商业不动产REITs开启多层次发展新格局

来源：中国证券报

　　● 本报记者 昝秀丽

　　汇添富顺联商业REIT、华夏凯华商业REIT、华夏世纪金源商业REIT9月24日同日获受理，商业不动产公募REITs又迎新成员。一系列项目集中推进，释放出有关部门稳慎推进商业不动产REITs发展的明确信号。

　　市场分析人士认为，随着制度持续完善、公募与机构间REITs协同发展，商业不动产REITs有望进一步盘活存量资产、畅通“投融管退”循环，开启多层次发展新格局。

　　发行稳慎推进

　　商业不动产公募REITs试点启动以来，市场申报发行稳慎推进，越来越多行业主体将REITs作为存量商业物业实现资本化的重要路径。

　　9月20日，招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金正式获批。该基金底层资产为招商蛇口全资持有的深圳太子广场，以及招商蛇口控股子公司招商积余持有的苏州昆山招商花园城项目。

　　据悉，该基金正式获批后，招商蛇口境内商业不动产REITs平台进一步补齐，与蛇口产园REIT、蛇口租赁住房REIT及招商局商业房托三大已上市的REITs平台，共同形成覆盖产业园区、租赁住房、商业不动产及境外物业的全品类资本化矩阵，推动“投、融、建、管、退”闭环走深走实。

　　在发行扩容的同时，资产类型持续拓宽。9月3日，创金合信北京国资公司REIT在深交所挂牌上市。作为全国首单“科技创新+城市更新”主题商业不动产公募REIT、深交所首单获批上市的商业不动产公募REITs项目，其成功上市，标志着北京市实体经济与REITs市场深度融合、城市更新样板与科技创新载体组合的代表性项目落地见效。

　　近期获受理的华夏凯华商业REIT同样颇具看点。该项目首发底层资产为广州国际轻纺城AB区项目。若项目通过审核并完成挂牌上市，将成为国内首单纺织类专业市场REIT，为REITs市场补充一类全新的资产标的，丰富公募REITs底层资产类型。项目落地后，将进一步夯实凯华集团商业不动产全周期资管能力，形成可持续的资管增长曲线。

　　不少上市公司、头部房企也在积极布局商业不动产REITs。新城控股日前公告，广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金9月3日获证监会注册。

　　新城控股表示，为进一步构筑公司不动产经营专业能力，优化资本结构，增强核心竞争力和可持续发展能力，公司拟以持有的商业不动产项目作为底层资产，开展公开募集不动产投资信托基金（REITs）申报发行工作。

　　构建多层次REITs市场

　　除面向公众投资者发行并上市交易的公募REITs，机构间REITs也是多层次市场不可或缺的一环。

　　例如，近期，全球不动产资产管理公司凯德投资发起的中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划（以下简称“凯德优选”）完成设立。继华夏凯德消费REIT于2025年9月上市、华夏凯德商业REIT于今年6月获批之后，凯德优选是凯德投资参与中国多层次REITs体系建设的又一里程碑，进一步完善了公募与私募并行的资本循环路径。

　　再如，国泰海通-电建地产不动产资产支持专项计划（机构间REIT）近期获受理，原始权益人为中国电建地产集团有限公司。

　　高和资本执行合伙人周以升认为，成熟的REITs市场，应当是机构间与公募并行发展的多层次平台体系。一般来说，公募REITs有一定程度的定价和流动性优势，机构间REITs可以面向专业投资人进行定制，确保投资人投放的额度并具有效率高、估值稳定的好处。两者都可以成为不动产企业强有力的平台。

　　周以升表示，商业不动产REITs试点的推进，则进一步放大了多层次市场的联动效应，一方面为原始权益人提供了更顺畅的退出渠道，另一方面也为长期资金配置不动产资产提供了更丰富的抓手。随着市场机制持续完善，多层次REITs市场有望进一步释放资产盘活与资金配置两端的需求。

　　制度保障持续优化

　　商业不动产REITs能够实现稳慎有序扩容，离不开顶层制度的持续完善。

　　证监会近期发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。其中，《意见》在REITs方面的部署包括多个层次：“支持依托符合条件的租赁住房、城市更新等项目发行REITs，或者作为扩募资产装入已上市REITs”“研究优化租赁住房原始权益人监管和项目净现金流分派率要求”“稳慎推进商业不动产REITs发展”等。

　　大公国际分析，以上组合拳意在打通从开发、运营到退出的资产循环闭环。在传统模式下，房企通过销售住宅实现资金回笼，而商业、租赁等持有型资产则长期沉淀在表内，占用大量资本。REITs为这类资产提供了公开市场的退出通道。资产被装入REITs后，原始权益人收回投资，同时可保留运营管理权，从而实现从重资产持有者向轻资产运营者的转型。

　　《意见》还提出，持续推进不动产私募投资基金试点工作。

　　58安居客研究院院长张波认为，试点推开之后，行业将迎来诸多变化。一方面，重塑不动产行业融资结构。权益类资金参与不动产投资，降低持有环节杠杆水平，减少风险传导压力。另一方面，形成“投融管退”闭环。私募基金收购培育存量项目，成熟之后通过公募REITs上市实现退出，回笼资金再次投入新项目，形成类似股权投资支持科创企业的资本循环。当这套机制顺畅运转，不动产行业就无需高度依赖商品房预售回款、债务滚动维持经营。

　　支持机构间REITs发展的信号不断加码。7月24日，沪深交易所分别修订并发布《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第2号——大类基础资产（2026年修订）》和《深圳证券交易所资产支持证券挂牌条件审核业务指引第2号——审核重点关注事项（2026年修订）》（以下统称“指引”）。

　　指引新增机构间REITs特别规定章节，从制度层面明确将具备权益属性特征的不动产ABS命名为机构间REITs（原持有型不动产ABS），明确了机构间REITs需符合相关要求，并具备无外部增信、平层结构、无强制回购、主动管理等特征，具有权益属性。在不动产基础资产通用准入要求基础上，进一步压实资产估值，强化运营管理要求。指引还对机构间REITs产品机制设计进行了规范，允许项目公司适度负债，但收益倾斜分配、运营绩效对赌等保障条款设置不得违反权益属性，分红比例原则上应当达到90%以上，扩募申请不设间隔期要求。

　　中金公司认为，此次规则修订是将前期机构间REITs发行运作的基本共识、理念和指导要求固化到明文准则的重要一步，有利于多层次REITs市场发展更加规范、透明、可预期。