8·28新政满月：楼市有哪些新变化？

8月28日，商品住房销售制度改革正式落地，预售门槛提升至主体结构封顶，个人按揭贷款发放节点延后至竣工备案，并进一步推进现房销售。新政实施满一个月，从9月市场表现看，销售量价总体延续此前运行态势，政策对短期交易市场的直接影响尚不明显。相比之下，供给端和土地市场已经出现一些值得关注的变化，个别核心城市加快项目预售证取证节奏，房企在土地市场的投资决策则趋于审慎。

销售端：新政短期影响有限，9月市场延续原有筑底态势

8·28新政对存量项目设置了过渡安排，已取得预售证的项目按揭发放可按原规定执行，新政前已取得工规证的项目也仍可按照原预售条件推进。当前在售和可售房源大多形成于新政之前，销售市场短期受到的直接影响相对有限。

从9月成交情况看，重点城市新建商品住宅成交面积延续此前走势。根据中指数据，9月1-27日，重点30城新建商品住宅成交面积同比下降5.5%，一线城市同比增长9%；北京、上海在8月需求端政策优化带动下，成交同比分别增长18%和16%。重点20城二手住宅成交10.4万套，同比增长4.2%，上海二手房成交量已连续7个月同比增长。当前核心城市成交改善更多受到此前需求端政策和“金九”传统销售旺季的带动，多数城市新房市场仍处于筑底阶段，市场修复主要集中在核心城市的优质板块和项目。

价格方面，部分城市新房项目近期出现价格调整，但主要表现为收回优惠、调整不同楼栋之间的价格差异，真正直接上调销售价格的项目仍较少。当前市场尚未形成普遍性的涨价趋势，项目价格调整更多是企业根据销售情况、产品差异和市场预期作出的局部策略变化。

总体来看，8·28新政落地满月，政策对新房成交量价的直接影响较为有限，9月市场表现基本延续此前筑底和结构性修复的运行态势。随着现房销售及新的预售制度逐步落地，其对购房者预期、项目供应和市场交易的影响仍需在后续市场运行中进一步观察。

供给端：当前供应延续缩量，预计新政影响将逐步显现

9月新房上市供应延续缩量。根据中指数据，9月1-27日，20城新建商品住宅批准上市面积同比下降近三成，延续今年以来的供应缩量趋势。但这一变化主要仍是此前土地成交和新开工持续下降的累积结果，8·28新政落地仅一个月，对当前新房上市规模的直接影响仍较小。

值得关注的是，部分核心城市近期获取预售证节奏有所加快。以北京为例，9月1-27日，北京新房上市套数达5272套，已超过今年各月全月规模。部分房企也在加快施工进度和取证节奏，对于新政前已达到或接近预售条件的项目，部分企业倾向于加快推进取证并进入销售阶段，以缩短资金占用周期。这也意味着，短期供应端仍将以存量项目为主，新政尚未形成明显的供应断档。

从中期看，新政对供应节奏的影响将逐步体现。原有预售模式下，房企拿地后通常约6-9个月可以进入预售；新预售模式将预售节点提高至主体结构封顶，部分项目从拿地到最早预售的时间可能延长至12-18个月。由此，新项目从拿地到形成市场供应的周期将整体拉长，影响不会立即反映在今年的供应数据中，而会随着新政后取得土地的项目进入开发阶段逐步体现。按照目前的开发周期判断，2027年起新政对新增供应的影响将逐步增强，二季度前后可作为重点观察阶段，但具体传导节奏仍取决于地方细则及在途项目的过渡安排。

从城市来看，制度调整对供应和市场的影响存在一定差异。预售占比较高、库存相对较低且需求基础较好的核心一二线城市，新增供应节奏变化对市场成交的影响可能更为明显；部分库存较高、需求偏弱的三四线城市，近年来新拿地规模已经较少，不少项目本身开发销售周期较长，实际已接近准现房或现房状态，制度调整带来的市场影响相对有限。

新增供应节奏放缓短期有助于改善供求关系，为存量项目去化提供一定空间，但若供给收缩持续，也可能对后续新房销售规模恢复形成一定制约。

地方细则：北京明确在途项目过渡安排，按揭放款仍较严格

9月24日，北京率先出台8·28新政地方实施意见，对预售管理、现房销售、资金监管及住房信贷等作出具体安排。新老项目划分上，对于8·28（含）前已取得（含部分取得）工规证但尚未取得预售证的项目，仍可按原有预售条件执行（与全国性政策一致）；8·28（含）前已拿地（含正在出让）但尚未取得工规证的项目，原则上按新项目执行预售管理，仅当各区政府确保能够按时建成交付、报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售，这一规定使在途项目的供应节奏获得缓冲，但缓冲仅限于预售门槛，资金监管及按揭放款仍较严格。

对于新项目，北京明确预售须单体建筑主体结构封顶，并取得五方签章的验收记录，预售资金实行全额、全过程监管，项目联合验收后方可解除监管。按揭发放方面，8月28日后取得预售许可证的项目，个人住房按揭贷款（含公积金贷款）须待竣工备案后方可发放，贷款资金通过受托支付进入预售资金监管账户。

