观点与黄良杰面对面：创造城市发展的长期价值 | 商业·未来的可能

观点网 2026年，中国不动产行业正经历一场深刻的转换，一切的产能基因都在从规模扩张走向存量运营。

在这场转型中，吉宝在中国的城市发展业务领域，积极发挥其在资产管理和运营方面的专长，走出了一条差异化路径。

吉宝城市发展部中国总裁、吉宝智城新策业务首席执行官黄良杰，作为在中国市场深耕多年的新加坡企业高管，见证了中国不动产行业从增量开发转向存量提质和精细化运营的完整周期。

黄良杰指出，过去依靠新增供应和快速周转驱动增长的阶段已经发生变化。企业如今不能只回答“建什么”，还要思考“为谁建、他们现在要什么、他们未来可能想要什么、如何持续创造价值。”

这句话说出来简单，但已然浓缩了吉宝这家总部位于新加坡的企业在中国市场城市发展领域数年战略铺排的核心逻辑，也折射出整个中国不动产行业正在经历的变革。

加速转型

2023年，吉宝启动重大战略重组，从企业集团向“全球另类实体资产管理及运营公司”转型。

三年后的今天，这家企业交出了一份转型成绩单：截至2026年7月底，吉宝基金管理规模（FUM）达1060亿新元，提前完成了原定年底实现的1000亿新元的中期FUM目标。

“这标志着吉宝发展历程中的一个重要转折点。”黄良杰说，“我们正在加速成长为一家全球资产管理及运营公司，通过整合资本、运营能力和专有投资机会，为投资者和有限合伙人创造价值。”凭借更大的规模、更强劲的业绩记录和日益增强的投资者信心，公司已做好充分准备，加速资产管理业务的增长。

黄良杰对中国城市发展的核心判断也与吉宝的整体愿景相呼应：增长逻辑正在从规模扩张转向资产运营的质量与效率提升。消费、科技创新、先进制造、绿色低碳和新型城镇化，正在成为新的结构性增长动力。

“中国不动产市场不会简单回到过去的增长模式，但也不应被理解为没有机会。”他说，行业正在进入一个更加分化、更加专业化的新阶段。

在他看来，城市更新、存量资产改造、产业园区升级、养老社区、绿色低碳资产等领域，仍然存在大量长期需求。

吉宝在城市发展方向的战略重心随之调整，聚焦三个方向：片区发展，通过前置规划和资源整合帮助区域形成长期活力；资产运营效率，通过能源管理、智慧运营和全生命周期管理提升投资回报；活力与体验，通过空间营造和内容运营，把空间转化为有人愿意来、愿意停留、愿意反复回来的目的地。

图：PAC吉宝静安中心通过连接人与空间，激活目的地活力

“未来的增长引擎来自更高效的运营和更全面的用户体验，而不是新增供应本身。”黄良杰说：“这也是吉宝从开发能力走向资产管理和运营能力的核心逻辑。”

与此同时，一个关键问题始终被反复追问：ESG投入到底能不能转化为真金白银的回报？

面对观点新媒体的提问，黄良杰表示：“ESG对我们来说不是成本中心，而是一个价值创造工具。租金只是其中一环，最终会体现在资产的运营成本、租户满意度、市场竞争力以及长期估值上。”

他观察到，越来越多跨国企业和头部企业在选址时，已将绿色建筑认证、能源效率、健康建筑和碳管理能力纳入考虑，“未必总是以单独的租金溢价体现，但会影响租户是否愿意进入、是否愿意长期留下，以及是否愿意把这里作为符合自身ESG承诺的办公或运营场所。”

“大家不会因为一个项目有ESG标签就降低回报要求。真正有价值的ESG投入，应有助于带来更低的能耗、更稳定的租户结构、更好的资产流动性和更清晰的长期价值。”

据观点新媒体了解，截至2025年，吉宝可持续城市更新(SUR)战略下的基金管理规模已达约41亿新元，并通过在新加坡、悉尼和大阪的收购进一步扩大了投资组合。

在中国市场，吉宝重视本地资本、本地伙伴和本地运营能力，通过基金、REITs等工具形成更健康的资产循环。

“我们希望通过运营提升资产质量，让好的运营成果能够获得资本市场定价，也让资金更有效地回到新的项目中。”黄良杰说。

耐心实验

这次专访，我们还聊到一个话题——养老产业。

在江苏，欣岳年南京栖霞国际颐享家园已经平稳运营两年有余，这是吉宝旗下的高品质赋能型养老社区。

2025年10月，由济南起步区与欣岳年携手打造的“济南中新乐龄享老家园”开业，总建筑面积3.82万平方米，深度融合中新两国养老服务优势，由欣岳年的专业团队运营管理。

