从珠江啤酒包装车间到“城市醒域”：一座工业遗存重构广州江岸

2026年9月23日，脱胎于珠江啤酒老厂区包装车间的「啤酒厂1985」商业体正式启幕。由珠江啤酒集团与万科印力集团联合操盘，项目以“城市醒域”为定位落地琶洲江岸。一边高速运转的数字 CBD 集群，一边是沉寂多年工业遗珍，新旧碰撞之下，究竟能生长出怎样的城市新空间？当工业遗存商业不再止步于网红打卡的短暂流量，它能否真正成为城市人群愿意反复抵达的日常社交目的地？啤酒厂 1985的亮相，正在给出一份值得行业关注的答案。

01.从珠江啤酒厂到琶洲江岸新地标

啤酒厂1985的起点，承载着地块的双重身份。它既是沉淀时代记忆的工业遗址，也是高密度数字CBD亟待补位的城市公共空间。双重身份的叠加，让项目从立项之初就拥有了区别于常规商业体的独特底色。

CBD的繁华背面，缺一个能坐下来的江岸

琶洲的崛起，是广州过去十年城市发展中最具张力的章节。玻璃幕墙次第生长，总部企业招牌次第亮起，地铁早高峰人流逐年攀升。攀升的数据背后是强劲的产业势能：100+大型总部企业、3.8万数字经济企业、单位经济密度居全市前列。只是，在这片日夜运转的写字楼森林里，有一个问题始终没有被认真回应，下班之后，这些人去哪。

项目坐落于琶洲、珠江新城、金融城三大CBD交汇的江岸，占据一线江景，毗邻广州塔、海心沙，地铁4线4站、有轨电车直达。3公里内72万常住人口，20-38岁青年占比超半数，2025年片区就业人口突破50万。高密度年轻就业人口汇聚，却长期缺少能够兼顾历史氛围感、全天候体验的江岸社交商业配套，这是项目诞生的现实土壤。

这样的区位条件，放在广州现有商业体里很难找到第二处。啤酒厂1985要补的，正是琶洲西区青年江岸社交配套这块空白。它不需要和天河路商圈比体量，也不需要和珠江新城比品牌密度，它只需要把“江岸”和“社交”这两件事做透。

沉睡的老厂房，迎来一场“二次醒发”

回溯地块历史，时间在这里留下的痕迹比想象中更深。1985年，这里是珠江啤酒厂，包装车间里，一瓶瓶啤酒从这里灌装、压盖、贴标、装箱，走向广州的街巷餐桌，也走向全国市场。那是广州轻工业的黄金年代，也是琶洲第一次和“现代化”“国际化”这些词产生关联。2016年，珠啤产能搬迁至南沙，老厂房进入沉寂期。机器停了，管道空了，包装车间安静了下来，但建筑还在，骨架还在，那些灌装机和贴标机还在原地等着。

直到2026年，它以“啤酒厂1985”的身份重新登场。珠江啤酒集团负责输出工业文化IP，万科印力商业输出商业运营能力，共同打造“江岸活力社交场”。这不是一次简单的旧改，更像是一次“醒发”。正如啤酒需要时间发酵才能酿出风味，这座老厂房在沉寂数年后，等来了属于自己的第二次醒发。

工业老厂房和商业新空间的场景共生

项目依托 Y 型结构柱打造大跨度流云天幕，同时兼顾 360° 江景视野与夜间灯光剧场效果。打破传统购物中心封闭围墙，项目构建多层次立体街区，露台、连廊带来多元游逛可能性。行走其间，不会觉得自己在逛一个商场，更像是在一个被重新整理过的工业场域里穿行，头顶是流云般的屋顶，脚下是旧时的厂房地面，远处是珠江。

改造坚持最小干预原则，输酒管道、灌装生产线等工业设备没有被清除，而是转化为公共空间艺术符号。水塔广场植入绿化、宠物友好设施、骑行驿站，把广场打造为城市“绿色心脏”，承接市集、音乐派对等公共活动，完成从生产厂区向城市公共空间的转变。

工业遗存改造，要么做成怀旧布景，老设备摆一排，拍完照就没人再来；要么彻底抹掉历史，盖一个看不出前身的新商场。啤酒厂1985选了第三条路，老设备留在公共空间里，和新商业空间长在一起。灌装机还在，贴标机还在，但它们不再只是被观看的对象，而成了空间本身的一部分。喝咖啡的地方，旁边可能就是当年灌装啤酒的大设备。这种“不刻意”，反而让工业记忆有了更自然的落脚点。

02.从立体街区到青年生活方式新场景

区别很多工业改造项目“重建筑打卡，轻实际消费适配”，啤酒厂1985以片区青年真实需求倒推业态规划，用分层空间承接从工作日到周末、从简餐到社交聚会的全场景生活。

按琶洲青年生活方式规划业态

项目锚定琶洲白领、Z世代潮人、中产家庭、湾区游客，围绕“唤醒感官”搭建完整业态矩阵，不盲目追求大牌堆砌，重点引入华南/区域首店、特色主理人品牌。结合建筑立体分层逻辑，不同楼层承载差异化功能。

