封顶预售、现房优先 北京率先落地“8·28”新政实施细则

来源：中国经营网

9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发《本市贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称“《实施意见》”），自当日起施行，成为8月28日三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》后，率先出台系统性实施细则的城市。

此次《实施意见》明确了六方面政策措施，从销售、资金、土地与秩序三个维度系统部署，推动商品住房销售制度加快转轨。

中指研究院一位研究员指出，“8·28”新政标志着房地产销售制度进入系统性、制度性变革阶段，过去房企依赖的高负债、高杠杆、高周转模式即将谢幕。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《中国经营报》记者表示，目前各地都在边际上突破、打探政策底线，北京市率先出台细则给全国打样，在情理之中。

销售端制度全面收紧

在预售管理方面，《实施意见》明确了严苛的预售条件：2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目（即“新项目”），申请预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。同时，新项目预售资金将实行全额、全过程监管，在项目联合验收后方可解除资金监管。

中指研究院研究员指出，预售门槛从此前多数城市执行的“正负零”统一提升至“主体结构封顶”，意味着项目获取预售证的时间将延长6至12个月。

李宇嘉补充认为，预售资金监管额度此次也有实质性增加——重点监管资金不仅覆盖项目建设交付，还包括红线外需房地产开发企业承担的市政工程费用，以保障水电气热等配套设施具备交付使用条件，即按照新政“新的交付标准”来监管足额资金。

针对在途项目，《实施意见》分类施策，确保平稳过渡。一是2026年8月28日（含）前已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。二是已取得国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的项目，原则上按新项目执行，但各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年年底前仍可按原有预售条件申请预售。三是已取得国有建设用地使用权的房地产历史遗留问题项目，经各区政府评估风险后，可按在途项目有关规定执行。

李宇嘉分析认为，这一安排体现了“有保有压”的政策思路：过渡期至2027年年底，既尊重现实又督促开发商加快开发建设、销售进度；同时资金监管账户明确由市公积金中心作为监管机构，进一步强化了监管力度。不过他也提醒，对多数二三四线城市来说，考虑到新房销售流速下降，一宗地分期开发、分期取证具有普遍性，在途项目2027年年底前申请完预售的可能性不大，部分项目将延续到2028年，届时就要按新政执行，受到的冲击比较大。

资金监管实现闭环

在现房销售方面，《实施意见》规定，2026年8月28日起新项目优先选择现房销售。房地产开发企业在房屋首次登记后，编制现房销售方案，向房屋所在区住房城乡建设（房管）部门申请现房销售备案。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等情形。

在现房销售过程中，房地产开发企业可在取得建筑工程施工许可证后，与购房人签订购房定金合同，一般收取不超过总房价款1%的定金；房企违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同。

中指研究院研究员指出，推行现房销售定金制旨在兼顾购房人锁定房源的需求与房企经营安排的弹性。李宇嘉则认为，1%的定金水平虽低于国家政策提出的“一般不超过5%”，但定金的作用需要重新认识。“1%只是购房人可提前锁定房源和价格，房企可提前摸排客户、研判项目市场前景，银行也可据此研判项目运营情况。”他同时指出，按照香港的做法，定金是不能退的，因为按定金来推进建设、举借贷款，退了的话对开发商的冲击太大。

在销售端收紧的同时，资金端同步构建闭环。《实施意见》明确，2026年8月28日后签订开发贷合同的项目，贷款银行单独提供开发贷的为主办银行，组建银团提供贷款的以牵头银行为主办银行。项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入主办银行资金账户管理；市住房资金管理中心在主办银行开立资金监管账户，用于存放预售资金和现房定金。

李宇嘉指出，这样做一是启动时点明确为8月28日后新发放的开发贷款；二是项目全部资金必须存入主办银行开立的资金管理账户，实现资金封闭独立运转，杜绝与其他项目交叉；三是资金管理账户与资金监管账户功能不同，前者强调所有资金进出必须通过主办银行，后者强调封闭监管，预售资金和定金交付前不能动用。

在个人住房贷款方面，《实施意见》明确，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款（含公积金贷款），贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。

在开发贷方面，《实施意见》要求加大对现房销售项目和“好房子”项目的开发贷款支持力度，贷款银行应根据项目建设进度合理确定投放节点和额度，分批发放开发贷款，贷款资金应通过在主办银行开立的资金账户受托支付至项目公司交易对象的账户，全部用于项目建设，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

李宇嘉指出，开发贷投放能否足额、足够期限，是政策落地的关键。北京新政强调开发贷款要填补预售资金回款后移造成的影响。但对于很多三四线城市和中小民企，开发贷覆盖比例并不高，能否确保“受托支付、分期投放、期限匹配”全面落地，还需要强化与金融系统的对接。中指研究院研究员也认为，主办银行制度与信贷管理新规形成合力，有助于防止项目资金被挪用，保障项目建设交付。

土地供应与市场秩序并重

资金闭环之外，土地供应与市场秩序同样被置于改革的重要位置。在土地供应方面，《实施意见》提出，支持带规划方案出让、拿地即开工，完善“一地一策”会商机制，加大用地周边市政配套建设支持，推动入市用地达到“七通一平”。同时明确2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，出让价款可按国家规定分期缴纳，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

李宇嘉对此评价称，土地市场买方市场特征更加突出，这应该会成为全国借鉴执行的模板。

据了解，“8·28”新政后土拍市场分化进一步加剧，房企拿地正从高周转时代的“算周转、算规模”，转向“算单盘、算产品”。李宇嘉指出，新政要求统筹“人房地钱、职住商服”，合理确定商品住宅用地供应规模，围绕轨道交通站点优化布局，做到供需匹配、供地成熟，才能最大程度提高未来销售前景的确定性，提升对开发商的吸引力，实现“供应一块地，就要成交一块地；开发一个项目，就要匹配市场需求”。

在市场秩序方面，《实施意见》提出，将加大房地产市场监管力度，实行项目开发公司制，建立健全商品住房项目工程质量保障体系，压实各方主体责任，做好从规划设计到交付使用的全过程管理，并加强施工现场质量安全管理，统筹推进“好房子”建设。

中指研究院研究员分析认为，本次政策以维护购房人合法权益为主线，通过多项举措保障交易资金安全、确保房屋按期交付，同时提高住房品质。对行业而言，短期新房新增供应或有所减少，有利于改善供求关系、加速去库存；中长期将推动行业高质量发展。

从市场表现看，中指研究院数据显示，9月1日至20日北京新房网签2288套，环比上升47.3%，同比上升40.5%；北京新房上市套数达4890套，已超今年此前各月全月规模。北京二手房成交1万套，同比增长2.2%，市场活跃度延续。在8月需求端政策优化与新制度变革叠加效应下，北京楼市“金九”成色良好。

随着北京市率先出台系统性实施细则，预计其他城市也将陆续跟进，房地产销售制度改革的落地进程正在加速推进。