北京
2017 年 7 月 25 日，买方李某通过中介与卖方张某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，购买大厂 XX 房屋，总价款 210万元。
合同核心约定： 签约当日支付定金10万元；2017 年 2 月 23 日前支付首付款合计 130 万元（含定金）； 剩余尾款 80 万元，于房屋过户至买方名下当日支付； 卖方拿到房产证、解除抵押后，双方共同办理过户； 若买方拒绝购房构成根本违约，卖方有权解除合同，买方按总房款 30%+ 定金三倍支付违约金，已付款冲抵违约金，多退少补。
合同签订后，李某依约支付全部首付款 130 万元（含定金）。2017 年 2 月 22 日，双方完成物业交割，房屋直接交付李某入住使用。
就在交易推进过程中，当地出台限购政策。2017 年 6 月，大厂发布限购文件，非本地户籍无法提供 3 年社保或纳税证明的，暂停购买住房。买方李某不具备购房资格，过户被迫停滞。
2018 年 1 月，卖方张某顺利拿到不动产权证书，房屋本身已满足过户条件，仅受政策限制无法转移登记。中介也将限购无法过户的情况告知买卖双方。
一晃数年，2022 年 7 月廊坊出台新政，当地限购正式解除，过户的客观障碍彻底消除。但李某始终不配合办理过户，也拒绝支付剩余 80 万尾款。 房屋一直由李某占有使用，物业费缴纳至 2024 年 6 月，过户事宜长期搁置。双方多次协商无果，卖方张某委托北京师通律师事务所律师，向大厂回族自治县人民法院提起诉讼。
一审审理：合同解
除，130 万首付款全部抵扣违约金
张某一审诉讼请求：解除房屋买卖合同，要求李某承担违约金共计 189 万元。
买方李某答辩：无法过户是政府限购政策导致，自身没有过错；并且卖方在政策僵局期间多年没有主动解除合同、及时止损，放任损失扩大，应当承担主要责任。
一审法院审理观点：
- 双方均同意解除合同，法院确认《房屋买卖合同》及《补充协议》解除；
- 房屋已经交付买方使用，合同解除后，李某需向张某返还房屋、钥匙及水电卡；
- 2022 年限购政策解除，过户障碍消失，买方怠于配合过户、支付尾款，已构成根本违约；
- 合同约定 189 万元违约金标准过高，同时卖方多年未及时行使解除权，存在一定因素。法院依法行使自由裁量权，酌定买方已支付的 130 万元购房款全部冲抵违约金，卖方不再退还，驳回张某其他违约金请求。
一审判决下达，李某难以接受。自己支付 130 万房款，仅占有房屋一段时间，最终要归还房屋且百万房款一分不退。李某随即向廊坊市中级人民法院提起上诉。
二审维持原判：政策障碍消除后，买方负有继续履约义务
李某上诉两大核心理由： ① 过错不全在买方。前期无法过户是限购政策；限购解除后，卖方和中介未主动通知过户，卖方放任损失扩大，不应由买方承担全部后果； ② 违约金违背损失填平原则。合同解除后卖方收回房屋，还全额保留 130 万房款，属于超额惩罚性赔偿，不符合民法典违约金调减规则，请求改判卖方返还 70 万元购房款。
二审阶段，北京师通律师事务所律师继续代理张某应诉，请求二审驳回上诉，维持原判。二审法院查明事实与一审一致，对上诉人提交的新证据不予采信。
二审法院裁判观点：案涉合同对于过户、违约责任约定清晰。限购政策解除之后，买方仍然拒不履行过户义务，构成违约。一审判决将 130 万元已付款冲抵违约金，处理并无不当。
最终二审判决：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。
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