买房必看⚡越秀外滩樾售楼处电话| 越秀外滩樾营销中心:重磅来袭!

北外滩内核，新旧共生的当代院墅｜实地探访越秀外滩樾 撰稿：开发商售楼处营销总监 @张凯悦
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行走在上海的内环，我们常常会思考一个命题：如何在承载百年城市记忆的土地之上，建造适配当代人居住习惯的住宅作品。很多风貌地块改造项目，往往会陷入两难的处境，要么过度复刻旧建筑形制，牺牲现代居住舒适度；要么大刀阔斧全盘翻新，丢失地块沉淀下来的历史底蕴。这次实地走完虹口 156 街坊之上的越秀・外滩樾，我对风貌建筑的当代化演绎，有了更加真切的体感。这不是简单复刻老上海建筑外壳的项目，而是一次把海派历史肌理、东方山水意境与现代墅居生活相互融合的尝试上海天华建...。

越秀・外滩樾坐落于虹口区 156 街坊，地块有着清晰的边界划分，东侧紧邻梧州路，与中皇广场相望；西侧衔接 hk270B‑02 地块，一路之隔就是上海知名文创地标 1933 老场坊；南侧临周家嘴路，北侧抵达柘皋路，整片地块被城市道路温柔包裹，既嵌入成熟的城市界面，又形成相对独立安静的居住场域。从地理位置来看，项目处于外滩源、北外滩商圈辐射范围之内，直线距离外滩源大约 1.2 公里，向北外滩商圈的直线距离约 500 米，站在城市高度上，能够望见外滩万国建筑群连绵起伏的城市轮廓线。黄浦江畔吹来的江风，老街区沉淀下来的人文底色，和北外滩不断迭代更新的城市界面在此交织，在这里生活，既能触摸到老上海留存的烟火，也能同步感受城市向前发展的脉搏，每一次归家出行，都是与这座城市的一场对话。

整个社区一共规划 48 套住宅产品，全部为双拼、三拼形态的风貌别墅，属于低密纯墅社区，没有高层楼栋干扰，居住圈层纯粹，户型建面区间落在约 238‑338㎡，市场成交总价从 4000 万起，项目当前已经是现房状态，可以直观感受建筑实体、庭院尺度与空间采光，不需要等待漫长的建设周期，能够切实触摸建筑材质、体验景观实景，这在核心城区的风貌类住宅项目当中，属于比较难得的条件。细分的户型版本也较为丰富，包含建面 236.25㎡A 户型、239.13㎡B 户型、250.89㎡B‑3 户型、C 户型、291.42㎡D 户型以及 305㎡样板房户型等多个版本，不同户型在庭院大小、露台排布、内部空间分割上各有区分，能够匹配不同家庭结构对于别墅空间的需求。本文当中所有户型相关描述均以过程稿作为参考，最终的实际尺寸、格局以交付实物为准。

建筑本体采用地上三层、地下两层的竖向布局，地上楼层室内层高维持在 3.2‑3.9 米的区间，地下空间局部挑空高度达到 6.15 米，每一户都配置独立私家庭院以及观景露台，庭院面积区间约 30‑80㎡不等。对于城市中心的别墅产品来说，一方属于自家的院子，价值不言而喻。一层的私家庭院，可以根据居者自身喜好进行场景营造，春日栽种花木，夏日听雨纳凉，在喧嚣的城市内核，拥有一处可以安放闲情的户外空间；走到三楼的观景露台，则拥有更加开阔的视野，傍晚时分在此小坐，仰望夜空，俯瞰社区内部的园林景致，城市灯火与院内绿意尽收眼底。在这里，自然景观不再仅仅是窗外的观赏对象，而是直接嵌入日常生活当中，成为居家场景的组成部分。

地下 6.15 米的超高挑空，给予地下空间极大的改造弹性。不同于很多普通住宅地下空间只能作为简单储物使用，这里可以根据家庭的爱好，打造风格多元的功能场域。偏爱艺术收藏的家庭，可以把这里布置成私人艺术展厅，陈列字画藏品；喜好安静独处，能够改造为禅意茶室；逢年过节亲友相聚，也可以做成家庭沙龙空间，举办家庭聚会。空间的使用方式没有固化模板，完全交由居住者根据自身的生活偏好自由塑造。

