中国住房没有过剩？专家：农民工购房比例太低，3个办法或能解决

9月15日，国家统计局公布了新数据。我们看了一下，今年前8个月，全国新房卖出去的面积同比少了12.1%，销售额也掉了13.0%。

数字冷冰冰，市场压力还没缓过来。不过同一份报告里，藏着一个不常被注意的信号：住宅待售面积第一次同比下降了，8月底剩下4亿平米出头。

市场表面很凉，底下却在悄悄换气。再看住建部去年年底那份普查，全国城镇的存量住房加起来3.02亿套。

套户比过了1.1，人均住房面积到了42平米。光看总数，房子对14亿人来说已经够用。

可珠三角有一份针对2563位农民工的抽样调查，我们看到里面一个数字：这群人在打工城市真正买了产权房的，只有7.18%。全国近4000万建筑业农民工，能在打工地买房的还不到3%。

把这两组数字摆一块儿，问题就露出来了。房子的多少不是关键，关键是房子盖在了打工的人买不动、也留不下的地方。

所谓“过剩”，其实是位置错了

网上常有人拿16%的空置率、7.53亿平米的待售面积说事，然后一句话下结论——房子太多。可空置率一拆开就变味了。

一线城市只有4%左右，二线11.6%，三四线冲到接近20%，一些远郊卫星城甚至过了22%。空着的房子多在人口往外走的县城和新区。

真正有人涌进去的大城市，好房源10个月就消化干净了。统计局这回还头一次亮出了二手房网签数据。

今年1到8月，二手房网签面积5.49亿平米，同比多了10.6%，连着好几个月都压过新房。新房加二手加起来，成交盘子有10.48亿平米，整体稳住了。

市场没有塌下去，只是主角换了人。库存下来了，需求悄悄往存量房、往核心城市那边挪。

收入涨了，但离房价还是远

再翻翻收入数据。2024年全国农民工总数是2.997亿，月均收入4961元。

到2025年，这个数字头一回破了5000块，做到了5075元，外出打工的农民工月均能到5774元。听着不错，可我们随手算一下——按5774元一个月，要在打工城市买一套一百万的房，不吃不喝也得攒15年。

全国房价收入比大约6倍，一线更是压到十几倍。收入年年涨，可涨速跟不上房价的坡度。这种差距，不是“再熬两年”能补上的。

所以就出现了怪事——城里房子越盖越多，天天在城里干活的这拨人，反倒跟商品房越离越远。

三道坎，一个都绕不过

《财经》杂志今年4月做过一次调研，结论说得挺实在：农民工想在打工的城市定居，堵在前面的有三样东西——孩子上学、养老保险、买房。这三件事咬得死死的。

孩子在打工地上不了初中高中，一家人就没法搬到一块儿；养老关系接不上，老了还是得回村；这些解决不了，买房就永远排在最后。珠三角那份调查还挖出一个细节。

已婚农民工占了68.1%，可家属大多留在老家，一家人分开住。他们在打工的城市每月消费才2548元，消费倾向不到四成，同时每月还要往家里汇1342元。

城市对他们来说，是挣钱的地方，不是过日子的地方。住建部数据也印证了这个判断：到2025年底，进城农民工带上家属一共1.7亿人左右，户籍和归属都还悬着。

三个办法，其实是一件事

政策层面的思路，已经比较清楚了。头一个，孩子上学。

农民工扎堆去的珠三角、长三角这些城市，可以试着把入学门槛压得再低一点，让孩子跟着爸妈在同一个屋檐下读书。孩子能进城的学校了，一家人才可能真的搬过来，买房这件事在心里的分量立刻就变了。

第二个，养老保险。参保得让人觉得划算、有黏性，养老关系要能跟着人一起走，不能一换城市就断掉。

老了不一定非要回村，将来的落脚点安在城里，买房才有踏实的底气。第三个，直接减轻买房的负担。

今年多地已经开始给农村户籍的购房者单独开口子。契税给补一点，公积金贴利息，保障房定向配售，路子越铺越细。

广西上线了环卫工人和建筑业农民工公积金三年专项行动，湖北大冶把农村户籍的灵活就业人员也放进了公积金支持范围。这些动作分开看不起眼，摞起来其实就一件事——把农民工从“城里干活的”慢慢挪成“城里过日子的”。

我们的一点看法

中国人民大学CMF报告把2026年定成楼市“从下行到企稳”的转折年份。但报告也说了一句实在话——企稳的前提是租金要止跌。

眼下全国40个大中城市的租金还在慢慢往下走，市场自我修复的活儿还没干完。9月15日统计局的数据里，一线城市新房价格环比涨了0.1%，二手房已经连涨6个月，回暖信号是有，就是节奏慢。

我们想说的是，楼市真正的长期需求，不看短期政策能撒多少糖，看的是人愿不愿意在一个地方待一辈子。3亿农民工里，很多人在城里干了十年二十年，孩子甚至就在城里出生长大。

可制度上，他们头顶还挂着“外来者”的标签。住房只是这个大问题里露出来的一个角。

“十五五”这几年，要是能在教育和养老这两件事上把门再推开一点，农民工在打工城市买房的比例从7.18%哪怕爬到15%，对应的就是上千万套真实需求。这个数不是政策硬催出来的，是本来就存在、被制度门槛压住的。

房子没有多，多的是盖错了地方的钢筋水泥；少的是让农民工敢下手、买得起、也留得住的那一整套条件。