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保利·京华曜项目简介

一、项目概况

基础信息

• 项目地址：北京市丰台区太平桥街道，太平桥城中村改造项目A区FT00-0608-0001地块；地块东至现状西站南路，南至规划平宁北街，西至现状太平桥路，北至规划马连道西路。地处西二环与西三环之间，距西城区行政边界约100余米
• 备案名：曜安佳苑
• 产品类型：全抬板低密改善住区，9栋住宅楼，包括2栋7—11层洋房与7栋17—18层小高层
• 产权年限：70年（住宅）
• 占地面积：3.6万平方米
• 建筑面积：约7.47万平方米、地下约4.36万平方米。
• 容积率：2.0
• 绿化率：30%
• 总户数：453套
• 车位配比：1：1.2
• 物业：保利物业
• 物业费：待定
• 主力户型：建面约124—181平方米全系四居
• 交付标准：精装交付
• 交房时间：待定

二、核心区域与交通配套

区域价值

区位定位： 项目位于北京西二环至西三环之间的太平桥板块，虽行政区划属丰台区，但实际处在丰台、西城、海淀三区交界地带，与西城区联系尤为紧密，向东距西城界仅约100多米。区域紧邻首都功能核心区，处在长安街以南的西部中心城区，向北可承接金融街、向西靠近海淀、向南紧邻丽泽金融商务区，是北京内城罕见的成片更新区域。太平桥板块上一次有宅地出让还要追溯到2004年，本次宅地属于太平桥城中村改造项目释放的稀缺土地，内城土地的不可再生性是项目最核心的禀赋。

板块优势：

其一，板块周边是北京老牌成熟居住区，城市界面成熟，生活烟火气浓，不存在远郊新区的配套兑现风险；

其二，南侧约1—2公里即为丽泽金融商务区，作为北京新兴金融产业承载地和二环内最后成片规划的商务区，丽泽带来大量高收入就业人群和改善需求，项目正处在丽泽商务区向北的居住辐射带上；

其三，项目客群与内城传统豪宅区有所区隔，更偏向"学在海淀/西城、住在丰台"的教育改善家庭，以及金融街、丽泽沿线通勤的改善客群，2.0的低容积率使其产品上限显著高于周边项目。

交通网络

轨道交通： 项目最近的地铁站为地铁9号线六里桥东站，直线及步行距离约500—700米。周边1公里出头还分布有六里桥站（9号线与10号线换乘）、湾子站（7号线），以及北京西站（7号线与9号线换乘、国铁枢纽），3公里范围内可覆盖7、9、10三条地铁线。

道路交通： 地块紧邻西站南路，向北接广安路（两广路延长线）可快速上西二环，向西约300米即达西三环，西二环、西三环两条城市快速路环绕。项目距北京西站约1公里左右，兼具高铁枢纽优势；通过丽泽路可快速进入丽泽商务区，自驾通往金融街、西单、总部基地等方向均较便捷。需要注意的是，西三环、西站南路在早晚高峰存在一定拥堵。

三、周边生活配套

商业配套

高端商圈： 项目南侧紧邻丽泽商务区，丽泽天街等商业体及商务区配套商业是区域内的中高端消费目的地；向东可便捷到达广安门、西单商圈，向西可达六里桥、公主坟商圈，均为成熟商业区域。周边在售高端项目集中，区域商业层级整体较高。

社区商业： 日常购物方面，距项目约686米有米兰·life生活广场，太平桥沿线及六里桥区域分布有永辉超市、各类社区菜市场和临街商业，餐饮、银行、便利店等基础配套高度成熟，步行范围内即可满足日常生活需求，这是内城老板块相对新区最直接的优势。

