全款买房未入住，6年后毛坯变精装，已被陌生人住了几年！法院：占有人与开发商恶意串通，需支付房屋占用费

全款购买的经济适用住房，因想留给孩子当婚房一直空置未装修入住，6年后查房发现竟住进了陌生人——一查购房合同，对方签的比自己还早两年。

这样的怪事儿，发生在湖北黄石市民万某身上。

记者从黄石市中级人民法院获悉，今年8月，在历经物权确认、执行腾退、装修补偿、占用费赔偿等一连串纠纷处置后，事件最终落下帷幕。

法院经审理认定：房屋占有人方某明知自身不具备购房资格，仍违规购买经济适用房，甚至与开发商恶意串通倒签合同日期，属无权占有，不仅要腾退房屋，还要支付房屋占用费，其就房屋装修支出的费用亦不予赔偿。

全款买房空了6年，开门发现已有人入住

2011年，因黄石港区某村棚户区改造项目需要，区政府协调开发商预留案涉房屋小区部分专项安置经济适用住房，定向配售给棚户区被征收居民，执行政府统一定价，由政府统一管控配售流程。

万某系棚户区改造被征收居民，经审核符合经济适用房购买资格。2015年，其与征收部门签订房屋征收搬迁协议及选房确认单，选定案涉房屋，并与开发商签订购房合同，办理了交房手续、领取了全套钥匙。因计划将房子留给孩子作婚房，万某收房后并未装修入住。

2021年10月，万某前去查看房屋时，发现房屋已被他人占用，这才得知开发商将房屋“一房二卖”。案涉房屋当时尚未竣工，两份房屋买卖合同均未办理网签备案手续。

各方当事人协商无果，万某诉至法院，要求确认房屋归其所有，并判令方某腾退。

恶意串通合同无效，无权占有人需腾退

法院审理查明，2019年，方某经人介绍向开发商金某公司购买了案涉房屋，合同约定单价2912元/平方米，总房款24万元。方某向介绍人转账支付了32万元，其中8万元被作为“防水、网络服务费”等额外费用。收款后，开发商将房屋交付给方某，方某随即装修并入住。

法院认为，万某与开发商签订的经济适用房买卖合同属双方真实意思表示，内容合法有效。开发商在明知涉案房屋已出售的情况下，以明显低于市场的购房价格，将房屋出售给不具备经济适用房购房资格的方某，应承担相应违约责任。

开发商与方某故意将《xx经济适用住房买卖合同》签订时间倒签至2013年，存在恶意串通的情形，依法应认定该份买卖合同无效。方某无权占有该房屋，妨害了万某对房屋的合法占有使用权，应予腾退。

2024年2月，法院依法强制腾退涉案房屋，并将该房屋移交给申请执行人万某接收。

装修补偿诉请被驳回，反倒要付占用费

房屋强制执行腾退后，方某起诉，主张自己对房屋投入了装修，万某构成不当得利，要求支付装修补偿款。

万某随即提起反诉，称方某非法占用房屋长达4年，要求其拆除装修、恢复房屋原状，并赔偿工资损失、律师费、房屋占用费等各项损失。

根据民法典第一百二十二条、第九百八十五条规定，不当得利的成立需要同时满足“无法律依据、一方获益、一方受损、获益与受损存在直接因果关系”四个要件。

法院审理认为，本案中，从一方获益要件来看，房屋装修属于主观意愿较强的行为，方某的房屋装修不能体现万某的意思表示，亦不符合万某的要求，故不能被认定为万某获益。从获益与受损存在直接因果关系要件来看，方某明知自身无权占有房屋，其装修行为存在主观恶意，构成强迫得利。法院据此驳回了方某的诉讼请求。

同时，方某长期无权占有案涉房屋，妨害了万某的占有使用权。根据民法典第四百六十二条规定，不动产被侵占妨害的，权利人有权请求返还原物、排除妨害，并主张损害赔偿。方某应当赔偿占用期间的房屋占用费。法院结合同小区同面积房屋的市场租金标准，酌定占用费共计5.34万元。

方某不服，提起上诉。黄石市中级人民法院围绕占用费的具体金额主持调解，最终促成双方达成和解，方某主动向万某支付了房屋占用费。（文中所涉当事人为化姓）

法官说法

这起因经济适用住房“一房二卖”引发的连环纠纷，既清晰划出了经济适用住房交易的法律红线，也对“先占先得”“花钱装修就应有补偿”等社会认知误区进行纠偏。

经济适用住房是政府提供政策支持、面向住房困难群体的保障性住房，资格准入、定向配售、价格管控均有刚性规则，其公共保障属性决定了它绝非可私下违规流转的普通商品房。现实中，部分人抱有钻政策空子的投机心理，轻信“内部指标”“低价房源”，甚至配合倒签合同、规避资格审查，试图挤占住房保障资源。本案中，方某明知自身不具备经适房购房资格，仍签订《xx经济适用房买卖合同》，以明显低价参与交易，配合倒签合同、支付疑似价外费用，其行为本身就具有不法性，不受法律保护。

“任何人不得从自身违法行为中获利”是基本法治原则。实践中，不少人错误认为“只要花钱装修，归他人所有就该获得补偿”，但法律评判的核心，不在于是否有资金投入，而在于行为是否合法、是否征得权利人同意，合法添附与违法强迫得利有本质区别。不当得利制度调整的是权利人被动获益、无法律依据的利益失衡状态，而非行为人主动违法投入产生的所谓“损失”。本案裁判是对“违法投入仍想获得合法补偿”投机心态的否定，传递了鲜明的司法价值导向。

开发商是本次纠纷的始作俑者，其擅自处置定向安置保障房源、“一房二卖”的行为，既构成对合法购房人的根本违约，在行政监管层面，也违反与政府签订的优先配售协议，擅自处置棚户区改造定向安置的保障性房源，扰乱住房保障管理秩序，住房保障等主管部门可依法对其采取约谈整改、行政处罚、信用惩戒、限制相关市场准入等监管措施。

广大购房者也应引以为戒，在购买政策性住房前，务必通过官方渠道核实资格要求、房屋权属与交易限制，严格依照法定程序签订合同、办理备案与产权登记，摒弃“投机取巧”的错误心态，方能真正守护自身合法权益。

据法治日报（记者刘志月 何正鑫 通讯员 余梦婷 尹君）