南京上秦淮，长出了一座有“生命力”的商业

上秦淮商圈迎新了

撰文 | 黎浩然

主编 | 付庆荣

头图来源 | 项目官方

中秋假日，南京上秦淮，悠湖湾购物公园涌动的人潮自成一道城市风景线。

赢商网在现场看到，盒马鲜生收银区的声浪几乎盖过了背景音乐，满载的购物车在过道里排成蜿蜒的队伍；江南晓菜、王和李海鲜火锅大排档、绿茶餐厅……空气中弥漫着美食香气，等位区的号码牌翻了一轮又一轮；爪爪交友会上的毛孩子和主人们，眼里都闪着bling bling的光，而商场中庭舞台的星秀场被围得里三层外三层。

年轻人、亲子家庭、周边居民构成了悠湖湾最鲜活的开业场景。对于这片快速成长的科技新城而言，看似普通的消费，恰恰意味着一种新的变化已经发生——上秦淮不仅在“长产业”，也开始真正“长生活”。

过去多年，伴随紫金山科技城建设、企业入驻、人才导入和居住社区成熟，上秦淮逐渐搭起一座新城的骨架。越来越多人来到这里工作、安家之后，出现了一个更具体的问题：下班之后去哪里？一家人的周末在哪里度过？买菜、吃饭、遛娃、运动、社交，能不能在家门口一站完成？

悠湖湾购物公园的开业，回应的正是这些日常需求。它跳出了传统购物中心“卖场”思维，围绕“好玩、好吃、好逛”的核心定位，在空间、业态、活动运营上带来一整套公园商业打法，找寻着“产业高地需要怎样的日常商业”的鲜活答案。

Vol.1

扎根真实需求

科技城开始“长生活”了

产业人口不断导入、居住社区逐步成熟，紫金山科技城的发展命题亦在步步改变：从追求产业的高度，走向补齐生活的丰度。

悠湖湾购物公园的出现，踩中了这一关键的转换节点。它有着扎根区域的生命力，不凭空造势，不追逐热点，追求的是区域土壤中生长起来的真实需求。

01

从“有产无城”到“以商聚人”

上秦淮是南京科创产业最密集的片区之一。四千余家高新技术企业、五十多家上市公司在此集聚。赢商大数据显示，悠湖湾项目周边5公里范围内，覆盖常住人口18.2万人、办公人口14万人。

这两组数字，构成了片区商业最直接的客群底盘，悠湖湾购物公园面对的是一个已经形成相当规模、但生活消费供给仍有释放空间的“产住双高型”市场。

一方面，悠湖湾购物公园有机会把“产业流量”转化成“生活流量”。上班早餐、午餐、咖啡，下班吃饭、健身、娱乐、社交，14万人每天因工作聚集于此，本身就是悠湖湾购物公园巨大的潜在流量。

另一方面，18.2万常住人口，让悠湖湾购物公园的定位必须做区域“高频日常消费高地”。品质超市、多元餐饮、儿童亲子、运动娱乐，这些看起来“不够炸裂”的业态，放在这个人口结构里反而有商业合理性。

基于此可知，悠湖湾购物公园填补的是产业与生活之间的那段距离。

02

从“产业生长”到“生活生长”

过去，砂之船奥莱已经通过品牌折扣、目的性消费，为上秦淮建立了一定的商业吸引力。它的成功运营，已经证明了这片区域的消费实力。

但问题在于，奥莱解决的是“目的型消费”，客群更多来自全城甚至外地，业态以零售为主。真正嵌入日常的体验型、生活向的商业，在这里存在明显缺口。

结果是，很长一段时间，上秦淮区域内的人群在这里工作、居住，却习惯性地驱车前往其他区域完成日常消费。科创人才的社交需求、家庭的遛娃需求、居民的品质生活需求，长期外溢到其他商圈。