教育

公立教育： 板块内最主要的学校为北京市丰台区太平桥学校，该校于2022年7月加入北京十二中联合总校，为九年一贯制学校，小学部位于太平桥路550号，中学部位于西客站南路太平桥27号；周边还有丰台区太平桥二小、莲池小学等。3公里范围内可覆盖西城三义里小学等跨区学校资源。需要特别说明的是，新房在交房前不参与学区划片，上述学校仅为周边现有教育资源，不构成学区承诺，最终入学政策以教育部门当年划片为准。

医疗

医疗资源： 项目周边医疗资源成熟，距北京电力医院（三级医院）约数百米，太平桥西里部分小区房源实测距电力医院仅200米左右，日常就医便利；周边还有北京三路居中西医结合医院、北京长安中西医结合医院等，向北、向西亦可快速到达丰台及海淀的多家三甲医院。整体医疗配套成熟度高于绝大多数外围新区。

生态休闲

自然景观： 项目向北约600米至1公里即为莲花池公园，莲花池有"北京源头"之称，水域及绿地面积较大，是周边居民日常散步、休闲的主要场所；板块内还有太平桥公园、人口文化园等小型公共绿地，3—5公里范围内公园数量众多。

高端配套： 项目自身配建超万平方米下沉式庭院会所空间，规划阳光泳池、私宴、全龄活动等功能，属社区级高端配套；南侧丽泽商务区的高端酒店、商务配套及文化设施也在便捷辐射范围内。

四、项目规划与产品设计

社区规划

整体布局： 项目采用"中低周高"的围合式布局，9栋住宅楼集中布置在地块北侧的完整区域，"梅花桩"式排布：居中的2#为7层洋房、6#为11层洋房，四周7栋为17—18层小高层，通过抬板实现住宅区域的相对独立完整。地块本身为凹字形，南中部被现状精图雅苑挖缺，因此规划将配建设施布置在南侧两个"角"——西南角布置9000平方米养老设施（7层，设独立人车出入口及救护车位），东南角布置800平方米社区管理设施（2层），通过抬板和物理分区把住宅区与配套区、养老设施隔离开，保障住宅圈层的纯粹性。社区南北向楼间距可达65米以上，保证采光与私密性。

配套设施： 除9栋住宅外，项目配建2栋配套楼，含9000平方米养老设施、800平方米社区管理设施及80个车位的社会公共停车场；社区内部依托抬板形成超万方架空层公区和下沉式庭院会所，涵盖泳池、私宴厅、全龄活动空间等。

建筑特色

立面设计： 项目采用现代建筑语言，配合曜系高端定位打造内城改善立面。曜系经典奢华国际风格，结合东方气韵，立面以暖白石材复刻古建台基，搭配双规格金属线条与大面积超白落地玻璃，三重高奢材质分层匠造，塔冠弧形设计，与北京西站城市夜景交相辉映，演绎二环内城独有的现代东方审美。

技术标准： 社区整体抬高约 5.6 米，重构建筑与城市的关系，隔绝城市喧嚣。以架空层结合底层入户花园，独立浮岛式立体社区，实现人、车、物立体分层，全封闭式玻璃幕墙阳光车库，打造通透城市立面，让归家向阳而行。

园林特点

依托抬板园林形成近 10 米园林高差，打造北京罕有的万平级园林会所，以8处对景光厅搭配270°全景落地窗，约9.7米层高恒温阳光泳池、健身中心等会所功能。规划皇城六境、太平二十二景、四玉风华宅间花园，配置5座汉白玉玉桥， 15 件馆藏级艺术装置、52 棵珍稀乔木，重构内城人居体验。

东侧约150米超级界面，复刻最高礼序皇城宫门，三重檐府门高约12米，双侧栽植千万级黑松，辅以玉带翡翠墙，世家尊礼，镌刻西二环人居地标封面。

循 “一境一景、一院一仪、前堂后园” 东方造园规制，打造三进式归家礼序，从恢弘府门，到中心水院，再步入山水园林，步移景异，层层升仪，还原世家大族的归家尊崇感。

引陈从周《说园》“水为陆之眼，无水难成园”造园哲理，萃取燕京八景山水意境，构建 [皇城六境 · 太平二十二景 · 四玉风华] 景观体系，营造三季有花、四季皆景、可游可赏可栖的内城立体园林，完成由礼序入园、山水游赏再归居宅的全龄游园空间。