图：济南中新乐龄享老家园已于2025年10月开业

2026年初，与中国平安战略合作的“欣岳年佛山国际颐享家园”体验展示中心亮相。黄良杰表示，该项目位于佛山核心地段，是国际化理念和本地化实践融合能力的又一次有力印证。

黄良杰认为，高品质养老服务需要以长者的实际需求为出发点，提供个性化、精细化的整合照护服务。而吉宝的差异化优势在于能够将国际养老运营经验与本地化实践深度结合。

“我们不是简单复制新加坡模式，而是把创造价值的方法论带过来，再与本地需求做适配。”

这种灵活的运营策略还被带入了城更领域，当观点新媒体问及当前城市更新领域最大的挑战时，黄良杰指出，过去几年各地已出台大量支持政策，市场并不缺少更新的方向，真正的瓶颈在于规划、开发和运营之间的脱节。

“很多项目在规划阶段设想很好，但五年、十年以后，产业结构、消费习惯甚至人口结构都已经发生变化，而规划初期没有为这些变化留出迭代升级的端口，这种脱节就会伴随城市发展的迅速演变而愈演愈烈。”

这正是他反复向团队强调“Begin with the End in Mind（以终为始）”的原因——不仅要考虑今天需要建设什么，更要思考未来如何运营，运营者应该更早参与到规划过程中来。

在业态选择上，吉宝的筛选标准始终围绕三个维度：可持续、可复制、具有商业可行性。

“我们不会简单按照业态来判断机会，而是看一个项目是否具备长期运营价值。无论是商办、产业园区、养老社区还是片区更新，本质上都在回答如何通过持续运营激发区域活力和资产价值。”

未来的思考

从苏州工业园区到中新天津生态城，再到济南起步区，吉宝在中国的足迹已深入到一、二线城市不同区域长期运营模式的探索中。

近年来，上海存量商办改造赛道竞争日趋白热化，不少项目改造后仍面临高空置率的困境。黄良杰对此有自己的判断：“部分改造项目所面对的空置率挑战，除了受到市场供需等因素影响，也反映出资产运营的一个本质性的挑战——需要深刻洞察用户所需，并真正满足其对空间体验、服务和配套的要求。”

他坦言，过去的开发时代，很多项目的逻辑是尽快完工交付、招满租户、回收投资，“但今天，用户对空间的要求已经变了。他们更关注体验、服务、社区氛围以及与自身业务发展的匹配度。”

“现在以及未来的竞争，并不是建筑之间的竞争，而是体验之间的竞争。”黄良杰说，他常常在内部反复提及一个理念，即从“建造资产”转向“打造目的地”。

“只有真正能够吸引人、服务人和留住人的项目，才能形成持续竞争力。”

这种理念也体现在吉宝对AI的应用上。黄良杰强调，吉宝并非为了追逐科技热点而进军AI领域，而是把它放在真实的资产场景和运营场景中，解决效率、能耗、体验和决策质量的问题。

在能源管理、资产运营表现和用户体验三个方向上，AI正在帮助吉宝从经验驱动走向数据驱动。

采访接近尾声时，黄良杰还表达了其作为企业管理层，这些年对企业长期发展最核心的思考。

“我们一直在思考一个问题，城市发展中最有价值的，到底是什么样的角色？”

他的答案是：未来在城市发展和资产运营领域最有价值的企业，未必是拥有最大规模资产的企业，而是能够整合资源、连接合作伙伴、持续创造资产价值的企业。

“我们把自己定义为城市发展的综合生态系统组织者。”在他看来，城市的发展已经不可能单靠一家企业完成。从资本、产业资源、技术能力，到运营经验、公共服务，都需要不同伙伴共同参与。

因此，吉宝希望发挥自身的平台作用，通过整合全球经验、本地伙伴关系、运营能力和资本能力，与商业合作伙伴共同构建城市发展的价值体系，继续为利益相关方提供可持续的解决方案和价值。

以下为观点新媒体对吉宝城市发展部中国总裁黄良杰先生的采访实录：

观点新媒体：“十五五”开局之年，您对中国经济上半年的表现有何总结？站在当前时点，您如何判断中国不动产市场的未来走势？吉宝城市发展部中国的战略重心，近年做了哪些关键调整？