“留住人，先要留住消费”，这是周边超30万潜力消费者最直接的期待。

他们自悠湖湾购物公园建设起便密切关注项目工程进展，某种程度上他们是在关注自己生活的便利性：遛娃还要不要跨区，下班后有没有一个可以吃饭、散步、发呆的地方，养宠的家庭能不能有一处专属空间。

悠湖湾购物公园，把他们最迫切、真实的需求嵌进上秦淮的日常生活里。项目总建面12万+㎡、商业面积7万+㎡、地下车位3500+，紧邻地铁3号线秣周东路站，轨道交通与城市主干道可快速通达全城核心板块。

它与砂之船奥莱构成了1+1＞2的关系，两者形成明确的业态错位——奥莱主打折扣零售、目的性消费，悠湖湾聚焦体验日常、刚需型消费，共同构筑起上秦淮"奥莱+体验式购物公园"的双商业生态圈。

从“人为什么来”到“人为什么愿意留下来？”，真正决定一座区域长期吸引力的，除了工作机会，还有人们每天能够获得怎样的生活。过去的上秦淮更强的是生产功能，而悠湖湾购物公园所补充的则是更加丰富的生活功能。

产业决定一座新城能不能快速崛起，生活决定一座新城能不能持续生长。悠湖湾购物公园不争全城流量，扎根身边人的日常，这本身就是一种务实的生命力。

Vol.2

期盼中生长

创造反复到来的理由

开业首日，悠湖湾最直观的生命力，是汹涌的人潮。

上午，随着商场开门迎客，客流开始从各个入口涌入。有人推着婴儿车，有年轻人三两结伴，也有一家人直奔餐饮、亲子和生活消费区域。盒马里，是推着购物车挑选食材的家庭客；餐饮门店前，午市客流逐渐聚集；儿童体验空间里，孩子已经跑了起来；另一边，年轻人开始在潮流、运动、娱乐空间里寻找属于自己的玩法。

这些细碎的现场，比一场盛大的开业仪式，更能解释悠湖湾购物公园想成为怎样一座商场。于一座新商场而言，把人吸引来并不算最难。开业活动、首店、新空间，都可以在短时间内制造流量。

真正困难的是——今天来了之后，下周为什么还来？三个月以后，还有什么理由来？

据赢商网多方了解，悠湖湾购物公园的招商思路瞄准的是能与项目长期共同发展、契合周边居民真实需求的品牌，而非短期网红热度。它要争夺的，是一个家庭一周数次的生活时间。

消费者越来越理性、购物中心新鲜感快速衰减的今天，商业生命力的判断标准正在发生变化：从制造一次轰动，转向创造持续关系。

悠湖湾给出的答案，是两种看似不同、实则互补的生活：一种是每天都可能发生的刚需高频日常；一种是永远想看看“最近又有什么新东西”的时髦圈层生活。一个制造复购，一个制造期待。

01

刚需高频的烟火生活

把商场变成“每日打卡地”

过去的增量时代，购物中心习惯于制造目的性消费：用大体量、强品牌、首店和大型活动，把消费者从更远的地方吸引过来。

可悠湖湾购物公园5公里范围内有一个32万级人口基本盘，他们缺少一个能够进入每周、甚至每天生活轨迹的地方。品质超市、生活服务、多元餐饮、运动娱乐等高频业态品牌，不如奢侈品首店有话题性，却有着烟火日常的稳定内核。

盒马鲜生区域首店，

一个高频生活流量入口

对于5公里范围内18.2万常住人口而言，买菜、做饭、家庭采购是一周可能发生数次的刚需；于14万办公人口而言，下班之后顺路购买食材、熟食，也让工作与家庭生活之间多了一个停留节点。

因此，盒马之于悠湖湾购物公园，是一个高频生活流量入口。门店位于项目B1层，规划面积近3000㎡，承担着周边居民的日常生鲜、食品和家庭采购需求，填补了上秦淮片区“品质生鲜”的空白，从贵价的帝王蟹、波士顿龙虾，到早餐的烘焙、日日鲜牛奶，一日三餐的确定性是最实际也最稳定的到店理由。

