“万科系”明星经理人离职老臣接任，绿城上海转道郊区

来源：市场资讯

　　来源：国际金融报

　　传闻发酵近一年后，“万科系”明星经理人缪川还是离开了绿城，这段为期两年的旅程自此画上句号。

　　近日，有消息称，绿城中国华东区营销副总兼区域首席品牌官缪川已离职。《国际金融报》记者获悉，其已于一个多月前离职，暂未公布下一步去向。

　　大考交卷

　　这场始于2024年的合作，曾颇受行业关注。当年3月缪川卸任万科南方区域营销负责人，4个月后官宣加入绿城，任营销服务中心助理总经理，负责全国营销体系搭建、客研、品牌策略。

　　缪川身上带着鲜明的万科烙印。

　　其以北大中文系背景、管培生身份初入万科，随后担任《万科周刊》主编。2005年下沉一线，辗转上海、苏南、宁波、合肥、南京、扬州多城，从营销负责人升至城市总，其间主导策划的“褚橙联动”被视为万科经典营销案例。2021年缪川调回总部，担任集团开发经营中心合伙人。

　　加盟之初，外界期待万科成熟的客研与用户思维，能为这家以产品见长的房企带来新的化学反应。

　　2025年初，缪川从集团下沉到华东区域，任绿城华东区域副总经理、营销客研中心总经理、区域首席品牌官。

　　摆在他面前的第一场大考，便是徐汇斜土路地块——潮鸣东方。

　　这是绿城2024年8月拿下的全国涉宅单价地王项目，总价48.05亿元，溢价率30%，楼面价超过13万元。

　　项目成本底线被直接拉高，决定了其容错率极低，一旦市场转冷，便有亏损风险。

　　在地段价值存在争议的背景下，缪川没有选择常规江景叙事，而是将其作为绿城30周年作品，大立产品标杆，并锚定19.5万元的单价，通过一次性拿证制造稀缺性，开盘当天全部售罄。

　　绿城在业绩会上透露，项目最终动态货值和利润率均高于投决交底。

　　从结果来看，潮鸣东方无疑是一次成功的营销案例。然而数据端的向好并未消弭内部的张力。

　　相反，蜜月期比外界预想的要短暂。

潮鸣东方沙盘孙婉秋/摄

　　内部生变

　　随着绿城南京公司营销负责人沈昊调任华东区域任营销总经理，变化开始在内部出现。

　　不同于“外来者”缪川，沈昊是绿城体系内培养出的老营销负责人，其此前长期在南京公司，相继操盘了南京金陵月华、沁百合等项目，熟悉绿城营销打法。其中金陵月华2024年—2025年连续作为南京住宅的单盘销冠，一盘便拉高了绿城在南京的业绩排名。

　　沈昊的履新，也延续了上海地产圈一个有趣的现象：近年来，多家房企相继调任南京营销负责人掌舵上海市场，包括招商蛇口的张哲、越秀的朱涛、金茂的乔进等在内，被行业统称“南京帮”。一个共识在于，南京市场难度大，在此搏杀而出者被验证了打硬仗的能力。此外，南京核心项目不多，发挥空间有限。

　　这类人事调动往往伴随着团队重塑，以张哲为例，其履新后不久招商蛇口上海营销团队便发生了变化，甚至出现核心人员调整。

　　沈昊的到来被视为对缪川的直接“分权”，内部一度传出其被架空，而后离职传闻发酵，虽然缪川予以否认，但矛盾已然埋下。

　　有接近绿城的人士对《国际金融报》记者表示，缪川在内部一直存在争议。一部分绿城人士认为，上海作为全国最好的城市，项目去化难度不高，对营销能力考验有限。潮鸣东方的热销，很大程度是踩中了去年上海顶豪的短暂窗口期，当行情退潮，同IP的潮鸣外滩便风光不再。

　　亦有观点认为，缪川遭遇的“水土不服”很大程度上源于两家公司底层营销理念的差异。万科主打刚需、刚改市场，习惯客研前置，通过用户洞察前置干预产品定位；而绿城产品力更强，主张产品优先，营销服务于产品价值表达。

　　在核心市场上海，绿城最终还是交棒于老臣。

　　接替缪川的吴韬已于近期完成了公开亮相。这位85后营销负责人，2011年踏入地产行业，以策划身份进入绿城，随后长期在浙江区域，操盘过杭州、宁波等多个项目，相继担任绿城浙东战区营销副总、浙江区域营销负责人。

潮鸣东方左宇/摄

　　“地王”难销

　　绿城上海的变动不仅表现在缪川的离职，人事更迭背后是这家房企拿地与投资策略的一次转向。

　　潮鸣东方的日光给了绿城继续加码地王的勇气。项目开盘2个月后，绿城参拍虹口北外滩地块，最终以64.72亿元总价抢地成功，46.33%的溢价率也是年度上海土拍最高溢价，对应楼面价126577元/㎡。

　　黄浦江畔的热度，没能延续。

　　受市场变化及板块内竞品挤压，潮鸣外滩去化不利。

　　今年3月到9月，项目4次开盘，无一售罄。首开对外官宣去化约90%，新房摇号助手显示，二、三批次网签率降至46%和68%，9月四批次启动认筹，54套房源认购率仅有24%。

　　要知道，潮鸣东方从高风险地王解套靠的是19.5万元的高定价和拿地9个月售罄的快周转。

　　网上房地产数据显示，截至9月26日，项目仍有57套房源待售。这也意味着拿地14个月后，潮鸣外滩仍有大量房源待售，绿城这次站在了山岗。这也是摆在吴韬面前的难题。

　　当地王项目占用大量资金，且去化不利、利润承压，绿城上海开始调整战略，转道郊区。

　　2026年3月、6月，其接连斩获青浦西虹桥、嘉定新城和浦东周浦东地块，三幅地块合计56.63亿元，楼板价均在3万元左右。