黄良杰：中国不动产领域最重要的变化，是增长逻辑正在进一步从过去的规模扩张转向质量提升。

宏观层面来看，消费、科技创新、先进制造、绿色低碳和新型城镇化等方向，正在成为新的结构性增长动力。对于不动产行业而言，这意味着过去依靠新增供应和快速周转驱动增长的阶段已经发生变化，未来的价值创造将更多来自对存量资产的提质增效、运营能力的提升，以及对真实用户需求的持续理解。

站在当前时点看，中国不动产市场不会简单回到过去的增长模式，但也不应被理解为没有机会。相反，行业正在进入更加分化、更加专业化的新阶段。城市更新、存量资产改造、产业园区升级、养老社区、绿色低碳资产和基础设施相关领域，仍然存在大量长期需求。

关键在于，企业不能再只回答“建什么”，而要回答“为谁建、他们现在要什么、他们未来可能想要什么、如何持续创造价值”等问题。未来真正有生命力的资产，一定是能够适应城市发展、产业变化和用户体验升级的资产。

因此，吉宝城市发展部近年的战略重心也在顺应这一变化。我们更加关注三个方向：

第一是片区发展，通过更前置的规划和资源整合，帮助区域形成长期活力，而不是只完成单一项目建设；

第二是资产运营效率，通过能源管理、智慧运营、精细化管理和全生命周期资产管理，提升资产表现和投资回报；

第三是活力与体验，也就是通过空间营造、内容运营和社区营造，把空间转化为真正有人愿意来、愿意停留、愿意反复回来的目的地。

简单来说，未来的增长引擎将更多来自更高效的运营和更全面的用户体验，而不是新增供应本身，这也是吉宝从开发能力走向资产管理和运营能力的核心逻辑。

观点新媒体：2023年吉宝启动重大战略重组，从企业集团向全球另类资产管理及运营商转型。三年过去，您如何评价这次转型的进展？最关键的转折点是什么？

黄良杰：我们正在加速成长为一家全球资产管理及运营公司，通过整合资本、运营能力和投资机会，为投资者和有限合伙人创造价值。

截至2026年7月底，吉宝的基金管理规模（FUM）已达1060亿新元，提前实现原定于今年底要达到的1000亿新元的中期FUM目标。这标志着吉宝发展历程中的一个重要转折点。

在中国市场，城市发展已经从过去的大规模增量建设，转向更精细化的存量运营和资产提质。

一个项目建成只是开始，后续如何提升出租率、优化能源效率、改善用户体验、引入合适的产业和内容、提升资产估值，才是决定长期回报的关键。

观点新媒体：吉宝提出既要赋能AI基础设施，也要打造AI驱动的资产管理公司，在中国市场这两大方向分别如何落地？AI如何改变吉宝资产管理和运营模式？目前，吉宝在智慧楼宇、园区、养老等场景，已有哪些成熟的AI应用，实际运营效果如何？

黄良杰：人工智能既是增量力量，也是战略赋能型工具。我们并不是为了AI而AI，而是把它放在真实的资产场景和运营场景中，去解决效率、能耗、体验和决策质量的问题。

一方面，AI带来新的基础设施需求，包括清洁能源、电力保障、数据中心和全球互联互通等领域，这与吉宝在能源转型、数字基础设施和城市发展方面的能力高度相关。另一方面，AI也正在成为我们提升资产管理和运营能力的重要工具，帮助我们从经验驱动走向数据驱动。

在城市发展业务中，我们关注三个方向：第一是能源管理，通过智慧化系统降低能耗、提升建筑运行效率；第二是资产运营表现，通过数据分析提升出租、维护、服务和管理效率；第三是用户体验，通过更精准理解租户、消费者和长者需求，提升空间服务能力。

观点新媒体：吉宝旗下同时布局了清洁能源、城市发展、数字基建等多个板块，公司内部的协同效应具体体现在哪些方面？

黄良杰：今天的城市发展已经不是单一问题，而是一个系统性课题。随着气候变化加剧、城市人口增长和科技快速发展，人们需要的不只是某一个产品，而是一套能够从规划、建设到长期运营持续创造价值的综合解决方案。