● L1面向城市公共人流，布局户外运动、潮玩零售、咖啡烘焙，适配打卡、短途休闲；

● L2强化社交属性，文创零售搭配特色餐酒、异国料理、轻食简餐，适配朋友小聚；

● L3聚焦商务宴请、私厨聚餐，补齐片区商务消费需求。

这套业态组合的逻辑，不是按传统购物中心的品类配比来填铺，而是贴合琶洲青年的生活节奏来安排。从早间咖啡、午间简餐，到下班后的运动或聚餐，再到周末与家人朋友来江边度过半天，全时段餐饮、运动休闲、艺文生活三个板块的比重明显高于传统盒子商业。L1到L3的楼层分布同样做了取舍，低楼层偏日常和社交，高楼层偏宴请和商务，与江景露台的分布相匹配。这样的业态规划比单纯追求品牌层级更务实，也更考验运营方对片区客群的理解深度。

以场景思维量身定制首店矩阵

业态逻辑最终要靠品牌落位来兑现。在啤酒厂1985，运动板块锚定滨江运动社群，落地岩时攀岩华南首店、TREK骑行海珠首店，联动阅江路滨江绿道，让商业与城市公共运动空间彼此渗透。阅江路本就有成熟的骑行道与跑步道，这两个品牌落在这里，无需从零培育运动人群，只需承接已有的运动需求。餐饮端集结KUDDO Coffee、Grid Coffee、COMMUNE幻师、泰爱里等品牌，覆盖工作日午间简餐、下班小酌、周末聚餐的全时段消费。KUDDO和Grid主打精品咖啡，贴合琶洲互联网从业者的日常习惯；COMMUNE幻师和泰爱里则填补了夜间小酌与聚餐的空白。生活方式板块引入西西弗书店、闲鱼循环商店等，把阅读、艺术、可持续消费融入商业体验。同时依托珠啤IP打造城市限定店，开发联名产品，让本土啤酒文化渗入消费场景。

首店比例不低，但更值得关注的，是这些品牌与片区气质的贴合度。整体来看，项目招商策略偏务实，没有为了首店标签去引入与琶洲客群不匹配的品牌。对于这样一个以产业人群为主的片区而言，品牌不需要多高端，但需要对位，在合适的时间、合适的场景，遇见合适的人群。

03.从开业活动到工业遗珍活化样本

工业遗存活化项目，开业只是起点。短期流量可以靠节庆活动引爆，但项目能否走远，取决于自有IP、社群运营以及与城市片区的协同能力。

把开业做成一场城市文化事件

开业期间，项目以“醒在此时，新生再酿”作为启幕主题，将开业本身做成一场城市文化事件。一方面落地城市潮流艺术节，以先锋艺术装置消融商业与艺术的边界；另一方面打造“大不鸟微醺生活节”，集结酒类品牌与现场演出，传递松弛的江岸社交主张。配套梯度化消费福利，开业首周释放优惠券与万杯免费精酿，国庆接续满减抽奖，用文化体验叠加消费激励，快速撬动市场认知。

开业活动的组合拳并不新鲜，艺术节引流、市集聚人气、优惠券促转化，是标准打法。前者主打轻社交微醺体验，后者聚焦青年潮流艺术展示，两个 IP 定位清晰、客群匹配且互补，形成啤酒厂1985独有的活动标签。万杯免费精酿和国庆大额满减，短期拉新的意图明显，后续能否把客流沉淀成社群，才是真正要观察的。

用啤酒发酵的逻辑做长期运营

项目并未止步于开业流量，而是提前布局长效运营。一方面，孵化自有原创内容 IP，输出主题市集与品牌快闪，让活动本身成为可延续的内容资产；另一方面，搭建酒友、岩友、骑行、宠物等垂直社群，沉淀忠实客群，将一次性到访转化为长期用户连接。

“发酵”这个词用在项目运营上，可谓恰如其分。啤酒厂1985没有把开业当成一次性收割，而是先养酒友、岩友、骑行、宠物这几个社群，再谈商业转化。这套逻辑放在万科印力既往项目里看并不陌生，永庆坊、南头古城、烟台山、玉鸟集……都是先做生活场景，再做商业。啤酒厂1985能不能把这条路走通，取决于片区成熟速度和社群运营的耐心。工业遗存活化这件事，急不得。建筑可以一年改好，品牌可以三个月招满，但一个片区的社交习惯和生活氛围，需要更长的时间去养。

商业观察

一座城市的生长，不只是天际线往上拔高。那些被时代落在后面的空间，同样需要找到与当代生活重新连接的方式。啤酒厂1985给出的答案，不是封存记忆供人瞻仰，也不是推倒重来换取效率，而是让四十一年的工业底色成为新生活的衬底。城市因此多了一层可感知的时间厚度，而不只是又多了一个崭新的商业体。

琶洲从工业区走向数字经济高地，花了不到二十年。如今啤酒厂1985商业体的开业，补上了这片产业热土在生活与社交维度上的一块拼图。它能否真正融入琶洲人的日常，能否在三年、五年后依然保持活力，考验的不只是运营方的能力，更是一座城市对待自身历史的态度。当越来越多的老空间找到与新生活共处的方式，城市便不再只是向前奔跑，也学会了在回望中积蓄力量。啤酒厂1985是一个开始，而这样的开始，值得更多期待。