现房销售方面，8月28日起新发布土地出让公告的商品住房项目优先选择现房销售，且所售房屋及建设用地使用权须无抵押、无查封；开发企业在取得施工许可证后即可与购房人签订定金合同，定金一般不超过总房价款的1%。土地款方面，8月28日后发布出让公告的商品住宅用地出让价款可分期缴纳，合同签订之日起30日内首付不低于50%，余款两年内缴清且不计利息，为新项目资金安排提供一定缓冲。

总体来看，北京此次细则并未改变8·28新政提高预售门槛、延后按揭发放和推动现房销售的基本方向，重点是通过在途项目过渡、土地款免息分期等安排，平滑存量供应节奏和新增项目的资金压力，同时以资金全额封闭监管为底线，维护购房者权益。

北京房地产政策历来具有较强的风向标意义，其具体落地方式也为其他核心城市细则提供了重要参考。

土地市场：房企出价趋于审慎，投资逻辑开始调整，年末供地高峰是重要观察窗口

相比交易市场，8·28新政对土地市场的影响已经出现一定迹象。8月31日以来，300城住宅用地成交溢价率整体低于前期水平。根据中指数据，新政后四周（8月31日-9月27日），300城住宅用地出让金分别为472亿元、239亿元、203亿元和447亿元；平均溢价率分别为5.2%、7.5%、3.7%和4.9%，其中第二周溢价率主要受深圳单宗优质地块拉动，剔除后仅1.1%。9月以来（1-27日），300城合计成交规划建筑面积2982万平方米，土地出让金1155亿元，平均溢价率6.0%，较8月有所回落，多数城市以底价、低溢价成交为主。

需要注意的是，9月成交土地多数在8·28新政前已公告，企业拿地决策也主要形成于政策落地前，因此当前土地市场表现更多反映企业对新政影响的初步评估。

从近期成交地块来看，房企对项目确定性的关注有所提升。核心城市优质、稀缺地块仍具有一定吸引力，部分低容积率改善型地块因开发节奏相对可控、产品溢价空间较大，仍能获得企业关注；与此同时，地块总价较低、区域深耕以及联合拿地等方式也有所增加。

整体来看，企业对未来销售速度和价格的测算更加谨慎，同时更加关注开发周期、资金占用和项目去化确定性。在这一背景下，企业出价策略趋于审慎，部分项目的土地溢价空间受到一定约束。

表：8.28新政后（8.31-9.27）核心一二线城市宅地溢价地块情况

数据来源：中指数据CREIS

从供地端来看，地方政府也在通过调整土地出让条件，为新模式下的项目开发提供一定资金缓冲。根据中指监测，8月31日至9月27日，厦门、丽水、江门等城市已推出现房销售地块，部分地块同时配套土地款分期缴纳等安排。9月24日，厦门首宗8·28新政后现房销售住宅地块成交，建发以底价获取。与此同时，北京9月已有3宗住宅用地取消出让，西安、成都、福州等城市也出现个别地块终止出让的情况，土地市场对新销售制度的适应正在逐步展开。

表：8.28新政后（8.31-9.27）部分现房销售地块情况

数据来源：中指数据CREIS

此外，值得关注的是，年末通常是全年住宅用地供应的集中期。根据中指数据，2023、2024、2025年的11-12月，300城住宅用地出让金占全年比重分别为34.8%、44.3%和34.7%，年末土地市场的成交情况具有较强的观察意义。

各地新政细则要求年内出台，最小交付单元、土地款分期缴纳、过渡期安排等政策将直接决定房企未来策略及拿地能力，进而影响2027年及之后的新增供给。

房企：经营模式加快调整，更加重视现金流和项目确定性

8·28新政改变了商品住房从开发建设到销售回款的资金周转节奏。传统预售模式下，房企可以通过较早销售和按揭回款回收部分开发资金，并进一步投入后续建设和拿地；随着预售节点和按揭放款进一步后移，项目资金占用周期相应拉长，房企需要重新安排项目建设、销售与资金使用节奏。

对于存量项目而言，在新老项目过渡政策安排下，部分项目仍可延续原有预售条件，政策对项目开发节奏的直接影响相对有限，但按揭放款节点变化仍会对资金回笼节奏产生影响，企业需要做好项目资金安排。对于新拿地项目而言，则需要按照新的销售制度重新进行投资测算，更加关注开发周期、资金占用、销售回款节奏以及项目去化确定性，拿地时对区域市场基础、地块区位、产品竞争力和项目总投资规模的考量也会更加充分。与此同时，现房销售下，项目最终呈现的产品品质与销售表现联系更加紧密，企业需要在项目定位和开发阶段更加重视产品设计与交付品质。

总体来看，8·28新政推动房企经营逻辑进一步从依赖预售和快速周转，向更加重视项目全周期管理、现金流安全和开发确定性转变。

小结

综合来看，8·28新政落地一个月，市场交易端的直接影响相对有限，9月新房成交量价表现总体延续此前的筑底态势。供应端仍处于缩量过程中，但当前变化主要是此前土地和开工收缩的累积结果，新政影响尚未充分体现。相比之下，土地市场已出现一些更直接的变化，房企拿地更加关注项目确定性、开发周期和资金占用，地方政府也开始通过现房销售、土地款分期等方式调整供地条件。

四季度需重点关注地方细则落地及新老项目衔接、按揭放款节点和最小交付单元等配套安排，以及年末土地供应和房企拿地情况。前者将影响政策在不同城市的实际传导程度，后者则是观察2027年新增供应变化的重要窗口。

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