北京
来源：华泰睿思
核心观点
2026年9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发了《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》。北京成为828新政后，首个出台地方现房销售制度细则的城市。文件共6条内容：全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办银行制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、着力规范房地产市场秩序。相对中央文件，北京文件具备了更多可执行的操作标准，也为后续其他城市细则出台带来了范本。
北京细则明确更多操作细节以及量化指标
1、明确“封顶”定义。北京细则明确单体建筑应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。2、明确现房销售定金比例。北京细则明确现房销售一般收取不超过总房价款1%的定金。3、土地款可延期支付。北京细则明确，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。
新老划断层面，部分在途项目获得一定过渡期
市场较为关注在途项目是否严格按照828时间进行新老划断，北京细则给予了一定过渡期。新老项目主要区分点为：是否为2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目。三类项目可以按老预售政策执行：1、2026年8月28日前已经取得“工规证”未获得预售证项目；2、该时点前已拍地但未取得“工规证”项目（各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售）；3、该时点前已拍地的历史遗留问题项目。北京细则在保证顺利交付的前提下给予一定宽容度，更考验区政府责任，同时由于828之后取得预售证项目竣备后才发放按揭贷款，意味着即使执行老预售政策，房企现金回款现金流也难再回到从前。
部分实操细节尚待落实
北京细则基本贯彻了中央文件思路，但还有部分可能会影响房企现金流的细节没有提到，后续可能需要关注具体执行过程中的落实：1、是否能用保函置换预售资金监管账户中的部分资金？2、是否可以将预售范围内的楼栋预征税款调整为竣备后据实征收？3、是否可以按最小交付单元进行竣工验收？这些政策每一点内容都会影响房企项目的现金流，从而影响项目IRR。
投资结论
销售制度改革重构房企商业模式，我们建议在板块充分调整后把握结构性投资机会。
风险提示
测算与实际存在偏差：我们基于模拟项目搭建了简化的季度现金流模型，利用该模型进行了诸多测算。但我们的模拟项目可能并不适用于所有房企，部分假设可能过度简化或有失偏颇，IRR计算本身的稳健性较低，都可能导致最终测算结果出现误差。此外，本报告的测算仅基于当前政策文件内容，后续还可能根据各地细则进行调整。
地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，现房销售政策的地方执行细则尚未明确，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。
地产量价复苏不及预期的风险：今年以来重点城市二手房成交量和房价表现有所改善，但若经济环境的复苏程度、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。
部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期、现房销售推进力度超预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
文章来源
研报《北京828细则树立城市标准》2026年9月27日
陈慎 分析师 S0570519010002 BIO834
刘璐 分析师 S0570519070001 BRD825
本文源自：券商研报精选
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