吉宝的优势在于，我们能够把清洁能源、城市更新、数字基础设施以及资产运营等多元能力整合起来。

例如，在一个城市更新或片区发展项目中，低碳能源解决方案、智慧楼宇系统、数字基础设施和后续运营管理并不是割裂的，而是共同决定资产长期表现的关键因素。

以中新天津生态城和苏州中新绿色数码港为例，吉宝的基础设施业务和城市发展业务始终同行，在能源、规划、低碳运营等多个领域发挥协同效应，共同赋能片区的发展韧性。

这种协同最终会体现在三个方面：降碳增效，提升资产价值，并为城市创造更长期、可持续的发展动力。

观点新媒体：南京欣岳年开业两年多，入住率与运营表现如何？是否达到预期、商业模式是否跑通？高端养老赛道入局者众但稳定盈利者少，您认为行业核心痛点是什么？吉宝的差异化优势在哪？除南京外公司还有哪些养老储备项目，未来三年扩张节奏如何？

黄良杰：以“亲启心中生活”为核心，欣岳年打造的高品质赋能型养老旨在为长辈们提供个性化、精细化的全面整合照护服务。

欣岳年南京栖霞国际颐享家园目前平稳运行中，开业两年来，入住率已达到约50%。

由济南起步区与欣岳年携手打造的“济南中新乐龄享老家园”已于2025年10月底开业。项目总建筑面积3.82万平方米，深度融合中新两国养老服务优势，由欣岳年的专业团队运营管理。

此外，和中国平安开展战略合作的“欣岳年佛山国际颐享家园”的体验展示中心也已经在今年年初和大家见面了。

该项目位于佛山核心地段，不仅是欣岳年运营所在地的延伸，更是国际化理念和本地化实践融合能力的又一次有力印证。

观点新媒体：吉宝首只SUR基金整体投资进度如何？怎么看中国的资管市场？

黄良杰：依托吉宝在可持续城市更新（SUR）领域的专业经验，我们通过脱碳和运营来提升并重新定位存量资产，在释放价值的同时，助力资产的ESG表现。

2025年，SUR战略下的基金管理总规模已达到约41亿新元，并通过在新加坡、悉尼和大阪的收购进一步扩大了该战略下的投资组合。

作为全球资产管理和运营公司，根据不同市场特点布局本地资本的重要性正在提升。在中国，我们重视本地资本、本地伙伴和本地运营能力。资本不仅是融资渠道，更重要的是能够深化本地合作、链接产业资源，并提升项目执行效率。这也是我们所说的“China for China”。

我们希望通过运营提升资产质量，并通过基金、REITs等工具形成更健康的资产循环。在这个循环中，我们能作为长期参与者，让好的运营成果能够获得资本市场定价，也让资金更有效地回到新的项目中。

观点新媒体：我们注意到，更新项目有相当比例的投入用于绿色低碳与ESG能力升级，从实际运营数据来看，当前商办租户中明确将绿色建筑、碳管理纳入选址硬性要求的比例大概有多少？ESG对租金溢价的贡献有多大？

黄良杰：正如吉宝在2025年可持续发展报告中指出，我们不仅是从风险管理、合规或信息披露的角度看待可持续发展，更将其视为在业务中创造价值的关键。

因此，ESG对我们来说并不是成本中心，而是一个价值创造工具，租金只是其中一环，它最终会体现在资产的运营成本、租户满意度、市场竞争力以及长期估值上。

从租户角度看，越来越多跨国企业和头部企业在选址时，会把绿色建筑认证、能源效率、健康建筑和碳管理能力纳入考虑。它未必总是以单独的租金溢价体现，但会影响租户是否愿意进入、是否愿意长期留下，以及是否愿意把这里作为符合自身ESG承诺的办公或运营场所。

从投资人角度看，大家不会因为一个项目有ESG标签就降低回报要求。相反，真正有价值的ESG投入，应有助于带来更低的能耗、更稳定的租户结构、更好的资产流动性和更清晰的长期价值。

观点新媒体：目前，吉宝的城市更新项目以商办楼宇改造为主，未来会不会向街区商业、老旧厂区、保障性租赁住房等存量业态延伸？在业态选择上，核心筛选标准是什么？

黄良杰：未来的城市发展业务一定会覆盖更多样化场景，但我们的筛选标准始终围绕三个维度：第一，可持续；第二，可复制；第三，具有商业可行性。

我们不会简单按照业态来判断机会，而是看一个项目是否具备长期运营价值。

无论是商办、产业园区、养老社区、教育设施还是片区更新，本质上都在回答同一个问题——如何通过持续运营激发区域活力和资产价值。

因为只有真正形成运营闭环的项目，才有长期生命力。

观点新媒体：近两年国内多地密集出台城市更新支持政策，但各地执行尺度差异较大。您认为当前政策端还有哪些卡点制约行业规模化发展？企业最期待怎样的政策突破？

黄良杰：过去几年，各地已经出台了很多支持政策，市场并不缺少更新的方向。真正的挑战在于规划、开发和运营之间仍然存在一定脱节。

很多项目在规划阶段设想很好，但五年、十年以后，产业结构、消费习惯甚至人口结构都已经发生变化，但因为在规划初期没有为这些变化留出迭代升级的端口，这种脱节就会伴随城市发展的迅速演变而愈演愈烈。