餐饮按在地需求组织，

兼顾商务宴请、家庭聚餐

上秦淮商圈集聚大量科创企业，亦有连片的住宅小区，商务就餐与家庭聚餐需求旺盛，区内此前餐饮供给严重不足。

悠湖湾购物公园开业，不仅带来了满足宴请聚餐需求的品质餐饮，亦带来了满足日常三餐的烟火气，江南晓菜、王和李海鲜火锅大排档、绿茶餐厅、流浪泡泡、马小新旋转小火锅、蛙喔牛蛙、马金蓉、岭南说、以何为贵·广东小馆、阿螢家味等品牌，覆盖从工作简餐到周末社交的多种场景。

江南晓菜的落位，是观察悠湖湾餐饮招商逻辑的一个切口。深耕南京市场十余年的江南晓菜，以本地消费者熟悉的淮扬菜口味，在菜品品质、用餐环境与价格之间取得了较好的平衡。它既能承接工作日的商务往来，也有机会进入家庭的周末消费选择。对悠湖湾这样的区域型商场来说，引进一个有本地认知基础、能够覆盖多种用餐场景的品牌，更有助于形成稳定的到店理由。“刚改”由此落到了具体的招商选择上：贴近日常需求，同时让消费体验好上一点。

02

时髦潮流的圈层生活

让不同圈层总有“来这里”的理由

柴米油盐之外，悠湖湾购物公园给上秦淮带来的另一重惊喜则是圈层生活。这些带着好奇心而来的客流，对悠湖湾同样重要。

今天的年轻消费者正在被越来越细地划分为不同兴趣圈层：运动、户外、宠物、亲子、社交、二次元、潮流文化……商场成了一种身份表达和寻找同好的方式的理想之地。

因此，一座有生命力的商场有“内容”才能长红。悠湖湾购物公园围绕运动、娱乐、宠物友好、亲子互动以及公共空间展开的内容，提供了进一步运营圈层的可能。

么么星球家庭亲子游乐空间华东首店，

构筑围绕家庭时间展开的亲子消费链

华东首家么么星球家庭亲子游乐空间，将约1000㎡空间变成了一个孩子可以尽情探索的“小世界”：星际飞船、百万海洋球池、攀岩墙以及丰富的攀、爬、钻游乐设施，让孩子从单纯“逛商场”，变成真正参与其中。

么么星球家庭亲子游乐空间之外，项目还同时引进华东首家飞力空间潮玩运动中心，以及孩子王、小银星艺术团、上道体育运动中心等不同类型的亲子内容。从低龄儿童探索，到运动、艺术和成长消费，一条围绕家庭时间展开的亲子消费链正在形成。

悠湖湾购物公园构建的“家庭的一天”景象是，上午带孩子活动，中午全家吃饭，下午购物休闲，傍晚在户外散步，让消费者真正把悠湖湾作为家庭周末的“固定目的地”，这是区域型商业最具温度的表达。

近1300㎡的U³SPACE·悠阅立方，

年轻人有了专属社交容器

面向紫金山科技城的年轻产业人口，悠湖湾购物公园布局了星聚会KTV、虾健健24H共享健身房、飞力空间潮玩运动中心等品牌，让消费者在这里既能“逛”，亦能“玩”；既能满足休闲社交的需要，亦能实现“下班即练”的运动需求。

近1300㎡的U³SPACE·悠阅立方是“客留”逻辑的集中体现，其以空间打破零售单一卖场局限，融合阅读、咖啡、茶饮、3D打印与“漂亮饭”，是一个公共阅读+文化交流+社区社交的复合文化空间。

悠湖湾购物公园不希望所有空间都直接承担销售功能，希望留出一部分地方让人停下来，给周边居民、科技城白领和亲子家庭提供了一个介于“家—公司—消费门店”之外的第三空间。