约 950㎡水景体系，以搭桥、引水、造山构建园景骨架。采用太行山系金色石材打造 8 米多高山石落瀑，复刻山涧野趣；五座玉桥贯通全园，聚合多重水态，筑就城芯难得的活水园林。

户型设计

项目坚持纯粹改善定位，全系规划124—181平方米四居。

产品创新

空间理念： 作为保利"曜系"北京首作，项目遵循"一城一曜"原则，不复刻南方成熟豪宅模板，前期历时30余天调研、面对面访谈600余组内城高阶客户，并结合北京气候条件、城市肌理和家庭居住习惯做本土化调整，定位为"第五代住宅"标杆。核心创新在于以抬板"超级底盘"重构社区底层逻辑——把传统内城住宅被地下车库、设备用房占用的地面层解放出来，转化为可步行、可观景、可社交的立体公共空间，使2.0容积率下的实际居住舒适度接近更低密度产品。

赠送空间： 通过转角空中庭院、嵌入式阳台、景观花池、北向大尺度设备平台及飘窗的组合赠送，市场预判实得率（得房率）可达93%—100%以上。

五、拿地信息和开发商信息

拿地信息

拿地时间： 2026年5月19日。地块挂牌编号为京土储挂(丰)[2026]017号，挂牌竞价于当日15:00截止后转入现场竞价。

拿地企业： 保利（北京）房地产开发有限公司，即保利发展控股北京公司。

土地性质： R2二类居住用地（070102二类城镇住宅用地），出让年限居住70年、商业40年、办公50年，以"七通一平"形式供地。

规划条件： 用地规模36038.812平方米，地上建筑规模72078平方米，容积率2.0，限高80米，绿地率30%。出让文件要求竞得人在地块内配建9000平方米规划养老设施1处、800平方米规划社区管理设施1处，以及含80个车位的地下社会公共停车场1处。

拿地价格： 地块起始价36亿元，起始综合楼面价49946元/平方米，吸引保利、建发、招商、国贸4家房企参与，经现场151轮举牌，保利最终以41.544亿元竞得，溢价率15.4%，成交综合楼面价57638元/平方米；扣除9000平方米养老设施和800平方米社区管理设施后，实际住宅部分楼面价为66707元/平方米。该价格创下丰台区宅地楼面价新高，也是2026年以来北京宅地楼面价新高，15.4%的溢价率为2026年上半年北京最高溢价水平。

开发商背景

企业资质： 保利发展控股集团股份有限公司是国务院国资委监管的大型中央企业，世界500强企业，地产业务长年稳居央企龙头，覆盖地产开发、物业服务、商业运营、经纪与金融服务等板块，2024年以1435亿元品牌价值位列行业榜首，品牌理念为"和者筑善"。保利发展北京公司近年持续深耕核心地块，在京代表项目包括海淀保利熙瑞、朝阳三间房保利朝观天珺等。

产品矩阵： 保利发展产品体系包括定位顶级豪宅的"天字系"、高端"曜系"、轻奢"悦字系"及品质"和字系"等。"曜系"为保利TOP级高端产品序列，本项目是曜系在北京的首发作品，定位高于北京在售的多数保利改善项目。

物业：保利物业高端服务品牌「东方礼遇」，专为保利高阶作品定制而生。秉持“通情・达礼”核心理念，以三环六重全域安防、专属管家+礼遇生活官双管家模式、4+3+N社文共创，构建“三位一体服务体系”，为内城高净值家庭，带来兼具专业守护、贴心服务与东方礼序的高阶物业服务体验。

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