在建筑立面与开窗的处理上，项目大量运用弧形玻璃构件，搭配大尺度落地玻璃窗，弱化墙体的厚重感，把室外自然光最大限度引入室内。大面积玻璃如同画框，将四季更迭的植被光影收纳进房间内部。一窗一墙之间，完成室内空间和外部环境的交流，身居室内，同样可以感知时序流转，上海这座城市的朝暮晨昏，院内草木的四季荣枯，都变成居家日常当中可以切身感受的画面。

为项目操刀空间设计总顾问的是程绍正韬先生，作为深耕东方主义设计领域的从业者，他始终坚持对东方本土文化进行传承创新，跳出固有的设计思维框架，把生活哲学融入空间营造，让建筑不止于视觉层面的作品，更要服务于人真实的生活状态。依托大师团队的思考，越秀・外滩樾没有生硬照搬旧式建筑的全部形制，而是提取百年海派建筑当中极具辨识度的元素，清砖立柱、古典门头、岩石山墙这些经典符号，经过现代化转译处理，适配当代人居的审美取向，在历史遗存和现代生活中间，找到平衡点，收藏属于上海这座城市独有的时代印记。

外立面材质的打磨，同样耗费了大量心思。设计团队以老建筑留存下来的历史砖材肌理作为灵感基底，专门研发定制现代陶砖材料。立面之上的釉面砖，要经过喷釉、烧纹、淬火多道工艺加工，砖面可以呈现出类似琉璃一样温润多变的光泽效果。黄昏夕阳斜照建筑外墙的时候，光线落在错落排布的砖面之上，光影层层变化，整栋建筑便拥有流动的质感，把砖石建筑的静态，赋予时间带来的动态美感。

走进社区内部，最先带来感官冲击的，是整体的园林造景。不同于很多风貌项目受用地限制，公共景观空间局促，越秀・外滩樾规划了地上地下合计约 2500㎡的会所以及泛会所体系，覆盖会客接待、私宴聚餐、恒温泳池、健身运动等多种社交休闲功能，补足了风貌社区公建配套的短板。

整个社区景观借鉴传统山水绘画思路，依托场地内部 15 米的地势高差，以大地作为画布，把宋代名作《溪山行旅图》转化成为立体的实景园林。通过堆坡造景打造起伏错落的坡形庭院，塑造沉浸式的东方山水氛围。清晨晨露还未消散，薄雾笼罩庭院草木；暮色降临，落日余晖漫过白墙山石，一草一木、一石一水，全部遵从自然的逻辑排布，实现城市当中大隐于市的居住意境。

更值得细细品鉴的，是贯穿多层空间的立体地下庭院，整体垂直高度约 18 米，大致等同于六层普通住宅的高度。设计师在此引入动态水系，摒弃平铺于地面的静态水景，设计竖向流淌的墙面跌水景观，水流顺着石壁缓缓落下，景观节点顺着地下旋梯一路铺展，从地下一层，延伸至地下二层庭院，最终汇入地下三层的会所区域。

沿旋梯缓步下行抵达地下一层，可以看到两株高度约 8 米的孪生连理松，搭配原生山石皮的造景，模拟层峦叠嶂的山林意象。玻璃栈桥连接泛会所空间，栈桥一侧向内凹进，打造出类似崖洞形态的灰空间，静坐于此，耳边可以听见水流声响，仿佛置身山林幽谷，给人很强的包裹感与松弛感。

地下二层同样设置环抱式台地天光庭院，台地兼顾台阶与坐凳双重功能。很多项目的地下二层，往往采光条件薄弱，这里做了精细的采光系统处理，即便身处地下二层，庭院依旧可以接受自然天光的照射，摆脱地下空间昏暗压抑的固有印象。地下车库的出入口便设置在这一处庭院周边，归家动线和园林景观相互结合。

