政策底+估值反弹，房地产行业迎来了拐点？

“供需”政策加码正重构行业基本面，十五五规划、贷款贴息及公积金管理方案等政策在需求端持续发力，房地产行业“强政策”是否能改变“弱需求”现状？

智通财经APP了解到，房地产行业已进入存量时代，开发量以及销售量均双双大幅下滑，企业亏损严重被动出清，而政策方面供需两端发力，房地产高质量发展已成为“十五五”规划的重点。证监会近期制定了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，叠加全国大范围贷款贴息，行业基本面出现了拐点的呼声。

而基于行业多重利好，房地产板块已有启动迹象，但不同市场出现分歧。A股持续强势，从9月17日起，万科（02202）大涨超25%，我爱我家（000560.SZ）三连板后仍有冲高动能，港股上涨乏力，大部分标的冲高两天后回落，万科回调后涨幅不足10%，融创中国几乎打回原形，港股似乎并不买账。

不过，房地产行业估值已进入底部区域，那么，此次上涨是昙花一现还是行业拐点征兆？

政策底已出现，行业磨底或转向顺周期

智通财经APP了解到，自“三道红线”于2021年全面施行以来，降负债、降杠杆以及融资缩紧遇上疫情，购房需求低迷，婚房刚需持续下降，房地产行业步入衰退期，行业销售额及销售面积等各项指标全面下行。2022-2025年，商品房销售额下降约四成，“量价齐降”，2026年继续维持双位数下滑趋势，但下滑趋势有所企稳。

数据来源：公开披露的数据

2026年1-8月，房地产开发投资下降19.9%，其中住宅投资下降19.7%，房屋新开工面积下降24.8%，竣工面积下降23.7%，商品房销售面积4.99亿平方米，下降12.1%，销售额4.75万亿元，下降13%，平均单价0.95万元/平方米。截止8月，新建商品房待售面积7.53亿平方米，下降1.1%，保持较缓慢的去化速度。

实际上，纵观过去几年，衰退周期大浪淘沙，以恒大的为代表的破产的破产，退市的退市，仍有大部分龙头房企处于破产重组阶段，6年的下行周期虽尚未形成"全面企稳"。然而房地产行业发展趋势有拐点迹象，政策底已出现，在供需两端持续发力，与基本面调整并存，磨底周期有望逐步转向顺周期。

国家“十五五”规划托底房地产行业基本盘，今年8月28日，住建部、央行、金融监管总局等部门发布一系列房地产新政，新政在供需两端持续释放组合拳。比如中国证监会制定了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，“以旧换新”，贷款贴息方案已覆盖全国，9月底新修订的《住房公积金管理条例》正式落地施行，同时加快推进现房销售模式，“一手交钱，一手交房”全面改善供需格局。

拐点尚待确认，龙头优质房企“强者恒强”

从行业现状看，房地产行业分化严重。从2026年上半年财报看，多数房企收入持续双位数下滑，整体亏损但有所缩窄。在房地产行业，“稳”才能走的远，“强者恒强”，负债率低且有央国企背景的房企表现韧性，以保利发展、华润置地及中国海外发展为代表保持盈利，上半年股东净利润分别为98.42亿元及70.3亿元，其中中国海外发展收入逆势增长，同比增长17.28%，股东净利率7.2%。

从全口径销售金额来看，上半年销售额在1000亿元以上的房企仅有保利发展、中国海外发展及华润置地，而这三家负债管理在行业中均处于领导地位，其中中国海外发展及华润置地期末剔预资产负债率处于行业最低水平。不过经过了长达六年的行业调整，多数重点房企的现金短债比仍能维持在1.0倍以上，而由于融资政策趋于宽松，房企顺势拉长债务久期，重点房企短期有息负债占比多数低于35%。

面对行业下行压力，地产商拿地谨慎，现金流充裕的央国企是拿地主力，上半年拿地金额最高的为保利发展，其次华润置地，持续丰富优质土储，新项目集中于核心城市核心区域，在行业复苏周期获取更大的竞争优势。截至2026年6月末，已披露房企中土储建面规模居前的为万科、华润置地及中国海外发展。

值得一提的是，基于业绩韧性以及保持盈利，保利发展、华润置地及中国海外发展三家优质房企的市值于行业周期影响很小，以华润置地来说，今年市值升幅超5%，过去两年升幅超25%，而反观高负债的房企，比如融创中国，今年腰斩，目前市值较2020年已跌去99%。可见，“强者恒强”在地产行业全方位指标中非常明显。

那么，地产行业何时迎来拐点？顺周期才能获得超额收益率，参照锂电行业，2022年步入调整期，2025年上半年“量价”跌至谷底，板块跌幅超过70%，行业龙头赣锋以及天齐锂业也不例外。然2025年下半年启动顺周期，碳酸锂价格开启上涨模式，连亏几年的行业开始赚钱，资金青睐龙头，其中赣锋从低点16.2港元一路涨至高点91.2港元，升幅4.63倍，2026年5月后板块随碳酸锂价格下行。

底部拐点具备较高的溢价诱惑力，但房地产拐点的确认具有不确定性，首先供给端规模收缩至谷点，但需求端相对仍疲软，“量价”上涨预期较弱，且在房住不炒的政策下，业绩预期落在需求，而不是价格；其次政策托底和政策释放，包括贷款贴息以及公积金等方案在需求端需要时间验证。

总的来说，房地产行业仍处于磨底阶段，今年“十五五”规划以及8.28新政支撑行业高质量发展，为需求端带来预期。现阶段行业整体亏损，标的表现分化，优质龙头房企“强者恒强”，保利发展、中国海外发展及华润置地三家在业绩、财务以及业务等多项指标均处于行业领先水平。

行业存在结构性机会，磨底周期优质龙头房企“强者恒强”，而行业拐点周期若到来优质龙头房企也将最大受益标的，市值溢价机会确定性高。当然，具备预期的估值底部标的机会更大，万科PB值仅为0.2倍，相比于保利发展、华润置地及中国海外发展三家低，若行业拐点市值弹性更高，值博率更大。

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