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一、 项目概况：国企匠筑，低密现房

1. 基本信息

• 项目名称：上实云端（备案名：城开云和雅苑）
• 开发商：上海城开青新房地产开发有限公司（上实集团旗下，上海国资委直属国企）
• 项目地址：上海市青浦区华新镇新凤北路88弄/90弄（华腾路与新凤北路交叉口）
• 产权年限：70年住宅
• 交付状态：2024年8月全面交付，为精装现房，所见即所得，无烂尾风险。

2. 基础指标

• 占地面积：约3.01万㎡
• 建筑面积：约6.51万㎡
• 容积率：约1.5（低密纯洋房，无高层压抑感）
• 绿化率：35%
• 楼栋规划：11栋7-8层纯电梯洋房（1梯2户，无连廊，纯板楼）
• 总户数：约434-463户
• 车位配比：约1:1.2（全地下人车分流，地下环氧地坪车库，新能源车位预留充足）
• 物业费：3.45元/㎡·月（上实自持一级物业）

二、 区位价值：大虹桥辐射，产城融合

1. 核心区位：大虹桥西门户
项目位于青浦区华新镇，处于大虹桥商务区西北部，是大虹桥商务区的重要扩展部分，也是长三角进入大虹桥的必经之路。项目距离虹桥商务区核心区直线约8公里，距离虹桥前湾地区仅约2公里，能级上共享大虹桥的规划红利与城市配套。

2. 产业红利：华新板块价值
华新镇正打造千亿级上海商贸服务型国家物流枢纽，聚集了中通、圆通、韵达、顺丰等快递物流总部，以及“虹桥智造园”、“虹桥数字谷”等产业载体。板块内产业人口密集，为区域提供了强劲的居住需求支撑，区域价值稳步提升。

3. 交通通达：自驾便利，轨交待完善

• 自驾路网：紧邻新凤北路、华腾路，快速衔接崧泽高架、沪常高速（G50）、嘉闵高架，15-20分钟可直达虹桥枢纽，30分钟通达长宁/普陀等市区，外环外无外牌高峰限行，自驾通勤极为便利。
• 轨交现状：目前无步行可达的地铁，距离17号线徐泾北站约4公里，需依赖公交接驳；远期规划有25号线延伸段及上海示范区线（市域铁路）途经华新，短期以自驾出行为主，适合虹桥、漕河泾、华新本地产业通勤客群。

三、 规划设计：低密园境，归家礼序

1. 建筑布局：低密舒居
项目采用“一轴一心一带四组团”的规划布局，楼栋错落排布，平均楼间距约38米，低层无采光遮挡，保证了极佳的采光与通风效果，同时有效隔绝了城市喧嚣，保障了业主的私密性。

2. 园林景观：公园式社区
社区内部打造“四季有景，三季有花”的植物氛围，结合中央镜面水景、林荫步道、阳光草坪（约1500㎡）及全龄活动区，形成移步易景的公园式景观，实现自然与建筑的和谐共生。

3. 归家体验：酒店式礼序
社区主入口宽约45米，采用酒店式落客与门头米色石材搭配深灰铝板设计，结合入户大堂的精装轩敞，营造出尊崇的归家仪式感。

四、 户型产品：高得房率，空间优化

1. 建面约95㎡ 三房两厅两卫（主力户型）

• 户型特点：经典“飞机户型”，三开间朝南，南北通透，动静分离，得房率高达85%-90%（远超常规高层）。
• 空间布局：独立入户玄关（含储藏室），客餐厅横向面宽约3.5米，U型明厨，主卧独立套房（带全景飘窗及独立卫生间），干湿分离双卫设计。
• 适用人群：适合三口之家、新婚刚需及首改客群，空间利用率高，总价门槛低（约412万-455万）。

2. 建面约125㎡ 四房两厅两卫（已售罄/清退房源）

• 户型特点：四开间朝南，一梯一户（部分楼栋）或一梯两户，私享前厅，部分边套带超大观景露台。
• 空间布局：客餐厅横向面宽约4.9米大横厅，主卧套房，双次卧可灵活改造为书房或儿童房，空间宽奢，南北全明采光。
• 适用人群：适合二孩、三代同堂的改善型家庭，提供墅居般的居住体验。

3. 精装交付标准
全屋精装交付，标配大金中央空调、威能全屋地暖、霍尼韦尔新风三大件，全屋断桥铝系统窗，智能门锁；厨电为老板嵌入式烟灶及定制实木橱柜，卫浴为科勒洁具，交付即享高品质居住体验。

五、 配套资源：醇熟生活，内外双园

1. 商业配套：步行即达

• 社区商业：步行约30米即达7.7万方的博隆（虹桥）商业广场（涵盖超市、影院、餐饮等），满足日常购物与休闲需求。
• 周边商业：2公里内覆盖西郊乐缤纷广场、虹桥宝龙生活广场，自驾10分钟可达Costco超市，生活便利度极高。

2. 教育配套：全龄覆盖

• 社区周边：直线距离约400米为华新幼儿园，约800米为华新小学，约1公里为华新中学，形成完整的九年公办教育闭环，接送便捷。
• 周边辐射：3公里内可享青浦世界外国语学校、协和双语学校等优质民办教育资源。

3. 医疗配套：基础与三甲兼顾

• 社区医疗：步行约500米为华新镇社区卫生服务中心，满足日常基础诊疗需求。
• 三甲医疗：自驾约6公里可达复旦大学附属华山医院（西院），为业主提供大病医疗保障。

4. 生态配套：内外双园

• 外部公园：项目北侧直线距离约400米为华新人民公园，是天然的森林氧吧，为业主提供日常休闲、运动、散步的绿色空间。
• 内部园林：社区内部打造“一轴一心一带四组团”的园林景观，实现推窗见景的宜居体验。

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