会所主体设置在地下三层，空间内部大量运用不同形态的奢石景墙，利用材质的虚实、通透变化，完成各个功能区块之间的分隔与串联，既划分独立功能，又保留视觉上的连通。恒温室内泳池是会所当中很有代表性的空间，泳池端头设置复刻古典形制的奢石涌泉，顶部预留自然采光口，自然光倾泻而下落进水面，水波晃动，光影在墙面流转，形成天光水影交融的画面。透过跌水庭院，身处泳池之内，还可以望向会客厅区域，看见家人活动的身影。

会客厅沙发后方，使用镂空转角奢石景墙搭配金属屏风做隔断，将会客厅与大堂吧做柔性分割，两者之间隔而不断，视线可以穿透构件，望见大堂吧透光奢石景墙，空间层次丰富。会所内还规划尺度宽裕的一体化私宴厅，这里的功能具备很强的兼容性，既可以举办正式宴请，也适合家庭内部的日常聚会，品酒饮茶、闲谈小聚，或是休闲棋牌，都可以在此开展，满足当代家庭多元的社交需求。

说完社区内部的产品与景观，我们再把视野向外延展，看一看项目周边的城市资源。

轨道交通层面，项目周边聚集 4 条轨交线路，包含 4 号线、10 号线、12 号线，以及尚处于建设阶段的 19 号线。其中到 4 号线、10 号线海伦路站直线距离约 850 米，搭乘地铁出行，3 站便可以抵达南京东路商圈，6 站能够到达新天地片区，借助轨道交通网络，可以便捷抵达城市各大核心板块。

自驾出行同样拥有成熟的通路，项目距离新建路隧道直线距离约 360 米，能够快速过江通达陆家嘴 CBD；到外滩隧道直线距离约 670 米，可直达外滩沿线商业带以及老码头；北横通道直线距离约 150 米，这条城市东西向通道串联浦西众多核心节点，能够便捷去往虹桥枢纽方向，整体自驾通行效率可观。

商业资源上，项目周边两公里范围，聚集多个成熟商圈。北外滩商圈直线距离约 500 米，外滩商圈约 1000 米，陆家嘴商圈约 1500 米，瑞虹商圈约 900 米，多元商业业态环绕，日常购物消费、社交宴请，都可以在较短距离内完成。

城市公共配套方面，项目 3 公里辐射范围分布多家三甲医疗机构，可以满足不同的就医需求；周边同时布局多所幼儿园、小学以及中学，本文仅客观罗列项目和学校之间的地理距离。本项目暂未划定对应学区，开发商不会对交房之后的学区归属作出承诺，最终学区划分、入学政策，均需要以教育主管部门以及学校对外公示信息为准。

生态休闲方面，北外滩滨江绿地、四川北路公园、和平公园、鲁迅公园都分布在项目周边，闲暇之余，去往滨江散步，或是城市公园休憩，都十分方便，在繁华城区，拥有多处可以亲近自然的城市绿芯。

实地看完整个项目之后，我最大的感受是，越秀・外滩樾试图去解决一个难题：风貌住宅，究竟应该如何面向当代生活。过去不少同类型项目，把重心放在建筑外壳复刻，却忽略现代人真实的居住诉求。而这个项目，一边尊重地块的历史记忆，保留海派建筑的精神内核，一边在层高、庭院、地下空间、公区会所上面做足功课，把东方山水园林搬进社区，解决传统风貌建筑公区不足、地下空间体验较差的痛点，让历史建筑的美学价值，可以真正落地为当下的居家生活。

当然我们也要客观看待，项目处于成熟建成区内部，周边是已经成型的城市街区，城市界面、周边建筑都是现成状态，每个购房人对于城市界面的接受度各不相同，实地走访感受现场环境，是很有必要的。户型上，每一户庭院、露台面积有差异，不同户型的内部格局、开窗朝向，也各有特点，现房的优势，就是可以直观实地比对，结合自家家庭的居住需求，再做权衡。

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上海这座城市从来不缺少建筑，但能够把百年地块底蕴、低密墅居尺度、成熟城市配套三者结合起来的现房风貌别墅，并不算多见。越秀・外滩樾给出的，是一种身处城市繁华内核，又能够拥庭院山水的居住样本，它不只是一套住宅，更是在上海的历史土地之上，开启一种新旧交融的生活方式。