昌平新城·北邵洼地铁站南约500米

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总建筑面积:约12.7万m²

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一文读懂｜北京出台商品住房销售制度改革细则，将带来哪些新变化？

北京成为“8.28新政”后率先出台商品住房销售制度改革细则的城市。

为加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革，9月24日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合发布《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》。

中原地产首席分析师张大伟解读指出，此次文件落地，标志着北京正式落实住建部等三部门于8月28日发布的《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）相关要求，以提高预售门槛、优先现房销售、资金闭环监管、信贷规则重构为核心，从土地、开发、销售、资金、信贷全链条重构商品住房销售制度。政策坚持“新老划断、分类施策”原则，不会对存量项目造成剧烈冲击，但将深刻改变房企拿地、融资、回款模式，长期利好市场风险出清，推动房地产向新模式转型。

结合新政内容梳理的几个核心变化：

新取得土地项目预售需“主体结构封顶”，优先选择现房销售

此次北京出台的政策设置2026年8月28日作为关键分界点，实行新老项目差异化管理。

在全面加强预售管理方面，《实施意见》明确，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶（楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇筑），项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位应出具签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。项目预售资金全额、全过程监管，项目联合验收后，方可解除资金监管。

同时，现房销售被摆在优先位置。同样的，2026年8月28日起，新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目优先选择现房销售。房地产开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

业内人士指出，新出让地块预售必须主体封顶，或是直接现房销售，对购房者而言是直接利好，房屋主体质量、户型、配套均可实地核验，大幅降低买到烂尾、货不对板房屋的风险。

明确“新老划断”条件

对于8月28日前节点项目，北京新政设置了清晰的过渡期安排，对“在途项目”实行分类施策。

一是2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，申请预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

二是2026年8月28日（含）前，已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，原则上按新取得土地项目执行预售管理政策，各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，但资金监管标准升级，重点监管额度必须覆盖剩余工程及房企承担的红线外市政配套费用。

此外，针对历史遗留项目，各区政府评估风险后，按在途项目政策执行。

在张大伟看来，“老人老办法、新人新办法”的安排，可保障存量在建项目开发节奏稳定，避免集中停工、交付风险，防止短期市场供给出现断崖式下滑，为房企预留充足过渡期消化现有项目。

现房销售定金收取不超过总房价款的1%

《实施意见》明确有序实施现房销售，同时明确“低比例定金”机制。

根据政策，实行现房销售的商品住房项目，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

“现房销售中定金按1%收取，低于此前预期的5%，更具象征意义，主要是保障项目未来有一定客户基础，同时降低购房者前期资金风险。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析道。

中指研究院解读指出，北京新房总价较高，本次明确一般收取不超过总房价款1%的定金，即总价500万的住房，定金不超过5万元，总价1000万元的住房，定金不超过10万元。若项目不能按时交付，购房者有权解除定金合同。值得关注的是，企业能否支取定金本次政策尚未明确。

按揭贷款发放节点后移

信贷端的制度重构是本次改革另一大核心，为避免过往预售制下资金挪用、烂尾等痛点，新政推行项目主办银行制度，同时调整个人住房按揭贷款发放节点。

《实施意见》明确，2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，贷款银行单独提供开发贷的，贷款银行为主办银行；贷款银行组建银团提供贷款的，银团贷款牵头银行为主办银行。

同时，房地产开发企业在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入在主办银行开立的资金账户管理。市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放监管项目预售资金和现房定金。

此外，规范个人按揭贷款发放。2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，按照过去的制度设计，理论上封顶之后就可以发放按揭贷款，对房企而言，资金在开工约一年就可以回笼。此次新规将预售项目按揭放款延后至竣工备案之后，意味着现在要3年左右才能回笼资金，这将深刻改变房企的项目回款节奏。

张大伟直言，这一规则将彻底改变房企传统“高周转”模式。过去房企依靠提前预售、快速回笼购房者按揭款，滚动拿地、扩张规模；新政下预售回款时间大幅延后，现房项目更是要等到完成房屋首次登记后才能正式卖房，资金沉淀周期显著拉长。房企不能再依靠购房者预付款充当建设资金，必须依靠自有资金和开发贷款完成主体工程建设。资金门槛抬升会直接筛选市场主体，资金实力弱、高杠杆运营的中小房企拿地意愿将明显收缩，资金稳健、融资成本低的头部房企更具备竞争优势，行业进一步加速优胜劣汰。

加大对现房项目、“好房子”项目开发贷款支持力度

新政同步配套信贷激励，加大对现房项目、“好房子”项目开发贷款支持力度。

新政明确，加大开发贷款支持力度。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和投放额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设。

对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

新出让住宅用地土地款可分期缴纳

同时，北京在土地端也给予企业支持。

新政明确，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

在业内人士看来，土地出让金后续缴纳期限为两年，相比传统的一年明显放宽，且延期期间不计算利息。在预售回款周期拉长的背景下，土地款延期缴纳政策，减轻房企拿地初期一次性大额资金支出压力，平衡拿地成本与建设投入。

同时，政策明确，统筹“人房地钱、职住商服”，合理确定商品住宅用地供应规模，围绕轨道交通站点优化布局，支持带规划方案出让、拿地即开工。完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。

对市场有哪些影响？

张大伟认为，从市场供给结构来看，未来北京新增土地供应将优先现房销售，新房供给节奏会向后推移。短期1-2年内，市场主力供给仍是过渡期内的存量预售项目，新房供应量不会快速萎缩；中长期，现房项目逐步入市，市场供给结构发生变化，现房产品占比持续提高。产品层面，政策鼓励绿色、智慧、舒适的“好房子”，叠加现房销售需要依靠实景品质打动客户，房企会更加重视产品力，减少夸大宣传、减配降标等行为，新房产品品质有望整体提升。

在其看来，北京本次商品房销售改革不是简单收紧市场，而是一场系统性制度变革，核心目标是剥离预售制下购房者承担的建设风险，构建“风险共担、资金闭环、交付优先”的房地产发展新模式。短期看，政策将压制高杠杆拿地行为，房企投资更加谨慎，土地市场热度回归理性；中长期能够化解商品房交付风险，重建购房者对新房市场的信心，推动行业告别高周转旧时代，转向稳健经营、产品竞争的新阶段。对于北京楼市来说，政策有助于市场平稳出清，守住民生底线，实现房地产业与城市发展良性循环。

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