中纪委开展物业专项整治，理清整治方向，读懂业委会的权责边界

住在小区里面，几乎每个人都会跟物业打交道。平时电梯维修、楼道保洁、小区安保、停车位管理，大大小小琐事都离不开物业服务。很多住户或多或少遇到过糟心事：公共区域广告收益不知道去向，交了物业费服务却打折扣，想维权的时候，分不清该找物业、业委会还是街道。

近期物业领域专项整治工作推进，把老百姓家门口的治理难题纳入监督范畴。不少业主只知道要整顿小区各类乱象，却不清楚具体会排查哪些问题，也常常混淆业委会到底拥有哪些权力、该承担哪些责任。结合公开披露的整治方向以及物业管理相关法规，用大白话聊聊这件事，同时给普通业主整理一些实际可用的维权思路。

一、物业专项整治，重点盯住小区哪些高频顽疾

这次专项整治并不是全盘否定物业服务行业，核心是纠治小区治理当中存在的作风问题和廉政风险，把小区集体资产、公共服务管到位。综合公开信息来看，整治覆盖多方主体，不单单只针对物业公司。

首要核查的就是全体业主共有的公共收益。电梯广告、快递柜进场费、地面车位出租、场地对外租赁，这些收入法律上归属全体业主。现实当中，部分小区存在账目不单独记账、收支常年不对外公示，资金被随意挪用的情况。整治当中会重点核查资金台账，看每一笔收入支出是否按规定经过业主同意，杜绝集体资金变成一笔糊涂账。

其次整治质价不匹配的物业服务乱象。不少小区按照高档标准收取物业费，但是日常保洁不到位，设施损坏拖延维修，消防隐患长期搁置不处理。对照物业服务合同，核查服务实际落地情况，纠正多收费少服务、巧立名目乱加价等问题。与此同时，也会倒查属地监管部门履职情况，解决部分投诉反复反映却得不到处置的情况。

第三块重点是规范住宅专项维修资金的使用。这笔钱相当于楼房的“养老钱”，专门用来做电梯、外墙、公共设施大型修缮。以往个别地方出现申报流程不透明，虚假项目套取维修资金的现象。本次整治会盯紧申报、业主表决、施工验收全链条，守住这笔业主的共同财产。

除此之外，物业招投标环节利益输送、内外勾结，业委会成员利用身份谋取私利等风腐交织问题，同样属于排查范围。建设单位、物业企业、业委会、监管部门，只要履职出现问题，都会纳入监督视野。

二、破除认知误区：业委会不是小区的“决策大官”

很多业主对业委会的定位存在两种比较极端的理解。一部分人以为成立业委会之后，几个人就可以说了算，直接命令物业做各种事情；还有一部分人，看到个别小区业委会出现违规问题，就直接否定业委会存在的价值。

按照现行物业管理相关规定，业委会仅仅是业主大会的执行机构，而不是决策机构。更换物业公司、动用大额公共收益、调整小区管理规约这类重大事项，决定权掌握在全体业主手上，需要召开业主大会投票表决，业委会没有权限几个人私下拍板定事。

落到日常实际工作，业委会的本职工作可以归为四类。一是代表全体业主和物业签订服务协议，收集住户反馈，督促物业落实合同约定的服务内容。二是监督公共收益、维修资金的流转，督促定期向全体业主公示账目。三是牵头组织业主大会，协调业主和物业之间产生的各类矛盾纠纷。四是带动业主遵守小区规约，引导大家按时缴纳物业相关费用。

业委会全体成员本身也处在业主监督之下。如果出现收受好处、隐瞒账目、越权办事，业主可以依照法定程序提出罢免，相关问题线索也可以提交街道或者纪检部门。现实很多小区矛盾激化，根源就在于业委会要么越权办事，要么直接躺平，该履行的监督责任完全放弃。

三、专项整治背景下，业委会容易踩线的几类情形

随着专项整治落地，业委会的履职行为同样被纳入监督视线，有几种常见的错误做法，不管是业委会成员还是普通业主都应当了解。

第一种，绕开业主大会私自敲定重大事项。选聘解聘物业、大额资金支出，必须走业主表决流程，业委会内部开会不能替代全体业主投票，越权作出的决定本身无效，也会成为整治重点排查的情形。

第二种，监督职能形同虚设，放任账目不公开。面对物业长期不公示公共收益，业委会不去主动要求对账核查，等于放弃了业主赋予的监督职责，让集体资产处在无人看管的状态。

第三种，把业委会变成单纯对抗的工具。业委会定位是沟通协调，并不是一味和物业对立，也不能代替物业去做维修保洁等具体服务。一味激化各方矛盾，并不能真正解决小区实际居住问题。

还有不少老旧小区，暂时达不到成立业委会的条件。这种情况按照现行制度，街道社区可以组建物管会，临时代行部分业委会职能，保障业主诉求依旧有正常反馈渠道，不会出现治理真空。

四、普通业主遇到小区问题，务实可行的处理步骤

看到专项整治新闻，不少业主想知道，自己遇到问题，具体可以怎么操作，这里整理普通人可以直接用上的实操方法。

遇到物业服务缩水、公共收益不公示，优先留存照片、缴费记录、合同等证据，先向物业公司书面提出诉求。协商达不到预期，向属地街道办事处、住建物业主管部门提交投诉，也可以拨打12345政务服务热线提交诉求，等待职能部门介入处理。

小区设有业委会的，可以书面要求业委会行使监督职责，督促物业整改，申请查阅小区公共收支台账。倘若业委会不作为，业主可以联合向街道反馈，申请启动业主大会履行相关程序。

如果发现存在利益输送、违纪的线索，按正规渠道向纪检监察机关如实反映。这里需要提醒一点，不要以拒交物业费的方式来表达不满，这种做法会让自己陷入违约被动局面，维权要走合法途径。

总的来讲，物业领域专项整治，瞄准的是社区家门口的作风与廉政风险。但想要把小区治理做好，不能只依靠一次专项行动。物业公司、监管部门、业委会、全体业主四方，各自都有对应的责任。业委会有监督的权利，但权力有明确边界，它的力量来自全体业主。各方都依规履职，居住环境才能够持续改善。

你所在的小区，业委会运行状态怎么样？你觉得小区治理最难处理的是哪一类问题，欢迎留言聊聊自己的看法。

免责声明：本文依据公开整治信息与物业管理法规科普解读，不作为法律判定依据，各地办理流程请以当地住建、街道部门官方规定为准。