广西
老小区能不能原拆原建，最硬的三道门槛是：全体业主100%同意、规划指标一票否决、自筹资金强制进场。前两条能直接让项目在起点死掉，第三条能拖死所有已经启动的项目——这三关全部通过，房子才拆得成、建得起。
先说政策文本上写明的门槛。
武汉作为最新启动试点（2026年7月15日发布）的城市，明确试点适用于国有土地上、符合国土空间详细规划的危旧住房，且须满足三类情形之一：被鉴定为C级或D级危房需整体拆除的；无独立厨房、卫生间的非成套住房；80%以上建筑面积建成超25年的老旧住房。
申报程序上，需经专有部分面积占比80%以上、且人数占比80%以上的业主同意。
哈尔滨（2026年2月14日施行，哈政办规〔2026〕1号）的准入条件同样是三类：按《危险房屋鉴定标准》判定的C/D级危房、国企破产改制等历史遗留的非成套住房、居民自主出资改造意愿强烈的老旧住房。
厦门（2025年8月施行，厦资源规划规〔2025〕2号）则要求建筑使用年限40年以上、结构差、无维修加固价值，或经鉴定为C/D级危房。
条文之外，实际执行中卡死人的是另一套规则。最明显的一条是全体业主100%同意。武汉政策文本只写了双80%即可申报，但哈尔滨、厦门等地的实践和官方答复均确认，实际执行中往往收紧为要求全部住户同意。
居民参与危房改造项目表决现场
厦门开元街道禾太街115号项目就是典型——36户产权人，截至2026年8月仍有7户未表态、1户未签意向书，项目卡在业主意见统一这一步无法推进。换句话说，纸面比例是"多数同意"，实际执行是"一票否决"。
第二条硬门槛是规划指标一票否决。文件允许增容，但执行中几乎不放水。
哈尔滨政策原文允许在规划条件允许前提下增容不超过原建筑面积30%，武汉、厦门分别允许增容30%、20%，但实际落地项目没有一个突破原建筑基底、原高度、原用地红线——武汉江汉区万松园路251号最初计划在原址建两栋高层，因影响周边小高层被驳回，最后只能按"原址、原面积、原高度"重建。
只要方案涉及超出现状的增量，一律被要求调整，这一条在城市核心区尤其致命。
万松园路改造后新建住宅效果图
第三条是资金自筹强制进场。所有获批项目都必须把居民自筹资金打入街道、居民代表、银行三方共管账户，无自筹能力的业主直接导致项目停滞。
哈尔滨南和街112-1号项目，15户居民每户自筹约10万元；武汉万松园路251号104户居民先后开了20多场居民大会才完成资金筹集。武汉青山区21街坊134户居民组建联合社，采用"居民出一点、政府补一点、企业让一点"模式落地，是少数闯过资金关的样本。
居民在改造项目签约处办理相关手续
这几道门槛叠在一起，结果是：原拆原建不是普惠政策，只有极少数完全符合条件的零散楼栋才能落地。截至2026年9月，公开报道中已开工或落地的仍是零散楼栋——武汉多个区同步推进约5个项目，哈尔滨仅道里区就有3处点位开工，尚无大规模小区整片区落地案例。
正在进行外立面施工的改造住宅
武汉"十五五"规划的指标是原拆原建规模达20万平方米，相比600个以上老旧小区改造计划，占比极小。
这就解释了为什么大多数老小区"看着符合条件、实际拆不动"。
产权分散的楼栋（房改房、保障房、商品房混合）协调成本远高于单位宿舍；已纳入成片改造或征收计划的小区即使符合危房标准也无法申请；方案普遍要经历20轮以上修改，逐户满足空间、朝向、楼层诉求——这些没写进条文的隐性成本，才是原拆原建真正的门槛。
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