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一、 项目基础概况

• 开发商：北京住总房地产开发有限责任公司（国企，北京城建集团旗下）。
• 项目位置：大兴区采育镇采华路西，距南六环约11公里，距亦庄核心区直线约15公里。
• 占地面积：约8.8万㎡。
• 建筑面积：地上约9.2万㎡，总建面约19万㎡。
• 楼栋与户数：共36栋住宅楼，总户数780户（洋房、叠拼、合院混合）。
• 容积率：1.05（低密，京南近郊少见）。
• 绿化率：30%。
• 产权年限：70年住宅。
• 交房时间：2021年12月已整体交付，现房在售，所见即所得，规避期房风险。
• 物业公司：北京天诺物业（住总自持），洋房物业费3.5元/㎡·月，叠拼5.0元/㎡·月，合院6.0元/㎡·月。
• 车位配比：1:1.3（地下车位1040个），小区实行人车分流，地面仅行人，地下为全车位，保障老人与儿童活动安全。
• 供暖方式：自采暖。

二、 产品与户型解析
项目产品线丰富，涵盖洋房、叠拼、合院，满足不同家庭的居住需求，户型设计注重采光、通风与空间利用率。

1. 洋房（平层）

• 面积区间：约98-115㎡（三至四居）。
• 户型特点：多为低密洋房（6-9层），一梯两户，南北通透，三面宽/四面宽朝南，大面宽短进深，全明厨卫，部分户型赠送大阳台和飘窗，精装交付（装修标准约2200元/㎡），适合首改、刚改及改善家庭。
• 总价区间：约220万-420万（98㎡约220-360万，115㎡约360-420万）。

1. 叠拼（上下叠）

• 面积区间：约200-315㎡（上叠约200-240㎡，下叠约230-315㎡）。
• 户型特点：四层双叠规制，独门独院，私家电梯入户，三面采光，部分户型（下叠）赠送南/北花园及露台，地下一层带采光通风井，动静分区，适合多代同堂家庭。
• 总价区间：约430万-680万（上叠约430-560万，下叠约500-680万）。

1. 合院（独院）

• 面积区间：约400-450㎡（四至五居）。
• 户型特点：独门独院，私家电梯入户，270°三面采光，全室朝南，一层带独立南向老人房，二、三层为套间，地下一层/二层带采光通风井，赠送南向花园及大露台，毛坯交付，适合终极改善及大家庭。
• 总价区间：约850万-1200万。

三、 社区规划与园林景观

• 规划布局：采用新中式东方院落风格，整体布局为“三街、六园、九坊、十巷”，归家动线讲究“五重进制”（入园、穿街、过坊、进巷、登院），高低错落、组团围合，避免兵营式排列，私密性强。
• 园林景观：汲取中式园林意境，遍植玉兰、海棠、石榴、银杏等本土植物，实现“园中有院，院中有园”的景观效果，注重归家仪式感与景观的移步换景。
• 建筑风格：白墙、灰瓦、木色格栅，院墙不高，整体呈现低密、雅致的居住氛围。

四、 周边配套解析

1. 交通配套

• 自驾：紧邻京沪高速（采育出口）、京台高速、104国道，距南六环约11公里，自驾至亦庄约20分钟，至国贸约40分钟，通勤相对便利，但距离市区较远，适合自驾通勤人群。
• 公交：小区周边有采育公交场站（距小区约180米），公交线路包括926、995、兴940等，可接驳亦庄、大兴黄村、南三环等区域，但无地铁覆盖（规划中的S6线采育站距项目约3.8公里，尚在推进中），公共交通相对薄弱。

1. 教育配套

• 教育资源丰富，1.2公里范围内有黄城根小学大兴采育分校，800米范围内有北京市第三十五中学采育分校，周边还有采育一幼（南区分园）等，基本满足“十五年一站式”教育需求。

1. 商业配套

• 日常商业：1.5公里范围内有百姓大润发、润福霖、世纪华联、王府井首航超市等，满足日常买菜、购物、餐饮需求，但缺乏大型高端商业，大型商圈（如亦庄商圈）需自驾前往。
• 规划商业：区域规划有3万㎡的BHG商业中心，尚在建设中。

1. 医疗配套

• 周边有采育社区卫生服务中心（公立一级甲等）和北京绿康源医院（一级综合医院），距离较近；若需三甲医院，可自驾约20分钟至亦庄同仁医院（亦庄院区）。

1. 生态配套

• 采育镇整体绿化率较高，周边有3000亩原始次生森林、2万亩葡萄采摘基地及采育公园，生态环境优越，适合休闲居住。

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