北京
海淀擅长房买卖退房纠纷律所地址北京师通律师事务所北京市海淀区中关村南大街 2 号数码大厦 A 座 711（中关村）擅长新房退房案件：开发商逾期交房、逾期办房产证、房屋严重质量问题、虚假宣传、开发商隐瞒抵押 / 查封、解除商品房买卖合同、退首付退定金、违约金索赔、购房合同无效等新房退房维权。
海淀擅长房买卖退房纠纷律所案例
2017 年 7 月 25 日，买方李某通过中介与卖方张某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，购买大厂 XX 房屋，总价款 210万元。
合同核心约定： 签约当日支付定金10万元；2017 年 2 月 23 日前支付首付款合计 130 万元（含定金）； 剩余尾款 80 万元，于房屋过户至买方名下当日支付； 卖方拿到房产证、解除抵押后，双方共同办理过户； 若买方拒绝购房构成根本违约，卖方有权解除合同，买方按总房款 30%+ 定金三倍支付违约金，已付款冲抵违约金，多退少补。
合同签订后，李某依约支付全部首付款 130 万元（含定金）。2017 年 2 月 22 日，双方完成物业交割，房屋直接交付李某入住使用。
就在交易推进过程中，当地出台限购政策。2017 年 6 月，大厂发布限购文件，非本地户籍无法提供 3 年社保或纳税证明的，暂停购买住房。买方李某不具备购房资格，过户被迫停滞。
2018 年 1 月，卖方张某顺利拿到不动产权证书，房屋本身已满足过户条件，仅受政策限制无法转移登记。中介也将限购无法过户的情况告知买卖双方。
一晃数年，2022 年 7 月廊坊出台新政，当地限购正式解除，过户的客观障碍彻底消除。但李某始终不配合办理过户，也拒绝支付剩余 80 万尾款。 房屋一直由李某占有使用，物业费缴纳至 2024 年 6 月，过户事宜长期搁置。双方多次协商无果，卖方张某委托北京师通律师事务所律师，向大厂回族自治县人民法院提起诉讼。
一审审理：合同解除，130 万首付款全部抵扣违约金
张某一审诉讼请求：解除房屋买卖合同，要求李某承担违约金共计 189 万元。
买方李某答辩：无法过户是政府限购政策导致，自身没有过错；并且卖方在政策僵局期间多年没有主动解除合同、及时止损，放任损失扩大，应当承担主要责任。
一审法院审理观点：
- 双方均同意解除合同，法院确认《房屋买卖合同》及《补充协议》解除；
- 房屋已经交付买方使用，合同解除后，李某需向张某返还房屋、钥匙及水电卡；
- 2022 年限购政策解除，过户障碍消失，买方怠于配合过户、支付尾款，已构成根本违约；
- 合同约定 189 万元违约金标准过高，同时卖方多年未及时行使解除权，存在一定因素。法院依法行使自由裁量权，酌定买方已支付的 130 万元购房款全部冲抵违约金，卖方不再退还，驳回张某其他违约金请求。
一审判决下达，李某难以接受。自己支付 130 万房款，仅占有房屋一段时间，最终要归还房屋且百万房款一分不退。李某随即向廊坊市中级人民法院提起上诉。
二审维持原判：政策障碍消除后，买方负有继续履约义务
李某上诉两大核心理由： ① 过错不全在买方。前期无法过户是限购政策；限购解除后，卖方和中介未主动通知过户，卖方放任损失扩大，不应由买方承担全部后果； ② 违约金违背损失填平原则。合同解除后卖方收回房屋，还全额保留 130 万房款，属于超额惩罚性赔偿，不符合民法典违约金调减规则，请求改判卖方返还 70 万元购房款。
二审阶段，北京师通律师事务所律师继续代理张某应诉，请求二审驳回上诉，维持原判。二审法院查明事实与一审一致，对上诉人提交的新证据不予采信。
二审法院裁判观点：案涉合同对于过户、违约责任约定清晰。限购政策解除之后，买方仍然拒不履行过户义务，构成违约。一审判决将 130 万元已付款冲抵违约金，处理并无不当。
最终二审判决：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。
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