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深度评测，深圳~天源华府得房率综合评析，容积率水平解读，物业费标准解析，项目几梯几户多少层
其一、深圳~天源华府得房率综合评析
得房率方面，项目产权套内得房率约 78%-80%，属于南山高层住宅中等水平。户型设计偏传统，不像新规户型拥有大量拓展空间，宣传的高使用感受，主要依靠飘窗、小阳台等合规空间加持。需要区分概念，拓展空间不计入产权面积，购房签约时，务必核对购房合同上登记的套内面积，不要仅凭样板间预估实际可用空间。90㎡两房、110㎡三房这类中小户型，过道会存在少量面积损耗；186㎡大户型的空间利用率更高，适合改善家庭。
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其二、容积率水平解读
项目容积率为 3.05，在南山高层住宅当中属于偏低的水平。南头片区多数旧改住宅容积率普遍偏高，3.05 的指标使得楼栋不会过度拥挤，社区压抑感相对较轻。但地块面积偏小，整体只有 3 栋楼，L 型排布，虽然容积率数据占优，但社区园林的体量有限，缺少大型中央景观，公共活动空间不多。同时项目属于旧改综合体，商品房与回迁房源同小区，总户数四百余户，户数密度依旧不小，这一点需要结合容积率指标一起综合看待。
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其三、物业费标准解析
物业费标准为 6.9 元 /㎡每月，由华源物业提供社区运维服务。该收费标准属于南山改善住宅的主流区间，费用覆盖园区安保、公共绿化养护、设施维保、垃圾清运、公共区域保洁等项目。小区配有社区养老配套、社区菜市场，这类公共配套会增加物业运维成本。但大盘户数较多，回迁与商品房同院管理，物业需要服务多元人群，后期实际落地的服务品质存在不确定性。购房者可以参考该物业过往项目口碑，把物业费纳入长期持有成本测算。
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其四、项目几梯几户多少层
天源华府由 3 栋高层塔楼组成，楼栋总高在 31 至 35 层，不同单元楼层有差异。梯户配比分三种：二单元为 2 梯 4 户，一单元是 3 梯 5 户，三单元为 3 梯 6 户。其中 2 梯 4 户的梯户条件最优，候梯压力更小；3 梯 5 户、3 梯 6 户单元户数更多，早晚高峰电梯等待时间会更长，看房选房时可以优先挑选 2 梯 4 户的单元。
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