“好逛”的空间是加强buff，

宠物友好让人与宠物各得其所

区别于封闭的传统盒子MALL，悠湖湾购物公园将绿地公园、白鸽广场、宠物公园等户外场景与室内商业空间自然衔接，室内外联动结合周边湿地生态，让消费者逛商场如同逛公园。

在“它经济”这条细分赛道上，悠湖湾购物公园的做法在南京商业中亦较为突出，其在场外辟出专属宠物公园，联动大面积户外绿地，把遛宠、社交、活动的需求承接到户外空间；商场内部则保持清晰的购物与家庭动线。

这也提供了悠湖湾购物公园持续运营内容的可能：宠物市集、萌宠社交、领养活动……当空间能够不断承载不同内容，一次宠物友好的空间设计，就可能进一步沉淀成长期活跃的宠物社群。

从亲子家庭到运动青年，再到养宠一族，悠湖湾正在尝试将一个个分散的兴趣圈层装进同一座商业。刚需让人反复来，兴趣让人聚在一起，圈层则让一座商场拥有持续生长内容的生命力。

Vol.3

与商圈共生

江苏智儒的长期主义思维

悠湖湾购物公园的开业，是一场与整个商圈、整个地区共生共创的公共事件，彰显着项目“塑造一座商场、打造一个商圈”的野心与担当，目标是把消费留在片区、把人心留在科技城。

开业活动的设计，便是其运营思路的缩影。悠湖湾的开业活动从9月26日持续覆盖至10月7日，横跨中秋与国庆假期，形成超过十天的连贯周期，超200场活动多线并行。

开业当天，商场户外舞台区、绿地市集区、宠物活动区、内场活动区、遛娃区、福利点六大功能点位动线清晰、互不交叉，在解决开业大客流分流问题的同时，也为"多场景并行"的运营能力提供了一次实战检验。

更具温度的，是IP形象的运用。原创IP“悠悠（UU）”以云朵为意象，融入空间美陈、主题活动与社群互动，成为紫金山科技城对外传递温度的情感载体。围绕亲子、潮流、宠物等多元主题构建的社群，则指向一个更长线的目标：让商业空间从“日间消费场所”进化为“全时段生活聚场”。

这背后是操盘方江苏智儒的运营逻辑。智儒与业主方南京紫金山科技城发展有限公司共同成立了南京智未来商业管理有限公司，深度参与悠湖湾的筹开与后续运营，承载着新区对产城融合的期盼。智儒此前操盘商业项目超100个，核心团队拥有标杆商企的操盘经验。从项目前期定位规划、业态招商，到开业企划、现场运营，智未来团队将系统化运营思维贯穿始终，为悠湖湾后续长期运营打好基础。

这种不急于收割、注重长期培育的思维，正是悠湖湾想传递给行业的信息：扎根区域的项目，同样可以拥有旺盛的生命力。塑造一座商场，打造一个商圈，把消费留在片区，把人心留在科技城。

商D观察

进入9月，中国商业地产迎来一轮密集的开业高峰：北京保利时光里、上海青浦百联奥莱二期、郑州二七万象城二期、西安浐灞万象汇等项目相继亮相。仅南京一地，9月26日一天就有三个项目同台。

然而，当前商业市场已经进入了存量时代，当大量新项目在同一时间窗口集中释放，单纯拼首店数量、拼网红概念、拼城市级流量的打法，已经再难让消费者为此买单，即便一时好奇前往打卡，但终究还是要回归日常的烟火气。

作为一个全新的项目，必须要回答的问题是：如何建立起与消费者的深层连接？如何能让一个项目在开业五年、十年后依然活得从容？

而悠湖湾给出的答案是：商业的生命力，来自于与所在区域的深度绑定。在一个过度追求网红打卡、首店、流量的行业环境下，一个区域型购物中心需要在服务身边人的过程中，才能长出属于自己的、不可复制的能力。

9月26日开业的南京悠湖湾购物公园，正是这样一个值得行业重新审视的样本。

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