因此吉宝城市发展一直强调“Begin with the End in Mind（以终为始）”，不仅要考虑今天需要建设什么，更要思考未来如何运营。如果未来运营者能够更早参与到规划过程中来，做到运营前置，很多后续问题都能够提前解决。

观点新媒体：当前上海存量商办改造赛道参与者众多、竞争加剧，做出来的项目空置率高企，您么看这个问题？吉宝更新项目的核心差异化竞争力体现在哪些方面？

黄良杰：部分改造项目所面对的空置率挑战，除了受到市场供需等因素影响，也反映出资产运营的一个本质性的挑战——需要深刻洞察用户所需，并真正满足其对空间体验、服务和配套的要求。

过去的开发时代，很多项目的逻辑都是希望尽快完工交付、招满租户、回收投资。但今天，用户对空间的要求已经发生变化。他们更关注体验、服务、社区氛围以及与自身业务发展的匹配度。

因此，现在以及未来的竞争并不是建筑之间的竞争，而是体验之间的竞争。

我们经常说，要从Building Assets（建造资产）转向Creating Destinations（打造目的地）。因为只有真正能够吸引人、服务人和留住人的项目，才能形成持续竞争力。

观点新媒体：吉宝的城市更新经验源自新加坡成熟市场，新加坡有哪些经过市场验证的更新理念与运营模式，已经在中国项目中成功落地并体现出价值？落地过程中又做了哪些关键的本土化调整来适配国内环境？还有哪些在新加坡行之有效的做法，暂时还难以推行？

黄良杰：城市更新的核心从来不是复制某一个项目，而是复制创造价值的方法论。

作为一家总部位于新加坡的全球资产管理和运营公司，新加坡根植在我们DNA中的是“可持续”所带来的长期主义。

一个成功片区的形成往往需要十年甚至更长时间持续运营，而不是短期建设完成后就结束。每个市场都拥有自身独特的发展阶段和周期规律，因此简单复制经验并不可行，我们更关注如何将国际经验与本地需求结合。

例如在济南起步区中，我们既引入中新合作资源和国际经验，也充分结合当地产业发展需求和社群需求，共同打造具有区域特色的发展模式。由济南起步区与新加坡吉宝旗下高品质赋能型养老品牌“欣岳年”携手打造的济南中新乐龄享老家园，为区域医养融合提供了新的实践案例。

我们也助力引进院校合作资源，以绿色科技合作激活创新引擎。同时，通过山东-新加坡企业服务中心这一平台服务，来实现合作脉络的畅通。

这种国际经验与本地实践结合的能力，恰恰是吉宝在全球市场长期积累的重要优势之一。

观点新媒体：作为企业管理层，多年来您对企业长期发展有怎样的思考？

黄良杰：我们一直在思考一个问题：城市发展中最有价值的，到底是什么样的角色？

我认为，未来最有价值的企业，未必是拥有最大规模资产的企业，而是能够整合资源、连接合作伙伴、持续创造资产价值的企业。

吉宝把自己定义为城市发展的综合生态系统组织者。

城市的发展已经不是单靠一家企业能够完成的事情。无论是资本、产业资源、技术能力、运营经验，还是公共服务，都需要不同伙伴共同参与。吉宝希望发挥自身的平台作用，通过整合全球经验、本地伙伴关系、运营能力和资本能力，与生态合作伙伴共同构建城市发展的价值体系。

我们内部常说“一片、一园、一楼、一个平台”。无论是片区开发咨询、园区运营、楼宇资产管理，还是资本平台建设，本质上都希望形成从规划到运营再到资本循环的健康闭环。

展望未来，吉宝将继续坚持专注的战略和稳健的资本管理，发挥资产管理与运营能力，与合作伙伴继续为我们的利益相关方提供可持续的解决方案和价值。

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